主题：【讨论】北京房价的合理水平是多少？ -- 郁郁
反正这地方很强调自己的特性。尤其是去边境问是德国还是奥地利，瑞士的时候。老头子们着重的强调，不是德国，而是巴伐利亚。
明显感觉钱越来越不值钱，关键是有能力赚钱的人实在太多
西北大片的地方比较荒凉，再说大家都想往大都市拱
根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W（这一点可能有争议，没办法，统计局靠不住）
房价里地方政府的开支还占了一头。所以为了使政府的效率变高，北京的房价应该100W一平米。
首先说明，top70%家庭收入均值为12-15W每年是本人根据自身生活经验，参考官方统计数据得出的。当然，每个人的生活经验不同，可能认识会有差异。
至于官方统计数据，做如下说明：
对于收入水平的统计，有两个统计量，一个叫做“在岗职工平均工资”，北京市2009年前三季度（最后更新）数是42319元，2009年全年在岗职工平均工资是56425元，2010年可望达到65000元。还有一个统计量叫做“城镇单位就业人员平均劳动报酬”，2009年前三季度，这个数字是42122元，照此推算，2010年全年数字大概也是65000元左右。所以说北京市2010年人均工资性收入是65000元应该没有问题。
上两个统计量具有以下共同特征：1.范围上，没有涵盖私营部门的一些员工。2.税前数。3.包括福利费，不包括公积金。考虑这些差异，我们觉得2010年北京市人均工资收入在55000-60000元（税后净得），似乎是合理的。
2008年底，每个北京市家庭有2.8人，当然，这些人不可能都有收入。如果按每个家庭有1.7人工作，那么家庭年税后收入应该在9-11W左右。
再考虑非工资性收入，还有top70%应该比平均数提高一些，所以我认为top70%家庭收入在12-15W之间是合理的。
当然容积率等因素都要考虑，我也都想过，不过因为首先自己太懒，其次经济方面的理论知识空白，最后很多数据完全搞不到，所以干脆放弃了。
老兄的想法其实我最喜欢了，也别转来转去的，向你一样说一番分析，最后文末给个具体数字。同不同意另说，起码简单明了。
其实照我的想法，是从最根本的供需关系考虑，步骤如下：
1.统计一个范围的人数，比如北京5环内工作的人员和其家属（家属认定范围可参照最近房贷政策的方法。
2.这个范围内除了学校、医院、公园、市场、政府机构、道路等必需建筑外，可以建多少房子，这些房子可以住多少户家庭。（当然，这里面也有大量要细化的地方，比如这些房子按多高楼层，怎么样的容积率建设）
3.拿上面2个数字比较，比如实际有1000w人口，但房子就够700w人住。那么啥也别说了，价高者得，房价就该是那70%的人可以承受而其他30%受不了的。剩下的300w直接搬郊区吧。
河里好像是老广兄以前写过，这个统计口径，当时主要是为了论证为什么工资占GDP比例这么低，因为很多人是算不进“职工”里面去的。统计局的说明：
职工：指在国有、城镇集体、联营、股份制、外商和港、澳、台投资、其他单位及其附属机构工作，并由其支付工资的各类人员。不包括下列人员：(1)乡镇企业就业人员；(2)私营企业就业人员；(3)城镇个体劳动者；(4)离休、退休、退职人员；(5)再就业的离、退休人员；(6)民办教师；(7)在城镇单位中工作的外方及港、澳、台人员；(8)其他按有关规定不列入职工统计范围的人员。(1998年及以后的数据均为在岗职工数据，其他相关指标如职工工资总额，职工平均工资等指标也从1998年按此口径进行了相应调整)。
工资总额：指各单位在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。工资总额的计算原则应以直接支付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是按国家规定列入计征奖金税项目的，还是未列入计征奖金税项目的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的，均包括在工资总额内。
城镇家庭总收入：指家庭成员 得到的工薪收入、经营净收入、财产性收入、转移性收入之和，不包括出售财物收入和借贷收入。
城镇家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障支出以及记账补贴后的收入。计算公式为：可支配收入=家庭总收入-交纳所得税-个人交纳 的社会保障支出-记帐补贴
如果看家庭税后收入，或许是“人均可支配收入*家庭平均人数”。北京市城镇家庭人均可支配收入2008年是24725元，乘以2.8人，是69230元。2009年的最终结果还没出来，估计值是26728元，乘以2.8人，是7.5万左右。考虑地下经济和灰色收入，中金的算法是乘以1.2的补偿系数。
另外2008年度职工平均工资为44715元，兄台给的数字不知是不是统计局系统的？
统计口径的确是兄台所说的这样。至于为什么选择通过“平均职工工资”和“平均劳动报酬”来计算家庭收入而不是通过“人均可支配收入”，原因有二：
第一，“工资收入”和“平均劳动报酬”是通过企业填写表格统计到的，因为是真金白银的支出，所以相对来说较为可靠。而“人均可支配收入”是抽样调查得到的，可靠性差一些。
第二，面临买房的很多是年轻人，很多没有孩子，家庭规模较小。用人均可支配收入乘以家庭人数的计算方法，有可能低估年轻家庭的收入水平。
至于年度工资总额，是北京市统计局公布的数字，用在职职工工资总额除以在职职工人数获得，数据是连续的，2009年底的数据是56018元。和兄台所说的数字有差役，原因不详。
唯一的结论就是房价收入比远远高估。因为现在刚性需求的小两口，一般水平年收入10万，两人工作都比较不错的20万，达到30~50万的就比较少见了。因为有一个人年薪20万以上，他的配偶也选择这类工作的比例就小很多。
那么如何解释这些年房价的高涨呢？可能有以下几个因素：
1、动用父母的积蓄，外地支援中央。这就是一个城市化进程的因素。
2、投资收益。比如卖一套小房子换大房子，原来那一套可能比买入价涨了很多，这样就有一个隐性的投资收益在里面。再比如做股票赚钱的。现在的总流通市值是2005年之前的几十倍。过去几年确实是我国历史上罕见的资产价格大爆发的时代。
因为城市化的存在，所以把住房收入比和租售比都给高了一些。
至于投资收益，这个是正反馈的。如果资产价格步入下跌通道，其负面影响也是不断增强的。