主题：【原创】四面楚歌之中国篇 中国发展之大破局之一 -- 井底望天

光看这张图,棒子的科技水平比日本还高啊.

内存芯片?

四

俺的这帮兄弟们提出的概念，就是HaS，Home as Service，是把房屋建设当作一种提供给社会的商品服务，而不是现在的房地产那种作为投资增值和投机炒作的工具。

首先就是这种房地产模式，并不是要取代现有的以富人和高收入中产阶层为对象现存房地产业，而是要弥补现在的房地产市场，忽视的低收入和中等收入的城市中产阶层。这个模式的立足点是把这个阶层的用房需要，从受到投机资金冲击的商品房运作中剥离出来，而是注重房屋的实际居住质量（不是那些毛坯房），房屋的个性化特色，真正的以住房来构建社区，把整个居住融入社区文化的一部分。

把一个房屋产品当作服务，其着重点在于一次性购买，立足于如何为消费者提供充分的产品享受，同时为提供服务者带来稳定收入。这个模式，基本上可以杜绝把房屋当作财富性商品而依靠炒卖快入快出，一方面无法提供足够的合理价位住房给需要的人们，一方面又把大量社会流动资金绑在空闲的房子里。

着重房屋服务，效法瑞典的宜家的个性设计，不是简单的提供一些样式丑陋，大规模制造毛坯房而不考虑社会文化的地产商运营方式，而是采取从房屋个性化设计，绿色建筑理念（把太阳能和节能设计进去，让未来能源使用变成房价一部分），到社区管理和相关服务，一体化，另购房者可以真正的享受到高品质的住房生活。

在价格上这些住房，应该考虑到一平均收入的5-7年作为一个准绳，让人们可以负担起这种房屋。以北京为例子，如果一个家庭的夫妇收入为每月5500元，那么年收入就是66000元，对应的一套90平方米住房，是33-46万，就是大概3600-5100元一平米。当然，在较低收入的城市，就需要向下调整。

这个价格目标可不可以达到？在房屋费用中，基本是三大块，一个是土地费用，一个是建筑费用，一个是各类税收。在中国建筑费用还是占小头，因此如果政府只要给予一定的土地优惠、税收优惠和政策扶持，以“经商为民”的民间资金为发起种子，调动社会力量，这个模式，就能成为一种稳定无风险，又具有可持续发展的适当利润的行业。它比目前政府主导的经济适用房和廉租房制度更加灵活，在制度创新上反应比较灵敏。

最近的英国《经济学人》杂志有一篇关于中国经济的文章，算是一改西方对中国经济的误解，开始明白了中国经济发展中的真实面貌。

和海外通常的观点不同，这篇文章认为中国的经济下滑，不是完全由美国金融危机带来的出口下降引发，而是起始于2007年的房地产下跌和相关的建筑行业的萎缩。全球需要的崩溃只是第二轮打击。这个观点认为，中国经济对出口的依赖没有海外学者相信的那么大。虽然中国经济GDP的40%是出口相关，但由于大部分原料和半成品进口，出口附加价值只占18%，而出口行业雇用的劳动力占全部劳动力的10%都不到。

其实网上的兄弟，如老广曾经对中国的GDP构成和消费结构分析，得出的结论是中国不是一个出口导向的经济，而中国人的消费占经济比重，和美国人消费基本相似（如果扣除了美国人的医疗，教育和住房）。只不过这个看法从来没有被西方经济学界认可而已。

这种看法表明了，中国政府是有能力通过国内需求来带动经济发展。但是要解决的就是如何恢复建筑业的活力，因为农民工失业的一半是来源于建筑行业。

可以要解决这个行业的萎缩，光是靠政府的经济刺激计划，通过高速铁路，公路等等，就可以做到的。还必须依赖于房地产业的恢复活力。而这个脖子基本上现在是被中国的房地产商人们卡住了。

