主题：【整理】英国近代以来的住宅发展简述（一） -- 燕人

自工业革命以来，英国社会从农业转型为工业，表现之一为城市人口的巨大增长，其所导致的住宅需求是英国政府所需面对的一个主要议题，尤其是资本主义体系成熟化以来，普遍人权观念以及马克思所倡导的左派思想不断扩大影响的历史经纬之下。

英格兰西北某地的公房，现已经成为私人拥有。

历史上对于社会底层低收入者的住宅问题比较合理的解决是通过地方政府的公有房廉价出租实现的。撒切尔政府通过的1980年住宅法案给与地方政府公房租客以折扣价格购买住宅所有权，折扣幅度与租用时间相关，最多可达50%。法案同时规定购买者如果在2年后出售获利，那么需要将折扣返还地方政府。这个法案为撒切尔政府带来极大声誉，但是也导致公有住宅短缺。因为地方政府的销售收入都交还中央政府的借款，而不能建筑新的公房。这个法案的真正目的是为政府取得收入。

1985年和1988年的住宅法案规定了住宅消费者联盟的法理基础。住宅消费者联盟作为地方政府的住宅政策实现者，是非盈利的商业机构，负担有建筑，维护和管理地方政府公房的责任。机构所产生的利润必须用于再投资。

中央政府对地方的住宅消费者联盟给与相当比例的财政补贴。除去政府资金外，住宅消费者联盟作为社团法人还需要从银行和其他金融储蓄机构贷款。自2008年金融危机以来，大型住宅消费者联盟还通过发行公司债券取得建房资金。

住宅消费者联盟在英格兰东南某地开发的商品房

住宅消费者联盟所开发的住宅以公寓楼为主。按可以区分为

社会性住宅：两种供廉价出租住宅。可负担出租，租金为市场价格的80%；社会出租，租金为市场价格的50%。

所有权共享住宅：购房者不能提供首付，可以选择所有权共享方式购买住宅，购买比例为25%到75%，购房者需支付未购买产权导致的房租，尽管这个房租也是被补贴因而相对便宜的。

特殊需要住宅：老年公寓，特殊人公寓如情感纠结，家暴，残疾人等需要。

如图中这样小区，住宅消费者联盟使得低收入者能够入住。

市场价住宅：用于出售或者出租。这是为机构带来利润的商品。

如同以前的公房出租一样，低收入者需要在地方政府相关部门排队挂号，等待合适的住宅。

Tenement的中文直译可以是“租户房”，专门用于出租。这种建筑首先出现在工业革命开始后的苏格兰，是苏格兰的特有建筑名称，并随着苏格兰移民传播到美国。

访问苏格兰首都爱丁堡和第二大城格拉斯哥的人们会有机会注意到上图中的类似建筑。这是格拉斯哥建于1898年的比较优质的Tenement。绝大多数的格拉斯哥Tenement已经因为低劣的建筑质量，超负荷的居民数量，严重匮乏的公共卫生条件，污秽的周边环境等因素，从1960年代开始被逐渐拆除，代之以新的公寓楼。

上图中是爱丁堡的一组Tenement，建于1880年代。作为建筑特色的砂岩（一种结实的天然石材）外墙，凸窗和石楣上方的装饰清晰可辨。爱丁堡Tenement因其城市中心的位置，高企的房顶，宽敞的室内面积，成为中产阶级的居住和投资热点。

Gladstone's Land，苏格兰最古老的Tenement，爱丁堡老城一景

在爱丁堡，被联合国教科文组织列为世界遗产的中世纪老城和乔治时代（1714年－1837年）的新城（以及紧邻其周围的维多利亚市中心区）的住宅几乎都是Tenement。

从爱丁堡火车站远眺老城。远处塔式建筑是爱丁堡老城圣吉尔斯大教堂的塔顶。

格拉斯哥 Garnethill 地区的 Tenement House 历史住宅博物馆保留了 19 世纪末一栋保存完好的中上层阶级公寓的内部装饰、陈设和设备。

随着新千年的到来，全球化的概念席卷了人们的日常生活。互联网迅速发展，到 2006 年，四分之三的英国儿童可以在家中访问互联网。 2006 年至 2010 年间，可持续发展从少数人的关注变成了董事会的考虑因素。 2006 年的斯特恩报告Stern Review of 2006以其气候变化影响经济预测的鲜明观点，真正改变了政府和企业的看法。许多做法将会改变，以减少污染和保护自然资源。就建筑业而言，政府支持制定和推广《可持续住宅规范》，为新住宅制定一系列环境可持续性标准。零碳住宅政策已制定，目标是到 2016 年建立零碳标准。因为各种因素的影响，实际标准发布时间被推迟到2024年。

