主题：【讨论】北京房价的合理水平是多少？ -- 郁郁
家园 【讨论】北京房价的合理水平是多少？ 北京的房价究竟多少才是合理的？我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平，也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。
1.从消费的角度。房子是一种消费品，需要花费一定的收入去获得其使用权，往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位，合理的房价收入比可以更高一点，比如8倍。此外，大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的，所以，我认为，合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子（比如，90平米两居室）。根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W（这一点可能有争议，没办法，统计局靠不住），所以，北京合理平均房价应该在10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米，从这个角度，北京房价高估了60%-100%。
2.从投资的角度。房子作为投资品，应当通过出租获得一个相对合理的回报，而不能只寄希望于升值，一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率，租售比可以给高一点，比如300-350。根据经验，北京较新的90平米两居室租金在4000元左右，这样计算北京合理的房价在13500-15500之间，目前高估40%-60%。
3.从历史经验的角度。这个可能有些主观，我认为，2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估，2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义GDP增速的增长速度。从这个角度，2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平，4年之后增长50%-60%大体合理，这样，今年底北京合理房价在13500-14400元/之间，目前高估50%-60%。
综合上述三种方法，我认为，北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定要按照环路来进行排列（虽然本人不赞同），我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价（只限新房）分别为2.5万、2.1万、1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%，如果从目前价位下调30%-35%，是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能，前一种可能性更大。
家园 要考虑地方政府的开支 房价里地方政府的开支还占了一头。所以为了使政府的效率变高，北京的房价应该100W一平米。
家园 前70%收入水平这么高哇 根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W（这一点可能有争议，没办法，统计局靠不住）
家园 关于家庭收入估算的说明 首先说明，top70%家庭收入均值为12-15W每年是本人根据自身生活经验，参考官方统计数据得出的。当然，每个人的生活经验不同，可能认识会有差异。
至于官方统计数据，做如下说明：
对于收入水平的统计，有两个统计量，一个叫做“在岗职工平均工资”，北京市2009年前三季度（最后更新）数是42319元，2009年全年在岗职工平均工资是56425元，2010年可望达到65000元。还有一个统计量叫做“城镇单位就业人员平均劳动报酬”，2009年前三季度，这个数字是42122元，照此推算，2010年全年数字大概也是65000元左右。所以说北京市2010年人均工资性收入是65000元应该没有问题。
上两个统计量具有以下共同特征：1.范围上，没有涵盖私营部门的一些员工。2.税前数。3.包括福利费，不包括公积金。考虑这些差异，我们觉得2010年北京市人均工资收入在55000-60000元（税后净得），似乎是合理的。
