主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人
好不容易爬上一品了，都说沉默是金，咱悄默声韬光养晦，在一品多挂会儿过段虚瘾总行吧？不成想，回国出了趟差回来，还是被从一品阁员踹到了九品科员，要不是小地主来和尚庙学半夜鸡叫，和尚连哪个是背后黑手都不清楚(老橡树，你等着洒家的电锯！)好嘛，栽就栽了，咱不痛心疾首，大不了发奋一回再从零做起，几年后又是一条好汉！
从哪儿做起尼？想当年和尚下河，是首发乱谈为投名状，现在重新轮回了，还是以乱谈而始吧。
乱谈啥好尼？前阵子看见月色MM挥舞着一本土地证一本房产证，在那里兴奋地开演讲会，大家在下面七嘴八舌，和尚凑上去听了听，发现对于国内的房地产状况，有懂滴有不大懂滴还有大不懂滴。上前搭讪了几句，觉得几句话讲不清楚，加上那阵子还得韬光养晦，就欲言又止了。
在上世纪90年代和尚曾经做过N多的房地产项目(别误会，我不是部分网友高呼要打倒的无良房地产商哦咱没那个本钱)，现在要乱谈，就扯扯房地产吧。
接触房地产我算是比较早的，国内才刚开始时兴建外销房时就有涉足，有几年主要客户都是海外房地产界的，所以经手的楼盘项目不到一百也绝对超过半百了。所谓经手，也就是从帮忙组建合资或独资公司到买地、贷款、工程发包、预售、出售等等，提供一条龙纸上谈兵的服务。客户搞好了，交楼过户，买卖双方皆大欢喜；客户搞砸烂尾了，有时咱还得帮忙耍赖擦屁股甚至接状子。当然气粗的时候也是有的，客户是银行的话，咱多数时候是当穆仁志做帮凶，直至把欠债不还的开发商拍死拉倒。木办法，咱这行犯贱，认钱不认人，得人钱财就得替人消灾是行内的职业道德。
废了半天话，高楼万丈还得打平地建起，好，这就开始打桩挖坑。本来打算列一列目录，又一想，这好似房地产商在打预售广告- 某家楼盘几楼几栋。和尚自知生性庸懒笔头不勤，万一写不下去成了烂尾楼，就是河友厚道不来拍砖，怕是自己也得羞死从烂尾楼跳下去，还是先不列目录，说到哪儿是哪儿吧，找个借口，反正咱是乱谈嘛！是为序。
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无良+商人
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人民日报：房价会涨就会跌http://www.sina.com.cn 2007年08月23日 03:13 人民网—人民日报
任何一种商品，只要进入市场，价格就有涨跌，住房也不例外。在市场经济相对发达的国家和地区，如日本、美国、香港、台湾等等，房价已历经起起落落的多个周期，房价高企，有人欢喜；楼市低迷，有人叹息。
而中国的买房者，无论投资炒楼的，还是自买自住的，仿佛都忘却了“房价会涨就会跌”的这一经济铁律。这也难怪，中国全面推行房改，尚不足10年。这期间，国民经济快速发展，百姓生活迅速改善，楼市规模高速膨胀。我们的楼市，还没有出现全局性的低迷。甚至于，在楼市起伏的曲线图上，人们似乎还看不准第一轮上升区的顶点。
但是，这决不代表房价涨跌的周期在中国是不存在的。可以预见的是，我国的房价不可能一直涨到天上去。当年海南、北海出现的房价暴跌一定程度上也证明了这一点。并且，即便是在上升区间，也不是所有的楼盘都高枕无忧。楼市如股市，纵然大盘拉阳线，个股也有跌停时。
经济规律是无情的，当我国的房价真出现拐点的时候，投资房产的人只能眼睁睁地看着自己的资产不断贬值。即便出手也要承担不少损失，这种损失可能是一个家庭难以承受的。
因此，有必要提醒楼市里的各类买家：房价有涨有跌才是常态，投资房产决不等于给收益上了保险，涨跌周期规律应时刻铭记于心。
不过是个闲看他人发财他人跳楼的旁观者，一支拙笔也写不出老范那个回肠荡气呀
看您的东西真的受教!
并不是国内的买家。
我宝马完了就继续挥舞...