要想建筑业，以及相关的钢铁，水泥和建材等行业，都可以恢复活力，你必须有新房可以开工。而新房要开工，必须是现在市场上的房屋存货可以减少，即是通过大家对房屋的购买量上升，来减少房屋存量。

可是要让大家开始大量买房，你要么让大家突然收入增加（当然减税，减贷款利息也可以帮助），或者房地产价格大量下降，才可以做到。很显然，前一个方法在当前有难处，而后一个方法，就是让房地产商降价，难度也比较大。前一段时间，当房地产商们手上资金紧张，于是大家鼓噪要政府支持，把房地产业列入国家支柱行业。而现在，当银行贷款大幅度上升，带动了房地产商的资金松动，人家自然就有更多的时间来扛住这个价格。

其结果就是中国的商业房地产价格稳定下来，但还是对普通的人们价格太贵。可是这种抗衡的局面，就导致中国的建筑和相关上游行业不能复苏，带来了就业和经济增长的压力。

HaS的模式，就是为了打破这个僵局，在当前的房地产价格稳定的情况下，为需要的居民提供房屋产品，又同时帮助中国的建筑和上游相关行业，提供发展的契机。

这个模式的另一个好处，就是创造出一个以房屋和室内设计为主的中游行业，为这方面的需求提供各种就业机会。而立足于社区管理，提供老人看护等等，就会为下游产业同样创造机会。因此这个模式的启动，真的是一石数鸟，可以为中国社会下一步发展面临的各类社会稳定，就业压力等等问题，提供一个可行方案。

个人看法，前途应该有

万科就在做这样的研究工作，但能否达到井大说的以5—7年收入为标准的房屋价格，个人不看好

HAS应该是一个在城市化比较成熟后，比较可行的。在目前中国对房屋需求仍然很大的时候，基本不太可能。哪一个开发商愿意做这个既要相对其它人出大力，赚的还不比其它人高的事呢？政府的引导相当重要，而目前看基本不可能。

其实还是时间问题

全国人民起码有10分之一可以在北京买房，这样谁还愿意在其他城市买房？房产房产，既是房，又是产。作为房，它是必需品，作为产，它又是保值、增值的对象。这两种价值是不可能完全割裂开的。北京的房产，更兼有作为首都、经济中心、文化中心等所附加的价值，如果硬要政府限价，只能是滋生腐败。最好的办法还是政府在一些交通比较方便的地带（比如远郊地铁口附近）建公寓出租，只租不卖，租金可以向低收入人群倾斜（比如家庭年收入3、4w以下的）。同时，采取征收地产税等措施防止投机过度。这样起码可以保证低收入人群有房住，但是如果想拥有自己的房产，还是要去买商品房，通过市场来定价。

公民全国范围内享受50平方米免税额度，超出部分课以重税，甚至可以考虑累进税率制

外国人持有绿卡者享受免税额度

一个是可以买进卖出获得价差收入，另一个是可以获得租金收入。

对这两种收入课重税就可以将财富性商品还原成普通消费品。

HaS虽然好，但是却是不可行的。

因为即便推出这个服务，土地也就这么多，大家都想住繁华地域，那谁住2环，谁住3环，谁住5环谁住6环？

谁先住谁后住？

结局是住好地段付高价，住差地段付低价，先住者付高价，后住者付低价。

和现在一模一样。

资源的稀缺性从价格上反映出来，这是回避不了的。归根到底是补贴低收入者，收税是错误的。

1.钱从哪来?

2.动了别人(政府,房地产商和投资他们有背景的人)的蛋糕.

3.动了政府卖地收入的蛋糕.

