主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

中国历史几千年，二十四史循环，难道那些帝王就不明白前代衰乱咋回事？可为什么还会循环呢？每个人都明白道理，每个人都想我这次不一样。

也许中国就该是那么一个个循环，就跟百年孤独似的。

有改良空间的时候，尽量改良的好。

折腾得没空间了，伤筋动骨，吃大亏的还是老百姓。

贫富差距是大问题。

古代是土地分配问题，现代是财富分配问题。几千年来，每个循环中大家都明白道理。问题就在于，总是有些聪明人，能人，觉得本次循环不一样，老百姓还没见底，还可以再探一探。等到探明白，啥都来不及了。

其实，对内还不是主要问题。

主要问题是民族在世界上的发展问题

只要大家都在同一个位面上，再怎么乱问题也不会太大，毕竟中国的体量摆在那里。

怕的是被人甩开一个层次，就像清朝那样，那才叫惨，为了赶上这一个层次，中国要用一百年来不断革命和清洗。

中国体量大，如果是大而弱，也是黄粱美梦。

寄希望于产业升级。

单看经济运作，象大浪中的一叶扁舟。本来可以做得更好。

希望领导层有大眼光，个人小集团私利放一边，想想中国未来应该如何定位，如何实现。

算了，楼歪了。

他们的口水铺天盖地，他们的牢骚永无止境，

说怪话的是他们，

吹阴风的是他们，

要权利的是他们，

喊免煮石油的还是他们。

所以，不折腾是不可能的，折腾才是常态。

不是一回事，分户的土地出让金数据，国土规划局都不会有。

一个整块地的地价、出让金等可能有数据存底，但一块地上往往多种用途同时开发（商业、办公、住宅、公共配套等），要把整块地的地价、出让金分配到各种用途的每户身上，很麻烦。

而出让金的底子，国土局都有存档。

如果是多种用途同时开发的，商业用途的部分早已收税了，扣除就是。其他的，包括公共配套，都要摊上。其实这些东西不难算清楚的。

还有一个更简便的征收方案，就是按面积。确定一个免税面积之后，往上是按面积税率累进，但是建筑面积？套内？使用？也会有争议。

而且以北京为例，二环内的房子，和六环外的房子同等标准计税？也会有争议。

总之是不可能有完全公平的办法。只要达到政策设计者的目的就是了。

微观经济，讲的是精确的数量化管理，就是说心中那盘帐要准。

宏观经济，讲的粗放的方向管理，就是说路线要对头。

以现在地方政府的财政（土地财政和融资平台），如果是6万亿债务的话，是16%GDP，往大里估计，如果是12万亿的话，就是32%GDP。

把中央债务加起来，大概就是36-50% GDP。估计世界上大部分国家，是这个水平的话，睡觉都会笑醒。

如果能够保持现在的增长水平，那么是容易化解的。估计就是用物业税试点的方法，平息一下京沪广深的楼市，然后然大家继续在2线和3线开发。

除非是房改房自己去办划拨转出让，这个数据有。成都的话，二环路以内按房屋指导价的1.5%补交出让金，二环路外按1%补，即可把土地性质划拨转出让。

对于多种用途开发，把总地价以及出让金如何在商业、住宅上分配，还是个麻烦事，目前有几种方法，测算结果都不一样。

我估计，物业税征收应当是一个先易后难推进：

先对非住宅用途房产征收，这类房产户数相对较少而且有租金或经营收入，业主承受力较强，加上现在征收房产税（对租赁收入按12%征收，自用按价值*税率）的重点也是非住宅用途房产，税务局基础数据较好，难度相对较小；

其次，对非普通住宅征收，非普通住宅的国家标准很明确，成都市执行标准是面积大于144，或者单价高于区域平均价的20%。对于不集约用地的低密度豪宅（容积率小于1），执行较高税率；

最后，对普通住宅征收，可以考虑每人给一个免税面积，可以单独使用，也可以家庭为单位聚合使用。