主题：【原创】有感于“人群效应” -- xu514

这个我同意。负扣税是政府鼓励投资的措施，是实际存在的。

在我看来，某些中介就是在颠倒黑白。负扣税再美好，它也是负现金流，将支出做到最大的前提下，正现金流肯定比负现金流好。但某些中介为了怂恿投资人买房，故意淡化了这一点，片面强调了负扣税可能带来的税务优惠，而回避了它是负现金流这一事实。甚至给人造成负现金流比正现金流好的印象。

这样一来，投资者可能会对风险有不正确的认识。当工作稳定的时候，负现金流不是问题，并可以带来税务优惠；当房市上扬交易活跃的时候，负现金流也不是问题，因为脱手容易，并可以从转手中获利。但一旦还款能力出现问题，同时遇上房市下挫交易萎靡的时候，负现金流就会是大问题，就像次贷危机中的美国。过分强调负扣税好处的结果，就是不理智的投资者，也就是你主帖中说的“人群”，在房产中介和金融机构的联手忽悠下作出超过自己承受范围的投资，最终倾家荡产。

顺便八卦一下，袋鼠国某华人房产集团就是靠这一手发家的。在各大华人区开投资讲座，不管市场如何，在他们的讲座里永远是千载难逢的投资良机，其一大伎俩就是用负扣税为诱饵忽悠投资者买楼花，基本上买一个套牢一个，一入手就跌价，每个月还得贴钱供着，只能拿负扣税自我安慰。

盲目的人群是关键点。

如果真的是买房用于投资的话。我要说的是，老燕买房的时候，每个月要还贷2600，而租金是2500，这个时候，这个房子就是负债而不是资产。

你花钱购买这个房子，只能说对他有获利的期望。但是是不是真的能在几年以后，出现正的现金流，是说不准的。

向银行抵押贷款是要付出普通购房贷款要高的利息的。然后再次投资买房。

你所有的期望，都是建立在房地产市场飞速增值的基础上的。简单来说，就是房产增加值，要高于你这一做法的财务成本。

而且，你还要承贷由此做法带来的隐形风险。

换句话说，你要把房子卖出变现后，才能真正实现获利。

而获利时间，按照中国房地产这种火箭速度大概也是要2年。

这么操作不是不行，只是在我看，风险较大，而且不是投资。

说不准的原因，有一部分就是“人群”自己的作用。

对于冰岛来说，人多了，一定会变不好。

对于投资来说，当人都采用一种投资手段的时侯，这种手段就很可能变成，不适合的手段。

对于任何“路”来说，走的人多了，难免拥挤不堪。

可是2870不是现在的按揭，是我还款之前的。现在，就算是这套房子，我问过，按揭根据利率变化，是3230.银行在中国是个政策利率，大小与应该不应该无关。而且要是190万买房，那按揭是多少，我干脆就没问。

所以，现金流小到了200多元。

就算拿来152万，现在的房价是190万。而当时60万的时候，无人知道现在是这样涨价法。

你写的算法，确实是清崎的算法。可惜，他的算法过于理想化。

他投资房地产挣到的，鬼知道有没有他这套丛书挣钱多。

你每个月要还的贷款，更是远远要高于每个月的租金收益。

实际上清崎的书里所描述的投资方法，在中国是并不适用。

其实你不妨换个思路，来考虑一下所谓的负债与投资。

假设说，有人个小企业主A找你合伙投资，跟你说，投资50万，买台新设备，在未来的5年内由于预期经济形式比较好，企业会因为这太新设备盈利若干，5年后你每个月的收益会大于每个月向银行贷款50万的月还贷。你需要承担的风险是，你要承担在5年内的负现金流和假设说5年后企业没有达到预期的盈利要求。 这样的企业，你会向银行贷款投钱给他买设备么？

如果再换一下呢？假设说另一个企业主B找你，说现在手里的订单签到了明年上半年，但是企业生产能力跟不上，只要投资50万，马上就能产生利润，每个月的收益肯定会大于每个月向银行贷款50的利息。

如果一定要向银行贷款，投钱的话，你是选择投给A，还是投给B？

在美国，金融危机的时候，或者房地产危机的时候，也许是有可能的

关键是什么产业，周期性，等等这些具体内容是要变化的。

现在两房都倒了，不知他现在投资组合又是什么样子？

虽然我没细看。

现在99%高楼之后，美国的房产税问题这两年浮出水面，中美两国国情不同导致这个问题也发生了变化。

对于美国而言，只要你不把房子更高的价格卖掉，那这房子就等于负债，因为税收很高。

而对于中国而言，（只考虑全款买房，贷款先不算）因为没有房产税和财产税，只要这个房子不跌的比买价低，一般情况我住在里面的那点支出远低于租房支出。

这也许可以算成资产？虽然它也在减少个人收入，但是同时也减少了另一种可能带来的更多支出。