主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

美国最近一个世纪每年房价上涨4%，终于从网易这个伪右派媒体里找到了论据了。

http://home.163.com/15/0714/06/AUFCAH9M00104J5U.html#p=AT9Q1VNI50CB0010

那么20万美元买的房子的历年涨价数据是：

初始房价及上涨的4%

200000

208000

216320

224972.8

233971.712

243330.5805

253063.8037

263186.3558

273713.8101

284662.3625

296048.857

307890.8113

320206.4437

333014.7015

346335.2895

360188.7011

374596.2491

389580.0991

405163.3031

421369.8352

438224.6286

455753.6138

473983.7583

492943.1086

512660.833

533167.2663

554493.9569

576673.7152

599740.6638

623730.2904

648679.502

674626.6821

701611.7494

729676.2193

758863.2681

789217.7988

820786.5108

853617.9712

887762.6901

923273.1977

960204.1256

998612.2906

1038556.782

1080099.054

1123303.016

1168235.136

1214964.542

1263563.123

1314105.648

1366669.874

1421336.669

1478190.136

1537317.741

1598810.451

1662762.869

1729273.384

1798444.319

1870382.092

1945197.376

2023005.271

2103925.482

2188082.501

2275605.801

2366630.033

2461295.234

2559747.044

2662136.925

2768622.402

2879367.298

2994541.99

以前在另一个文章里看过每年的房产税是0.5%到1.5%，取中算1%，从第二年开始的每年名义税金是

2080

2163.2

2249.728

2339.71712

2433.305805

2530.638037

2631.863558

2737.138101

2846.623625

2960.48857

3078.908113

3202.064437

3330.147015

3463.352895

3601.887011

3745.962491

3895.800991

4051.633031

4213.698352

4382.246286

4557.536138

4739.837583

4929.431086

5126.60833

5331.672663

5544.939569

5766.737152

5997.406638

6237.302904

6486.79502

6746.266821

7016.117494

7296.762193

7588.632681

7892.177988

8207.865108

8536.179712

8877.626901

9232.731977

9602.041256

9986.122906

10385.56782

10800.99054

11233.03016

11682.35136

12149.64542

12635.63123

13141.05648

13666.69874

14213.36669

14781.90136

15373.17741

15988.10451

16627.62869

17292.73384

17984.44319

18703.82092

19451.97376

20230.05271

21039.25482

21880.82501

22756.05801

23666.30033

24612.95234

25597.47044

26621.36925

27686.22402

28793.67298

29945.4199

那么70年里要交的税如上所述，最后总居住成本应该是所有保有税加第一年的购房费20万美元，最后是896635.49元。

也就是税占房价的77%，跟网易的文章中说的中国的税约占房价的70%差不多。

————

不过，经过一个会计专业的人的提醒，突然想到另一个问题，每年货币平均贬值3%，也就是说，第二年交的2080元保有税之相当于第一年的2017.6美元了，那么净现值计算要不断计算税金乘以0.97的n次方，n为年数-1，例如第二年是1次方，第三年是2次方。这样计算历年保有税的税金净现值为：

2017.6

2035.35488

2053.266003

2071.334744

2089.56249

2107.950639

2126.500605

2145.21381

2164.091692

2183.135699

2202.347293

2221.727949

2241.279155

2261.002412

2280.899233

2300.971146

2321.219692

2341.646425

2362.252914

2383.04074

2404.011498

2425.166799

2446.508267

2468.03754

2489.75627

2511.666125

2533.768787

2556.065953

2578.559333

2601.250655

2624.141661

2647.234108

2670.529768

2694.03043

2717.737898

2741.653991

2765.780546

2790.119415

2814.672466

2839.441583

2864.428669

2889.635642

2915.064435

2940.717002

2966.595312

2992.701351

3019.037123

3045.604649

3072.40597

3099.443143

3126.718242

3154.233363

3181.990617

3209.992134

3238.240065

3266.736577

3295.483859

3324.484117

3353.739577

3383.252486

3413.025108

3443.059728

3473.358654

3503.92421

3534.758743

3565.86462

3597.244229

3628.899978

3660.834298

总和是：190392.0045

200000+190392.0045=390392.0045

这种算法下70年美国一般住房整体居住成本中，假设是一次性付清房款，不考虑贷款，利息，银行利息税的情况，则190392.0045 /390392.0045约=0.4877，即美国房子的70年整体居住成本中，保有税占总成本48.77%。

————

不过这么算的话，如果民众贷款买中国的房子，每年货币贬值，且经济危机时银行利息也许会下调来刺激消费，那还款的净现值可能也会下降，导致税率搞不好也会下降，不过不知道该怎么算了。

******

其实房子会涨价的根本原因是周边设施提供的满意度使用价值在提升，荒山野岭的地方，如果没有人投资开发配套设施，居住不舒适，那么除非战乱避灾没人会去住，自然不会涨价。

黄金这东西的使用价值不高，但它蕴含了人类劳动厌恶度，且除非事先了8倍于太阳功率的超新星可控核聚变，否则在可见的未来，这玩意蕴含的人类劳动厌恶度都不会涨太多（含有大量黄金的陨石雨光临地球之类的小概率事件不考虑），那么可以作为人类劳动厌恶度的度量工具和记账凭证，也就是早期货币就不奇怪了。

但是由于使用价值不会提升，所以一般不会涨价，除非战乱会有一定量涨价（不过那时常规物资由于生产量大跌，稀缺性提高，变相提高使用价值也会涨价，也许武器、食物饮水涨价更快）。