2008年底，每个北京市家庭有2.8人，当然，这些人不可能都有收入。如果按每个家庭有1.7人工作，那么家庭年税后收入应该在9-11W左右。
再考虑非工资性收入，还有top70%应该比平均数提高一些，所以我认为top70%家庭收入在12-15W之间是合理的。
家园 什么是“职工” 河里好像是老广兄以前写过，这个统计口径，当时主要是为了论证为什么工资占GDP比例这么低，因为很多人是算不进“职工”里面去的。统计局的说明：
主要统计指标解释职工：指在国有、城镇集体、联营、股份制、外商和港、澳、台投资、其他单位及其附属机构工作，并由其支付工资的各类人员。不包括下列人员：(1)乡镇企业就业人员；(2)私营企业就业人员；(3)城镇个体劳动者；(4)离休、退休、退职人员；(5)再就业的离、退休人员；(6)民办教师；(7)在城镇单位中工作的外方及港、澳、台人员；(8)其他按有关规定不列入职工统计范围的人员。(1998年及以后的数据均为在岗职工数据，其他相关指标如职工工资总额，职工平均工资等指标也从1998年按此口径进行了相应调整)。
工资总额：指各单位在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。工资总额的计算原则应以直接支付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是按国家规定列入计征奖金税项目的，还是未列入计征奖金税项目的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的，均包括在工资总额内。
城镇家庭总收入：指家庭成员 得到的工薪收入、经营净收入、财产性收入、转移性收入之和，不包括出售财物收入和借贷收入。
城镇家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障支出以及记账补贴后的收入。计算公式为：可支配收入=家庭总收入-交纳所得税-个人交纳 的社会保障支出-记帐补贴
如果看家庭税后收入，或许是“人均可支配收入*家庭平均人数”。北京市城镇家庭人均可支配收入2008年是24725元，乘以2.8人，是69230元。2009年的最终结果还没出来，估计值是26728元，乘以2.8人，是7.5万左右。考虑地下经济和灰色收入，中金的算法是乘以1.2的补偿系数。
另外2008年度职工平均工资为44715元，兄台给的数字不知是不是统计局系统的？
- 复 什么是“职工”
家园 先花后复 统计口径的确是兄台所说的这样。至于为什么选择通过“平均职工工资”和“平均劳动报酬”来计算家庭收入而不是通过“人均可支配收入”，原因有二：
第一，“工资收入”和“平均劳动报酬”是通过企业填写表格统计到的，因为是真金白银的支出，所以相对来说较为可靠。而“人均可支配收入”是抽样调查得到的，可靠性差一些。
第二，面临买房的很多是年轻人，很多没有孩子，家庭规模较小。用人均可支配收入乘以家庭人数的计算方法，有可能低估年轻家庭的收入水平。
至于年度工资总额，是北京市统计局公布的数字，用在职职工工资总额除以在职职工人数获得，数据是连续的，2009年底的数据是56018元。和兄台所说的数字有差役，原因不详。
- 复 先花后复
家园 是的，用这些指标来做分析，结论都差不到哪儿去 唯一的结论就是房价收入比远远高估。因为现在刚性需求的小两口，一般水平年收入10万，两人工作都比较不错的20万，达到30~50万的就比较少见了。因为有一个人年薪20万以上，他的配偶也选择这类工作的比例就小很多。
那么如何解释这些年房价的高涨呢？可能有以下几个因素：
1、动用父母的积蓄，外地支援中央。这就是一个城市化进程的因素。
2、投资收益。比如卖一套小房子换大房子，原来那一套可能比买入价涨了很多，这样就有一个隐性的投资收益在里面。再比如做股票赚钱的。现在的总流通市值是2005年之前的几十倍。过去几年确实是我国历史上罕见的资产价格大爆发的时代。
家园 是这样的 因为城市化的存在，所以把住房收入比和租售比都给高了一些。
至于投资收益，这个是正反馈的。如果资产价格步入下跌通道，其负面影响也是不断增强的。
家园 通胀的因素考虑到没 明显感觉钱越来越不值钱，关键是有能力赚钱的人实在太多
家园 政治壁垒的残余 北京的房价就是自建国以来政治壁垒的残余的结果。
所谓的政治壁垒就是运用政治身份来打压另一方的发展。以前的有身份、家庭出生、编制、户口等限制。现在主要是户口、教育机会、行政特权（如审批权）、国家的财权分配等。
1 从个人角度，人们希望进京发展。后代获得好的教育机会.
