主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

[说明：这个07年8月发在河里的旧帖，原本打算写一个闲聊20多年来中国房地产发展的系列，从上世纪90年代的“前世”再跨世纪地聊到本世纪的“今世”，但是毅力不足蛇吞不了象，再加当时因其它事打岔，五分钟热度消退之后就失了续写的热情，结果是重蹈了不少开发商的覆辙 – 搞出了烂尾楼。隔了四年才想起给它划下一个句号，所以现加上一小段结尾，以示给半截子楼封顶，算是乱谈房地产的“前世篇”结束吧。]

四、四年后来给烂尾楼封顶

时间很快就到了1997年。

97金融风暴，深受打击的不仅有股市汇市，与金融业息息相关的房地产，自然也没得跑。此前去中国房市捞钱捞到手软的海外开发商们，深陷泥沼。

搞房地产开发的，自有资金投入的比例并不大，许多是向银行做的项目抵押贷款。借来的钱到期是要还的，而还贷的钱，一大来源是预售楼款，当时预售的规定也不像现在那么严格，起初更是完成地下工程即可申请，所以边建设边预售边还款，所谓滚动开发是也。

外销房的买家尼，按规定得是海外人士，严格来说当时外销房是不得售予国内企业或一般居民的，这也是国内房地产开发初期的非常政策，可能那时国家还不富裕，想赚外汇想疯了，因为较之别国对房产的限售，一般是规定哪些是外国人不得购买，没听过反其道而行之的。由于外销房的主要买家以来自港澳和东南亚地区华人居多，这些地区又是金融风暴的重灾区，于是发生许多现有买家毁约断供，潜在买家逃之夭夭的情形。许多海外开发商资金断裂，内外交困，甚至被银行逼得破产清盘的也不少，苦海余生的多半是还能咬牙硬挺资金雄厚的大颚。

风暴过后，哀鸿遍野。海外买家兴趣缺缺，外销房的销售就此一蹶不振，价格狂泻。举个我经办过的项目为例，当时位于魔都内环的某住宅楼盘，96年开盘预售价每平米1800-2000美元，到了2000年竣工交楼时，现房的售价竟跌至每平米人民币6000元左右！而10年之后的现如今尼 -- 二手房的价格都翻了四五倍！！悔不当初啊有木有！！！

有朋友要问了：咦，不是说外销房收外汇不得内销，怎么2000年收开人民币了尼？Good Question! 这就叫风水轮流转，西方不亮东方亮。

2000前后，正是国内富人逐渐发迹露富的时期，海外买家没钱之际，正是国内富人开始甩钱袋子之时。为了救房市也顺便为开发商们解困，各地陆续出台了一些政策，大家应该都记得，那时魔都帝都均有外地居民购房面积超过若干即给彩色户口的规定吧？有关规定也适当给外销房政策松绑，允许开发商在履行一定手续之后，将部分外销商品房转为内销。

几年之后，由于国内的购买力越来越强劲，国内的法律和房市也日渐成熟，内外销房的规定也最终成了历史。

那正是房市大涨的前夜，如果你曾经跑在这波疯涨巨浪之前，那就，恭喜你呦！