主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
如果不与时俱进将来还是任人宰割的份。理智和进取在这个文化里不容易啊！
呵呵，中午看帖子的时候，顺便和一朋友分享了下面一段，然后引发了一点讨论，其中，我，红色，朋友，蓝色字体
根据最近我到一些地方的实证调查，我认为目前地王不断的主要原因是目前土地和房地产是银行贷款最主要的抵押品，尤其是地方政府融资平台贷款的主要抵押物（大约占8万亿贷款的60%），一旦地价下跌，不但银行会出现账面坏账，被惩罚，也会要求地方政府追加抵押。
目前调查的结果是绝大部分铁公基项目都不产生什么现金流，许多贷款没有现金流偿还，为了让贷款不成坏账，需要置换抵押物方式展期，这样抵押资产（主要是土地等）需要进一步的升值。但是如果中央控制房地产政策生效，房地产市场价格回落，这些不良资产就会原形毕露。
同时，卖地价格的提高将提升周边所有房地产和土地的价值，地方政府能卖更多的钱，并且水涨船高，在今后的卖地中获得更大收益。而且由于现有抵押品的价值上升，房地产企业和地方政府融资平台能从银行获得更多信贷（这就是地方政府经常找央企来当地王炒作枪手，而当地房地产商乐观其成的主要原因，这也就是地方政府对中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的政策阳奉阴违的主要原因）。
即使中央在财政政策和货币政策上采取极端严厉行动，地方政府也有能力通过与开发商（尤其是央企）和银行进行幕后协同动作来防止卖地价格滑坡，导致贷款抵押品贬值，银行出现坏账。
这样，在卖地的过程中，地方政府、房地产开发商和银行利益相互纠缠，因而产生巨大的金融风险。
4、4万亿计划导致地方政府债台高筑，不得不更多卖地
2009年全国税收下滑，地方政府收入减少，但是4万亿天魔大法要求对中央政府的4万亿经济刺激方案提供配套资金，而且也要求推出地方性的经济刺激方案，地方政府除了到银行贷款外（据不完全统计，2009年流向地方政府融资平台的新增贷款超过5万亿，当然一部分是定向配套中央铁公基项目），只有卖地筹钱一条路。初步估计，2010年地方政府债务将必然超过GDP的30%，不再可能大幅举债。
所以如果地方政府卖地收入急剧减少，将会导致全国性的地方政府破产。根据央行的一些调查数据，目前地方融资平台8万亿贷款中，已经将可能产生2万亿---3万亿不良贷款。这需要很长时间来消化。
由于政府一般预算的流程是打酱油的钱不能买醋，所以一般预算中的经常性支出，如政府服务和公务员薪酬等不会受到影响，因为它们来自于预算内收入而非卖地收入。所以社会安定应该没有问题。只是房地产会如危如累卵，并会累得越来越高。
扯淡
为什么扯淡了
第一，央企一点都不傻，不会去当冤大头。现在对央企的头头都有考核的，亏了本不是好玩的。
第二，银行一点都不傻，用于抵押的土地大多是打六折的，地价跌40%，也不影响。而且，银行去年大量放出的贷款都在一季度，那个时候地价还没有涨呢，这样，就是地价跌50%，都没有问题
第三，基础设施建设不产生现金流？武广高铁卖不卖车票？那个是不是现金流？
第四，你以为银行现在能给完全没有自由资本的项目放贷款？去年放出的贷款数量根本说不上天量。2001～2005，五年时间，贷款规模扩大了1倍；2006～2009，四年时间，贷款规模又扩大1倍，你听谁说2005年以前有天量贷款了？
第五，地价就是真暴跌了，政府就没有办法了？有的是办法。
这个一看就是网上愤青的文章，看这种人的文章还不如看任志强的文章呢。http://finance.eastmoney.com/news/1344,2010040871476331.html
>>>资本都是逐利的，央企是看到了巨大的利润才进入的。至于这个利润能不能实现，那是基于央企自己的判断。
>>这个确实是这样的，央企是去逐利的，因为房价还是有上升的空间。
>>第二，4万亿的投资，肯定不全部是中央政府的投资，其中有部分是地方政府上的铁公基的项目，（但具体在4万亿中的比例，我就清楚了），而这部分我估计是暂时还不上贷款的，（而当时银行在评估这个的风险的时候，我不能说清楚银行是如何评估的）但从事实看很多铁公基在建（至于铁公基的盈利能不能还贷款，我不敢肯定，但是我估计是还不上，如果可以还上，那么下面的结论就不成立），那么银行就不需要地方政府不破产，地方政府不破产就需要卖地收入，那么就需要高房价
>所有的推论都建立在估计的基础上，地方政府会破产？中央政府可以随便修改游戏规则，他能让地方政府破产？给地方政府发债的权利，什么都解决了
我估计中央政府不敢给地方政府发债的权利，那样有造成信用泛滥的危险
>>>>>资本总会优先进入利润最高的行业，如果这个行业不是垄断的，高利润最终会被竞争抹平。现在支撑房地产整个行业的就是不断高涨的房价，房价真正市场化，也就不到10年，正二八经的上涨，不过5年，你能指望这个东西一直涨下去？一旦房价下跌，高利润消失了，资本会迅速撤离这个行业，那个时候你看看政府能不能阻止地价下跌。