商人逐利是本性，投资期望回报无可厚非，不然还搞啥business巴望赚钱尼？重点是得取之有道，取之无道者才是无良商人。说实话，我所接触的，以前后者在国内多了一些，现在情况也越来越正规了。
大和尚对这70/50/30年的土地使用权有神马高见？
现在大家都知道，在国内买商品房土地是有年限的。这年限的规定是打哪儿来的尼？追根寻源，还得从宪法说起。
中华人民共和国的宪法，从人大通过第一版起，之后经过多次的修正，我们先看看其中关于土地权属的演变。
当初第一版的宪法关于土地的规定在总则里：
第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。
言下之意，农民对土地是有所有权的，城乡土地大家伙已经占了的用了的就先这么着吧，征不征用、收不收归国有，届时国家自有主张。是不是这意思？这第一版颁布于1954年9月，这么说就不奇怪了，那时公私合营、合作化之类的新名词儿听都没听过，后来为了公共利益的需要国家按照宪法果然自有主张了，这里按下不表。
文革后期和结束后的两次修宪属非常时期，略过。到了1982年12月版的宪法，对于土地的所有权已经讲得很明白了：
农村、镇和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用。
任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
简而言之，城市市区土地属国家所有，农村郊县土地属集体所有，个人想当地主拥有土地，门也没有。而且，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 注意，是“任何组织或者个人”哦，个人暂且不提，即便是国家，对国有资产也是得通过组织机构来掌控不是？宪法规定这“任何组织”也不得买卖或出租土地，土地自然就不成其为商品了。房子尼，从前城市居民，除了祖传私房外，一般居住公房由单位无偿分配，分配的住房只有使用权没有产权，那时许多家庭一个月收入才一两百块钱，填饱肚子后有些节余买点小酒喝喝已经算是小康了，买房子，发烧吧您哪？再说有钱也没处买去。农民建房，申请宅基地，造了房子也不是可以随意买卖的。至于企业或单位，早年大部分是国营的,要建厂造房，打报告向政府申请便是，政府批准了就无偿划拨一块地皮给申请用地单位，土地不得买卖不是吗？所以用地单位只要支付若干土地补偿费、征用耕地的补偿费等，但并不需要给政府付什么地价，无偿划拨的土地也没有使用期限，这情形其实从50年代后期以来一直就是这样。
后来改革开放了，从直奔共产主义倒回了社会主义初级阶段，从初级阶段又溜达到社会主义市场经济。这一市场经济，发现以前的做法有点二百五了。土地是多大的资源哪，咱国家要发展缺的是银子，怎么多少年来就一直不计价值无偿划拨尼？这不枕着金枕头要饭嘛！可是，宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”有这条死规定政府咋从土地整来活钱尼？简单，法律本来就是人定出来的，反正修过好几回了，再修正一把好了。
于是1988年4月，咱们的宪法修正案把总则第十条的第四款改了，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，聪明绝顶地加了一句： “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” (注：宪法后来又修了几次，现在最新的应是2004版的)
既然土地不能转让，换个土地使用权的说法，看着不是一回事了吧？能转让就有对价，有对价就不再是无偿划拨，不无偿划拨就是有偿使用，总而言之，政府可以名正言顺从土地弄来钱，这不就结了？
宪法是根本大法，有了这一句，《土地管理法》就好办了，照着改：
皮球踢到国务院，于是国务院出面继续摸着石头过河。1990年5月，国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
这便是如今国内国有土地使用权年限规定的最初由来。
打这以后，中国房地产开发进入了一个突飞猛进的开拓时期，法律和政策往往滞后，被迅速发展的房地产市场拽着走，政府也在市场中学习市场，逐渐成熟。
根据现有的法律规定，总结一下目前国内的土地制度：
一、土地使用权性质大致分三种：
1。出让/转让的国有土地使用权(土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的年限，按用途性质分40-70年不等)；
2。划拨的国有土地使用权(无年限，多为早年国家无偿划拨)；
3。农村集体土地使用权。
二、三种土地使用权的土地权属：1和2属国家所有，3属村民集体所有。
三、土地上的房产：1之上的可以转让；2之上的，可以自用，转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可；3之上的，可以自用，转让的话需先由国家征用转为国有土地，再办出让手续。
说到这里，国内商品房的寿命知多少也就明了了- 根据开发商从政府受让土地使用权的年限而定，不过注意了，所谓年限是自开发商从当地国土局拿到土地使用证开始起算，等小买家收楼到手，这年限还得扣除建设期，总之不会还有40或50或70年了。那么到期咋办尼？虽然到期的时候，这里相当部分人士已经眼不见为净了，不过这还是许多朋友关心的问题。按照《城市房地产管理法》，土地使用权约定的使用年限届满，一般是可以申请续期的，如经批准准予续期，则应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。到时具体怎么算怎么操作？呃。。。和尚可想不了那么远，到那时老衲早已不需要啥房地产了，咱住西天，要不咱在西天聊聊？
说上面这些东东象是在普法，不过了解了这些立法的来龙去脉，后面在谈到一些实例时若再扯到土地的权属性质、出让、划拨、征地等等的用语概念，大家就一目了然了，所以还是先厘清一下。也谢谢您耐着性子看完这段枯燥的“板书”。
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二、起步 - 开发区搞搞新意思
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河内好文章太多，只恨眼睛不够使……