传统式住宅的建筑技术跟随可持续住宅的理念演化，表现为屋顶采用支撑式桁架，辅以透气性垫层和增加厚度的热绝缘板（100毫米以上）；墙壁采用双层中空夹心热绝缘板，内墙是气泡水泥砖；窗户采用中空密封双层玻璃整体铝合金窗；地基和底层的混凝土厚度增加，在泥浆层之上加铺绝缘层。以上措施能够整体提高住宅的能量效率，减少对人工取暖的要求，从而实现减少对化石燃料的依赖，取得可持续发展的目的。

上图显示了维多利亚时代以来的平均年住宅能量花费。可以看到2013年建筑标准的新房比之前的旧式住宅节省的能量超过一半。2016年建筑标准的能量花费为2013年标准的60%。

新时代的住宅设计使得室内外环境浑然一体，如上图左所示。右上图是已经成为普遍设计的主卧步入式衣柜。右中是2003年苹果所发布的iPod第三代，将家庭音乐系统完全革命化。右下是被广泛使用的智能电表。

住房的承受能力已成为一个主要问题。 2002 年，只有约 37% 的家庭有能力买房，而 20 世纪 80 年代末这一比例为 47%。从 2004 年开始，一对年轻夫妇的工作收入达到平均水平，很难获得平均价格房屋的抵押贷款。这种情况并没有得到改善，对于许多潜在的首次购房者来说，拥有房产现在是一个遥远的前景，特别是在伦敦及其周边地区。如上图所示，从2004年到2016年中，私人的所有权开始下降，私房出租开始增加，公房出租呈现缓慢的下降趋势。地方政府对此的应对仅仅是保证新建公租房的建筑质量符合法定标准。

需要特别指出的是，这个时期政府新房政策的一个主要目标是确保从 2016 年起新房尽量减少碳排放。实现这一目标的途径包括快速提高房屋的热性能以及采用低碳能源技术。上图黑色非传统外观的建筑是2013年建造的新派高节能住宅。

英国第一个低碳可持续综合小区。BedZED，伦敦，2002年。

展望未来，在 21 世纪剩下的时间里，除去继续发展低碳甚至零碳住宅这样的技术进步外，英国住房的另一个现实是，适宜居住的住房不能够满足需求，而且无论采取什么措施来提高产出，至少在中期内，英国政府都将面临严重的住房短缺。重要的是，数量上的压力不会对新建住宅质量产生不利影响，从而损害购买者、业主和租户。

20世纪的最后20年被认为是一个经济繁荣和萧条交替的年代，也是一个因收入差别加剧导致的政治活动频繁的年代。

撒切尔时代最永久的纪念之一，（公屋租户）购房权计划，是在1980年住房法案中启动的。到20世纪90年代末，大约有190万套地方政府拥有的廉租房被售出。这导致了英国社会对撒切尔时代看法的割裂。上图是截至2010年英国住宅的分类。红色部分是私有住宅。可见在1980年购房权计划后，私人住宅大幅增长，地方政府公屋数量（青色部分）下降。

在1980年代，大多数人的收入都有所提高。经济上的成功推动了房价的上涨，1988年达到了32%的涨幅。泡沫在1990年破裂，导致许多人的资产为负。仅1992年一年，就有7.5万个家庭的房屋被银行收回。

这个阶段中，传统式房屋建筑技术的进步表现在工厂预制的屋顶桁架的普遍使用；内墙使用发泡水泥砖，外墙和内墙之间出现绝缘层；双层玻璃的塑钢窗开始使用；更深的混凝土地基，混凝土底层和砂浆层。

时代电子用品包括个人电脑出现在家庭。右上图是所谓“袋子里的土豆”，指人坐在沙发上看电视的样子。右中是室内无线电话。右下的微波炉日益成为必备的家庭电器。

上图是1980年代的优质住宅代表作之一。设计者成功地实现了提供高密度的住宅，同时满足居民的审美要求。到了1990 年代，房屋建设规划（政府要求）和住宅设计（必须经过政府批准）的联系变得更加紧密，良好的城市设计原则被纳入方案中。许多项目都是围绕现有功能精心设计的，并纳入了便利区域和设施以鼓励社区互动。虽然建造了一些高层公寓楼，但规模更人性化的中层公寓楼被认为是更容易接受的选择。