>>>>这个结论我是同意的，但是如果地方政府和开发商千方百计阻扰房价下跌，或者房价下跌会造成严重的银行坏账，就怕中央政府投鼠忌器，这样这个过程可能就比较漫长
>>>地方政府肯定会阻止房价下跌，但是，在市场经济中，客观规律不会因为政府阻止就不发生规律>>所以这可能会造成本来市场可以在2年之内完成的调整，在目前的各种利益的博弈下就需要5年或者更长时间>天知道要多长时间，很多现在看起来很大的问题，几年以后看不过是庸人自扰。
呵呵，那是，可以不去管他，封建制向资本制的过度是历史的必然，就像房价会跌下来的必然一下，但是各国花的时间不一样，各国的曲折程度不一样，虽然，你我不能左右，但是试图把其中的各种关系看清楚也好
没人能估计事情以什么样的方式发生，或者在什么时候发生，确定的是，他一定会发生的。
仅仅是据某看过文件的人说的，地方是26万亿。希望是扯淡。
不包括以前的。
而另一个角度是投资黑煤窑挖到哪一天就赚到哪一天。暴利让人都疯了。无论是土地还是房子，价值的预期是建立在地方经济的发展上的，现在提前收割还没有兑现的预期将摧毁原本可能的预期。房产商做的就是不断地强化人们的预期并在当下自己提前收割。就如你所分析的，从总体的预期得到当前边际价格，但是预期是要有一个时间的过程的，当前的价格已经自我否定了自身的价格基础——城镇化加速。
炒房客做的是短线，物业税针对的是长期持有者，虽然其中也有大量投资需求，但这两个群体相交程度不大。
要抑制炒房恐怕只有想办法增加他们的融资难度。加税之类一定会被转嫁到最终接盘的买家身上。
前段时间北京的地王一出来，大家都能根据出让金算出楼面价。
俺是在两会期间了解到一些信息，现在的方案大致有两个路数，按价格和按面积，都进入测算阶段，要执行起来是很快的。按价格，又有合同购房价和市场价两派，俺觉得合同购房价再扣除土地成本是比较合理的。按面积，又有户面积和人均面积两派。
个人的一个估计，政府可能会从执行简便角度选择按面积征税，就好比车税按座位数一样。已进入测算阶段的方案，普通住宅和非普通住宅都是要征的，执行税率不同而已，非普通住宅肯定要高，200平以上的别墅、联排，每年没几万税过不去。免税底线也有。
当时还和同事探讨过这些方案可能的社会效果，比如按户面积收吧，离婚率必然猛涨（假离婚多），按人均面积收吧，可能会出现一户里面挂N多人的情况。都是为了混免税面积。
很可能要出台物业税了。玩弄税收政策，是政府最感兴趣和最优先的项目，联想到新华社连续六天通批地方土地财政，这就是整个问题的现状和解决之道。试图用物业税取代地方土地财政，让长期稳定可控的税收取代中央控制管理困难，地方拍卖冷热周期频繁，价格波动幅度大的土地财政．费改税也是D国财政的改革方向，与大方向保持一致是趋势．
上海拟对住房保有环节征税 目前基本方案已定
2010年04月08日 07:35 来源：上海证券报
继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。
早在近一个月前，上海证券报就独家获悉，中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时，专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。
昨日，中国社科院金融所专家向记者透露，目前上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。
在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。(记者 于兵兵)
把价格往上推，或者维系在高位，都是需要大量的资源的。而且越往后，这个资源需要越多，积聚的做空力量越大。政府不是神，不可能一直撑下去，总有那么一天会撑不住的。当撑不住了。会发生什么事情呢？
由于04年的时候出国读书，错过了入市时机，只能看着房价一步步上涨却无能为力。在深圳这个地方，我跟我老婆年收入35万却买不起一套像样的房子。只能怨自己大局观太差，看不懂TG玩的花样。如果国内房地产泡沫不破，最终只能选择蜗居在香港了，虽然巨不钟意香港没有阳台的屋苑。
恭喜：你意外获得【通宝】一枚
谢宝！
由于04年的时候出国读书，错过了入市时机，只能看着房价一步步上涨却无能为力。在深圳这个地方，我跟我老婆年收入35万却买不起一套像样的房子。只能怨自己大局观太差，看不懂TG玩的花样。如果国内房地产泡沫不破，最终只能选择蜗居在香港了，虽然巨不钟意香港没有阳台的屋苑。
http://news.ifeng.com/mainland/201004/0408_17_1598169.shtml
这个有什么影响么？