2 从商人角度，希望获得商业特权。
3 从官员角度，希望政治进阶。
4 从本地人角度，希望利用这个机会获得食利阶层的入门劵。
这些因素促成房价飙升的刚需。
很多人希望打破户口限制。那根本解决不了问题。因为那是表象。后果反而是更可怕。
如何消除这些政治壁垒才是正道。
家园 房价不存在合理水平的问题 市场结构决定了价格水平。香港那样几十年的房奴市场也存活下来了。
只要政府勾结权贵，以殖民者心态对待普通市民，手里再有枪杆子，那房价再高也可以维持。
家园 人家几个人要研究的是高房价的合理性，为此什么理论都能造出 港英政府那套搞法，照样有大把的人提供理论，说起来头头是道，理论上也是一套套的。只要你在“高”这个字眼上下功夫，也就不会关心房价到底是不是该合理的问题了。
家园 献花兼谢通宝，探讨一下“合理” 以前也想过自己琢磨琢磨房价的事，仔细一想就放弃了。比如lz的题目，北京是个什么范围，以几环为准，合理的住房面积该定多少，地段又该如何，所谓合理价格又如何理解（比如从基本居者有其屋的角度，从北京市实际能开发和承载的人口数，从开发商利润应该控制在多少以内不能暴利的角度），更何况北京不是个孤立的城市，外地进京的怎么办，北京驻外地的又怎么办。庞杂的关系根本不是我能理清头绪的，巨量的数据也不是我用简单办法能够获得的。所以干脆放弃。
又比如“房价收入比”，我也琢磨过，这个数据据说是和gdp、pci等名词一样是用来客观、定量、理性分析问题的一个工具，但它真的合理吗？？
拿中美为例，2国面积基本相同，人口我们是对方的4倍有多。假设2国的国土开发利用程度（这是我自己造的词啊，不过估计大家能明白意思）相同-------实际上作为世界霸主美开发度应该高于我们，但这里假设相同。
那么，如果美国的合理房价收入比是4，那我们似乎就得是四倍以上，也就是16.
从人情角度说很难接受16还是个“合理指标”，凭什么人家工作4年就能买房，我们要干16年？？？但从最简单的需求角度讲，地少人多，凭什么又应该平等呢？
当然，这并不表示2国的“房价收入比”应该和人口密度比成正比例，因为人口密度比我们高而房价收入比比我们低的反例肯定也找的到。所以说“房价收入比”真是个合理的工具吗？？
家园 除了人均土地资源，还要考虑主流住宅的容积率 您说的这个问题我也考虑过，每个国家的土地禀赋不一样，人均土地资源差别很大，这是事实。但是有一个自动调节机制：人均土地资源较为贫乏的国家，会自动提高土地集约利用程度，这个可以用主流住宅的容积率（一块土地上的建筑面积/土地面积）来表示。
比如，美国城市的主流住宅是独栋带花园和车库的house,容积率恐怕不到0.5；中国城市的主流住宅是多层和高层单元楼，容积率在2.0以上。
如果说美国的人均土地面积是中国的4倍，而中国主流住宅的容积率是美国的4倍，那么两地的房价收入比应该是差不多的。当然，如果想在中国住house,那就要付出比美国大得多的代价了。
此外还有一个现象能提供支持：世界上比较成熟的国家，其房价收入比相差不大。日本的人均土地资源比中国还贫乏得多，但是房价收入比和美国差不了多少。无他，日本人住的密度比美国人高多了。
家园 别这么客气了，我估计还年轻几岁呢 当然容积率等因素都要考虑，我也都想过，不过因为首先自己太懒，其次经济方面的理论知识空白，最后很多数据完全搞不到，所以干脆放弃了。
老兄的想法其实我最喜欢了，也别转来转去的，向你一样说一番分析，最后文末给个具体数字。同不同意另说，起码简单明了。
其实照我的想法，是从最根本的供需关系考虑，步骤如下：
1.统计一个范围的人数，比如北京5环内工作的人员和其家属（家属认定范围可参照最近房贷政策的方法。
2.这个范围内除了学校、医院、公园、市场、政府机构、道路等必需建筑外，可以建多少房子，这些房子可以住多少户家庭。（当然，这里面也有大量要细化的地方，比如这些房子按多高楼层，怎么样的容积率建设）
3.拿上面2个数字比较，比如实际有1000w人口，但房子就够700w人住。那么啥也别说了，价高者得，房价就该是那70%的人可以承受而其他30%受不了的。剩下的300w直接搬郊区吧。