双层玻璃和中央取暖系统带来的能量效率

随着国家建筑标准的提高，新房的业主现在看到了建筑和供暖系统能效提高的好处。到90年代末，家庭的平均温度显著提高了5.5摄氏度。几乎所有的新房子都安装了中央供暖系统和双层玻璃，通常还配备了冰箱和洗衣机。大多数人还拥有微波炉、洗碗机和烘干机。厨房，曾经是最底层的房间和苦差事的地方，现在已经变成了也许是房子里最重要的房间——一个做饭、吃饭、喝酒、工作和娱乐的地方。在新房设计中，厨房变得更宽敞，成为主人财富和地位的体现，也是房屋销售中无可争议的交易撮合者。

在摇摆的六十年代（英国文化史名词，二战后年轻一代的乐观和享乐倾向），新一代享受到了新的自由和更光明的未来。人们认为，到目前为止，这个国家应该已经摆脱贫困，并有一种真正的政治决心，以确保所有人都享有良好的生活质量。对许多人来说，当时的现实是非常不同的，至少有10万个家庭仍然生活在贫困中，一半的老年人领取养老金。一些人的生活条件仍然非常糟糕。1975年，大约100万户家庭仍被列为贫民窟，180万户家庭不适合居住，缺乏自来水、浴室和厕所等基本设施。与此同时，至少有50万家庭仍在合租，多达3万人无家可归。

男孩在曼彻斯特某荒废土地玩耍。背景是待拆迁的维多利亚式连体房，和新建的高层公寓楼。

为了减少持续的住房短缺，并为不合标准的住房重新安置，地方当局在全国各地建造了大量的住宅塔楼。在此期间建造了约55万栋，即超过4百万单元的住宅。设计者本以为普通人会享受高层生活。实际上，许多塔楼在社会和经济上都失败了。糟糕的大楼社区安全设计，简单重复的混凝土外观和其他技术缺陷导致了不满。在最坏的情况下，垂直贫民窟取代了水平贫民窟。到 20 世纪 70 年代初，政府决策者对高层住宅方案的优点越来越谨慎，开始提倡改善和升级现有低层住宅的政策。

这一时代传统住宅的建筑技术改进表现在预制的屋顶木架，安装了天花板热绝缘层。外粘土砖内水泥砖的中空双层墙体成为普遍做法。窗户进化为木制窗架平拉窗户，也出现了铝制滑窗。普遍使用了混凝土地基和底层地面，60年代中期开始加装防潮膜DPM。这一时期的大多数房屋在设计上都是实用的，并且往往是盒子状的。典型的住宅将采用最小的屋檐悬挑和与外部齐平的窗户，给人一种没有任何轻松感或兴趣的轮廓。电气和燃气中央供暖系统越来越多地被采用为标准，而设计中省略了壁炉和烟囱。起居室（客厅）依然是家庭的中心。开放式厨房慢慢开始取代独立的厨房。

左上图显示有一个白色暖气片，这在1970年初还是罕物。整个英国只有四分之一的家庭有此种中央取暖设施。右上图是洗衣机，从意大利进口的便宜货很快使大众能够负担。右中是时尚的收音机。右下卧式冰柜所储存的方便餐如薯条，比萨，甜品等在1970年代中期成为每个家庭的日常需要。

自 1965 年起，国家建筑法规开始生效，新住宅现在需要遵守一系列常见的技术要求。新住宅有望表现良好，尽管某些方面（例如家庭之间的声音传输）人们知之甚少，并被证明是一个缺点，特别是随着更强大的高保真音响系统的普及。塔楼建筑质量充其量参差不一。虽然有些建筑系统表现不佳，居民取暖困难，易受雨水渗透和结露影响，但有些建筑系统表现良好并受到居民的欢迎。

上图是1961年的住宅统计，44%的英国家庭住宅是自有的。32%是私房出租，24%是公房出租。整个六七十年代，新城政策在全国范围内迅速扩张。房屋建设在这个时期达到了顶峰，1968年跨过了一个门槛，新建住宅数量超过42.5万套。这一年英国有一半的家庭拥有了自己的住房。

英国的住宅建设再次被战争中断。战争中大约50万套住宅被摧毁或者无法安全居住，以及战前就开始进行尚未完成的清理贫民窟任务，这是战后英国社会和政府迫切需要解决的问题。为解决住宅严重短缺，政府大规模引入了预制房屋建筑方法，使之成为战后恢复时期的一个主要建筑特色。

关于新住宅简单实用的广告

英国尚未从战争中恢复，食物配给制度一直持续到1954年。整个国家面临物资和资本的短缺。1923年工党首次执政时，曾经通过1924年住宅法案，推动公有住宅建设，为低收入工人提供租用。1945年大选取得惊人胜利的工党采取了凯恩斯主义的经济政策，发展和完善了“福利国家”的政治经济理念。除去建立国民健康服务NHS这免费医疗制度外，工党政治家安奈林·贝文主管的健康部从公共卫生安全角度入手，推动了公有房屋建设和质量标准，不仅为低收入工人，也能够满足中档收入的白领需求。