大家为啥一定要在2环、3环买房？除了工作方便，主要还是医疗、教育、交通、商业等周边设施已经配套齐全。对所谓“2环”外新建小区相对关注少，主要是由于政府缺失配套设施投入，就一个公交线路调整，已经n多人在那里扯皮，其他配套，等着“有关部门”猴年马月配齐吧，开发商，更不可能为公众利益投入了。大家看看地王就知道了，都是配套设施基本齐全的地块，或者政府即将开始大规模配套建设的地块。

俺觉得现在的商品房，实际上已经远离了居住性，而是过于炒作概念，炒作室内装化设计的风格，实用性也就那么一说。如果交通方便，周边设施齐全，远离拥挤的市中心购房，也并非不好的选择。俺就一直希望住在能够看到星星的房子里，市中心的灯光亮度太高了，想看个流星雨都很困难。边远一点儿到有很多小区，可惜，能够看到星星的地方，人烟实在太稀少了，买东西得到10公里外，而且只有两条公交线路，晚8点一过就收车。

俺觉得，现在的商品房，应该开始细化了，应该针对不同人群的生活需要去建设，而不是根据人们的口袋大小去建设。

俺建议，为了应对即将到来的老龄化社会，HaS可从为老人设计的专业小区做起。比如说，位置可以偏一点儿，但容积率要低，绿地面积要大，小区内要设置假山、流水，多种植物，多设回廊，甚至楼群间可以设计空中走廊，以便于老人散步和交流；房屋框架要相对高一些，阳台和窗户设计要考虑老人晒太阳的需要，楼梯设计要参照老人步幅，电梯设计要以医用为准，以便于紧急救护；小区内，要设置老年大学等专门活动场所，要设置超市、劳务公司、社区医院，要提供兴趣辅导、医疗保健的上门服务，提供送货上门和上门缴费业务，实现全方位照顾；要组建专门公交线路，提供置市内主要地点的往返交通服务，要组建专门旅游公司，不定时组织旅游；特别是安保要参照部队大院管理，严保老人安全，防火防盗防骗子，并可设置全区视频监控，屋内设置开关和触摸报警系统，除主人允许外，只有报警后监控中心方能对屋内进行查看；

如果位置偏的话，地价不会太高，而为老年人提供服务，又满足现在从中央到地方开始炒作的噱头，可以为地方政府提供n多政绩，相对可在取得支持上得到一定便利，提供各种服务，又可以用地产招标，只要加强管理，就可减少资金、人员培训等投入。而卖点，就是从孝字出发，仿照《非诚勿扰》进行营销，要尽孝，就要买xx社区，要退休后过的充实，就要卖xx社区，买xx社区，就是延长老人的寿命，如此等等，孝字大旗一举，n多人就会不请自来。

抛砖一块，希望河里诸多大牛拿出更多创意。

五

也许有人把这个方案误解为提供一个装修好的廉价房屋，其实不然。这个计划首先要求的是地方政府的配合，考验俺们中国的地方一级政府是否真正的“为人民服务”。对中央政府来讲，通过这个计划提供房屋，而带动的新房开关量，可以引发一连串的相关产业开工，对减少失业和稳定社会有大利。但是对地方政府，尤其是城市政府，他们关心的不是新房开工量，而是房价是不是高企，从而带来土地转让价的高企，为地方财政带来实打实的收入。

因此基本上，在这个关系中国经济发展的大问题上，一方面是中央政府和各类房地产相关行业，希望房屋开工量上去，带动GDP增长。另一方面是地方政府和各大房地产商人，希望房地产价格可以稳住，和各级政府的税收刺激计划，来鼓动大家买高价房，减低房地产商人们手上的库存。

而最后就是中国城市里想买房子的人们。他们的行为，可以决定这个博弈的结果。如果他们现在猴急猴急，被地方政府的各种优惠政策吸引，帮助地产商们稳住了价格，那这个计划的实现就比较难了。

最好的情况，就是地产商们手上的空房继续死在那里，而从银行套来的贷款慢慢越拖越重，导致地方政府手上的空地，没有买出去。那么在这种情况下，由地方政府把地免费或者低价的让出来，虽然不可能在钱上大发一笔，但是好歹可以把官老爷们的亲民政绩搞上去，也不是一个亏本的买卖。

