主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
记得葡萄说过，解决目前危机的方法只有2个：1 战争 2 通胀。 所以，你设想的这个情况，十有八九会发生的。
再重复葡萄的那句话：做自己明白的事，挣最直接的钱。
上海的房价还说得过去，大概应该是更早的事情。
我们家附近的一个企业主，在97年将自己的房子买在了距离东方明珠不远的一个地方。然后将孩子的户口迁去了上海。但是后来并没有让孩子享受上海的高校教育，而是出钱把孩子送到了英国。
现在的经济形势非常为妙。中美等各国都在为流动性过剩寻找出路。如果美国能在新一轮产业革命中占据制高点，同时采取强势美元政策，那对中国的打击堪比1990年代被信息时代甩在身后的日本。假若我们在这一轮产业升级中被撇下，那我国未来注定将是打工仔的命。
可是对比两国在科技创新能力上的巨大差距，我对这场竞赛保持悲观。
对所有人所有物业一视同仁的征收。
问题是为什么要这样呢？完全可以按人均面积收取，设定免税面积。例如设为人均40平米以下免税。那么绝大部分房奴就可以免税，不会增加负担。
对于二级市场上手上囤积大量房子的炒房客来说，必须快速出手才能避免高额税收。当市场上出现大量需要快速出手房子的时候，价格显然会下降。
但是对于那些在开发阶段就投入资本的炒房客来说，他们基本上可以避免物业税的直接影响。
论证论证。依法强拆可不可以？
至于房产主人是谁，很简单，房产证和户口本。当然你可以将房产分散到别人手里，比如过户到别人名下。只要别人和你都愿意就可以，另外再交上过户的费用。
官员豁免，你还真敢想。这种政策真的有可能出台？还参见前清前明，你怎么不说恢复帝制啊。
美国一些金融机构借其他国家债后倒闭不还了，所以导致冰岛差点破产，中国损失至少3千亿美元。
想想中央一方面给你大笔的钱 另一方面政绩又是GDP考核 再加上所谓的金融创新--融资公司 那就甩开膀子干吧 努力就有回报！
中央09年初鼓励融资公司发企业债和中期票据，开闸放水。
这中间多一道程序的结果不仅仅是曲线借债，并且是高杠杆借债。
这杠杆有多大？看下面的链接广西地方政府融资平台操盘者：4.5亿撬动102亿
2008年中国经济出现了明显下滑。为了应对危机，中央政府出台了一揽子救市计划，其中包括2009年初中国人民银行与中国银监会联合发布的《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。该意见提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道”
http://www.chinavalue.net/Blog/308711.aspx
房产证上有一条：原来土地价值是3万，土地增值部分是20万，总共价值是23万，等等。你家得按23万交税。
两个数字是随便举的，但是大致比例差不多吧，土地占房屋总价的15%左右。
这是管制，但是这种管制是大多数人已经习以为常的，或者说能够满足大部分需求的情况下的管制。适应了，就不会觉得被管制，也就是说这时候大家感觉不到管制。
这种情况很大程度上是有个前提——有些人突然不信任人民币了，因此想换成美元。换的人太多，国家储备承受不住了，于是国家出台措施取消换汇。这时候这种新的管制不但不能控制大家换汇的欲望，而且让本来没有换汇要求的人也跑到黑市上换美元。所有人都去黑市，黑市挤死人很正常了。
这是经济学问题了，仁者见仁智者见智。
自由市场派学者，一般认为是，或者说市场自己能够形成最优的资源配置。我认为不是。自由市场竞争可能导致均衡，但是一种不稳定的平衡，很难维持。一旦有外力作用平衡就能打破，最终几乎都是垄断，寡头垄断或者协议垄断，也就无法实现资源的最优配置。