这个时期的建筑特色表现为简化用料的桁架屋顶，覆盖以混凝土瓦片，瓦片下是绝缘层。墙体开始使用水泥砖作为内墙。窗户木架改为镀锌铁架。广泛使用混凝土作为最底层和地基。

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1949年通过的住房法案使得地方政府可以在新开发小区内同时推出适合不同收入的消费者的住宅。上图为1952年在伦敦哈克尼开发的第一个混合小区，包括两层楼的连体房，小高层公寓（廉价公租房)和平房。

这个时期的室内设施的进步包括电视的使用。到1955年，三分之一的英国家庭拥有电视。上图右上是1955年问世的电取暖设备。右中和右下是中高收入阶层的特征，大尺寸冰箱和舒适的浴室。

预制板房屋建筑方法在战后的急迫需求下成为最迅速的解决方案。上图为英国当时最著名的预制板房屋建筑公司Airey房屋的作品之一。除去外墙屋顶和卧室，厨房和洗手间都是在工厂整体制造后，在住宅地安装固定。当初的设计寿命是20年，绝大多数房屋在此后依然保持了整体水准。但是，混凝土预制板房屋的问题在于密封和绝缘不能达到传统砖木结构的同等效果。更严重的是，预制板内钢筋受到腐蚀，极大损害了建筑板材的强度。这类预制板房屋在1980年代开始出现问题并得到修缮。

这张照片所显示的是一座两户的半独立建筑，是Airey房屋建造的预制板房屋。右边的房主在混凝土板外墙上增加了绝缘层和砖体修饰。左边的保持原样。

在大城市的中心地带人口密度大。新的房屋设计开发吸取了德国和瑞典的经验，修建了大型公寓楼，在解决战后的住宅压力上取得成功，如上图所示，1943-1950年建造，伦敦，绿色温泉。

在两次大战期间英国住宅在两个方面同时发展，一是地方政府大力开展公房建造，估计1百万套公房可供租用，占全部住宅的10%。一是更多的工人家庭搬入新扩展的城市小区，住宅的质量和功能也有发展。私有住宅和通过房贷拥有的私宅的比例在1939年时增加到25%。

典型的位于城郊的半独立住宅

这个时代的新开发住宅多为农舍风格的半独立建筑，位于城市商业中心的边缘小区。1930年中期因为开发商所提供的房屋质量参差不齐，全国性的建筑开发商从行业前景出发开始磋商，于1936年成立房屋质量保障登记机构NHBC。

典型的私宅客厅布局

就建筑技术而言也有改进，如下图所示。

木桁架结构的屋顶用粘土瓦覆盖（成本较低而易得）。有的房屋带石灰涂层。墙体改进为双层中空。木制窗架安装了平开窗（之前是上下拉窗）。木地板之下铺设水泥。这一切都改进了住宅的绝缘和防潮功能。

室内功能装修也有进步。卧室，客厅， 饭厅，厨房和卫生间都独立存在。上图中可见简单的厨房设备，客厅中的电唱机还是奢侈品。卧室中的两张单人床上铺的闪亮床上用品。那个浴缸是约翰列侬小时候家里的浴室设备。

英国的平房

一场大战后，维多利亚时期的单色调的联排住宅被基本上放弃了。这个时期的新建住宅以两层的半独立建筑为主流。土地价格还比较便宜，开放商因此建造的住宅都占地较多，包括绿地和花园，为高收入者的住宅还包括车库。另外一种建筑风格是单层的平房，因而占地更多。平房在沿海地区尤其多见，经常是富裕家庭度假或者退休后的选择。

曾经是英国最大的地方政府公租房（1938，英国利兹，德国现代主义建筑风格）

这个时期的最根本变化发生在第一次大战之后。此前所有的住宅都是私人开发商建造。战争使得建筑业停顿，造成战后对政府的巨大的住宅需求压力。首相劳合·乔治公开呼吁“为英雄战士安家。” 1919年的住宅和城市规划法案被认为是地方政府开始建造房屋的主要动力。地方政府可以通过向中央政府申请补贴，地方税和租户租金三个方面筹集资金。大量的城郊新建半独立两层建筑被推出，然而多数情况下这种住宅的租金较高，不能满足低收入工人家庭的需要。1933年布里斯托市政府计划清理贫民窟，为2万5千人居民提供住宅。他们采用了欧洲大陆式样的公寓楼设计。这成为在地价昂贵的大城市里一个主要住宅形式。