而这个HaS计划实现了，就会给城市里的中下阶层提供用来自住，而不是买来租出去或者炒上去的投机目的，可以通过不许出租，回购等制度，保障这些房屋可以房尽其用。让高收入家庭可以带地产商那里去斗法，而低收入家庭可以在俺们这里有瓦遮头。

通过社区管理这种制度更新和新的商业模式，还能解决目前高度紧张的现代生活下，忽视家居设计、生活质量，以及公共生活萎缩，家庭各自为阵等现代都市社区的通病，打造和谐城市，建设有效灵活的和谐社区。

而中国的城市，不能学习短视和贪婪的香港政府，而要学习新加坡政府，在房屋政策上不是以赚钱，而是以满足居民的需要做为主要出发点，那么在房价上省下来的钱，不是进李嘉诚这样的人的口袋里，而是通过余钱的消费，转一个圈，又回到你这个政府的钱袋里来。

俺们谈完了医疗保险，房屋这两座大山，剩下来的就是教育这个第三座大山。

中国的教育体制改革，有利有弊。利就是大学生成N倍增长。弊就是教育费用上去了，可是教育质量下降了，搞得大学毕业了，找工作难。

其实好好想一下，高等教育这个东西，对中国来说，也算是后起，要是在教育质量上也能超过英美等国家，那才叫做奇迹呢。现在应该可以做到的就是，以数量顶质量。三个臭皮匠，顶一个诸葛亮，俺们就用国家土产的10个博士，和欧美的一个博士竞争，看结果如何。

中国这30年来在世界上经济崛起，是个大奇迹，但也不是什么了不起的。因为在历史上，中国经济从来就是世界上最强的，占了世界总经济的20-30%，只是在近百年来落后了，尤其是在1900-1970年掉入了低谷。而现在的经济总量占世界大约7%左右，大概是回到了1870年时代的水平。

中国经济的奇迹，一个很大的因素就是农民工的劳动力密集。现在的情况是，太多的行业还死守在劳动密集，于是很多接受了高等教育的大学毕业生，要被迫去做农民工的工作，以致于有所谓良心学者大喊，中国的大学生太多，而农民工不足。其实当中国的教育平均水平提高，就正好是时候发展需要高等教育的劳工阶层，把中国的各类产业升级，开发出新的知识和智能含金量比较高的服务业，比如上面提到的多样化的家居设计，都是好的出路。

中国要走的道路，就是从高中文化的劳工密集，到高等教育的大学毕业生的工程师密集，然后到硕士和博士毕业的高技术头脑密集，才可以把中国的人力资源这个大金矿挖出来。

而教育费用上，一个就是利用电脑技术和互联网，实现教科书的数字化，降低学生负担的书本杂费，另一个就是学习美国的社区大学系统，把高等教育山寨化，将上学和拿学分的程序降低，可以让大部分学生，在不离开家和城市的同时，可以修完大学前两年的课程，而让现有的大学集中精力在后2年的教育上。在社区大学拿课，除了一个报名费，和每个学分几块钱的费用，根本连学费都不要交，而运用统一的课程，就可以保证这些学分的质量。

中国的大学生不是太多，而是太少，比如说医学院的学生，就少得可怜。现在大家抱怨的大学生不值钱，主要在于中国经济模式的落后，还有就是社会对大学生毕业代表的能力，有不切实际的期待。其实大学生所接受的教育，将来就是是每一个中国国民都应该接受的教育，是一个基本的普及的水平。而每一个人自身在社会上的发展，不在于是否读过一个名牌的大学，而是在于自己可否把大学里学到的普通知识，通过自己的才智和努力，在社会实践中发挥出来。

俺自己的例子，就是没有上过名校，也没有读过研究院，但不乏在俺的手下，有不少博士和硕士毕业的工程师一起工作。等到哪一天中国的大学像美国这么多，大学生在街上到处都是，才是中华民族的大喜日子。

而如何把规模经济发展起来，利用新技术把教学的费用降下去，应该是中国政府可以做，而且不是太难的事情。