此外，自由市场之下的分子也是在投机。
比如南京政府，好端端的城西高架，炸掉改隧道，20几亿没有了。孙中山铜像移回新街口，1900万。再多钱也架不住这么花呀。
四大银行是户部下属汇金公司控股的，也就是朝廷的钱袋子。地方上搞这样的金融创新，跟美国的MBS没啥两样，绕着圈子蒙过监管要求，把钱从四大行骗出来自己用。
将来如果还不上钱，银行没法儿向地方政府逼债，实在不行到时候这些融资平台来个破产，你也没辙。但他们可以不还银行的钱，银行不能不还储户的钱呐。这些银行还都是上市公司，每个季度要出财务报告。再让老子替儿子抗一次坏账？上一次4大资产管理公司上万亿的坏账还挂在那儿呢。
本质问题就是老子管不住儿子了。或者说是老子混了头了。
我这两天有个想法。
房地产的现状，其实政府还算是得益的，毕竟土地卖了那么多钱。最好的状况是维持这个价格，慢慢涨，用十年的时间通过城镇化和高铁把泡沫一点点充实。
但是局面越来越有失控的危险，如同07年的股市，暴涨暴跌恐怕很难避免。
也许政府真的开始动脑筋要做二次房改了。那么会怎么做呢？我瞎猜一下。
组合拳：小产权房+物业税+地方债。
首先，政府一直在准备物业税。但物业税有很大的问题：它和现有的土地批租是矛盾的。既然征收了70年的土地出让金，就没有理由再重复征收物业税。
最好的办法是，对小产权房试点征收物业税。即现存的小产权房首先向政府补交一笔补偿金，然后每年再上缴物业税，满若干年（5年？）后即可拥有正式的身份，允许进入市场。
这样的好处是：
1，给房改做试点，毕竟小产权房数量相对较小，且一直不流通，又有一定年限的延时，试点对市场总体冲击较小。
2，增加了市场的房产供应，抑制房价。
3，政府增收，将原来未能收到土地出让金重新纳入口袋中。
接下来，如果进展顺利，则允许地方政府以未来的物业税作为现金流向市场发债。
再接下来，逐步将试点扩大到普通商品房，并取消土地批租制度，用物业税抵押发的地方债逐步代替原有的土地出让金“第二财政”。
这个方案的可操作性在于多方得益：
1，由于增加了小产权房等的供应，并取消土地批租，房价上涨的动力大大减少。百姓得益。
2，取消了土地价格，地产商的利润率反而会大幅提高。
3，政府拿未来的税收担保发债，仍然有足够的收入保障地方发展。
缺点：
1，如推进过快，会有房价暴跌的风险。故即使取消土地批租，政府仍须对土地的供应加以控制，对小产权房的资质加以认定。
2，推进过程中，会出现两种土地制度并存的现象，即“土地双轨制”。历史上，当年轰轰烈烈的价格双轨制，以及中国股市多年的股权分置都曾经给中国经济中带来巨大困扰。
无论从机理上还是实践上，都没有一点矛盾。
物业税相当于车船税，每年都要交的。70年土地使用费相当于原来的养路费，是你的房产占用国有土地而付的租金。
要征收起来肯定是两者并行不悖的。
不知道为什么有这么多人要把两者对立起来，纯属误导。
(S－I)－(G－T)=X－M
国内储蓄-国内投资-政府赤字=国际收支盈余
如果国内储蓄能够持续增长，对外的资本账户顺差和经常账户顺差能够持续增长，那公共债务就不会引起大问题。例如日本，公共负债虽然高，但储蓄率高，国际收支持续盈余，就没啥大碍。反之像希腊这样的就撑不下去了。
问题是，所有“不会有事”的结论都建立在“持续增长”的前提下。如果增长不能持续了呢？我们3月份已经可以看到贸易逆差，经历了这些年的通胀，中国的资产也不再比国际上明显便宜，本币升值更是会加剧这一趋势。在很多初次级产品的份额已经占据整个全球市场很大比例之后，我们的国际收支盈余还能够像以前那样持续增长吗？