————

资本主义其实有个恶性问题，不能在系统内部解决经济危机，生产力发展后，资本家通过专利权等生产资料所有权，大量占有对应于利润的增量财富，

但其阶层由于总人数太少消费不了那么多增量产品，最后必然导致产品卖不光引发经济危机。然后只能开除工人，进而导致消费者和有效消费需求进一步减少，最终扩大经济危机，技术性失业不断加重。

然后只能打世界大战，摧毁别国生产力和消灭生产者，变相扩大市场了。

当然本国资本家的财产被消灭，管理者被消灭，生产工人被消灭，变相空出一部分国际市场给外国，也能减轻外国经济危机。

有核武器的世界轻易打不了世界大战，于是银行家们发明了信贷消费模式，消费者可以透支以后的信用和工资，提前消费现在买不起的产品然后还债。

于是可以延迟经济危机的总爆发，但要么是个人债务上升，要么就是国家债务上升了。

譬如苹果、微软游说国会对高科技产品的研发进行补贴，国货没钱，他们就自己买国债，然后补贴自己，国会赚点手续费。

等研究成功就把专利往加勒比、维尔京、开曼、塞浦路斯低价转移，高价授权给海外分公司逃避累进制所得税，同时游说国会海外利润转移回来之前不用征税。

但是国债到期是要用全美纳税人的联邦所得税来还的，纳税人买IT产品还要付专利费~~（说起来这个有点像全国农民交税研究成功杂交水稻，然后XX高科上市，明星研究员拥有5%股票资产上亿……其它一些人不知道是不是也有股票？

接下来农民使用自己交税研究出来的杂交种子还要付专利费，最多免除农业税以后不用农民参与投资了~~还没有累进制遗产税。苏联模式后期的问题是债权真空，美国模式的问题是债权倒置，本质上都差不多。）

奥巴马说明年要针对100家跨国公司，征收每家100亿美元的海外资本利得税，来弥补累进制所得税的漏洞，或者说提前征收累进制遗产税？

用二次调控，消灭不合理的债权，免除不合理的国家债务，改变分配不公。希望他能实现，而不是像肯尼迪一样被击毙，然后杀手也死掉，相关案件资料封锁30年。

当然也有可能是像克林顿一样弄点绯闻就下去了……

我这里先道个歉哦，题目上的屁哥有两个含义，一个是员工，一个是房地产。

我们老家都是把猪崽放养到大山上去，反正耳朵上都打了记号，等长大了就从山上拖下来杀猪吃肉。所以我请员工也是在盘算，如果给她发工资，能否靠她自己挣回来。能我就请，不能就不请。那谁谁，我猜没有上西西河吧。阿弥陀佛，俺是粗人莫怪莫怪。

曾经俺也是屁哥，名义上领公司的工资，实际上都是俺们自己挣的，先上交再发放。很多人都是找工作投简历傍大款靠大树的心态，俺从来不信这个。俺从一开始上班就知道，屁哥必须自己养自己。所以俺从来都很勤快，自己打食儿不靠领导安排就屁颠儿屁颠儿的。后来，俺慢慢发现自己成了公司这个部门最老最肥的屁哥了，领导看俺的眼神，我总觉得有些熟悉。直到有一天我突然梦醒：哇靠，杀了俺一个，幸福好几个啊。把我毙了的话，副所长，主任工，副主任工等一串都会很开心啊。俺赶紧辞职，领导那如释重负的神情，众下属那窃喜还羞的窘态，真的让俺忍俊不禁呢。其实呢，有很多时候我们真的不如屁哥。好比说：才厚和老薄，你们吃那么肥干嘛呢？习总一刀下去，基本上消灭三五个就可以提拔一长串。你们这些死胖子，当你们低头看不见自己脚丫子的时候，还敢在猪倌（对不起应该叫主管）面前晃来晃去吗？

俺开始怀念小时候的那头瘦猪，在山上跑了那么多年，总是长不胖，才一直没有被杀掉啊。见到他时，总是哼哼唧唧不怕人地卷着小尾巴，同伴们一个个惨叫着被绑到独轮车上，只有他安享太平。我到四十不惑的生日当天吹完蜡烛才醒悟：跟这位屁哥比，俺就是个笨蛋啊。

各位看官，假如你们现在还有人是屁哥，你需要检查一下自己还能否看见肚皮上的双排扣，考虑考虑，你的未来是否是大耳朵屠宰场。

仰天大笑出门去，从此不再当屁哥！

房地产也是一样，俺绝对不会辛辛苦苦养着这个房子，然后等什么时候突然市场发疯价格疯涨那时候俺把屁哥一杀套现落袋为安。NO No NO，俺是不会把屁哥杀掉的，俺要这个屁哥自己养活自己，顺带把俺养活了。谁他妈的规定了人必须养屁哥？俺就是要请屁哥来养俺啊。

房地产的地本身是价格的载体，这个随行就市吧。而房本身的核心价值就是租金，这个相对而言比较稳定。好比这个屁哥买来，那无论市场上猪肉卖多少钱一斤，俺是不看的，那个不是我需要关心的。我关心的是这个屁哥每天在山上跑来跑去，能否给我带来些什么猪草。在我的山上，屁哥们无论是新老肥瘦，只要能够带来猪草，俺就留着，一旦不能结草衔环，兄弟啊，哥也只能帮你到这里了。

在美国如果做房地产生意，第一位的是要把自己摆在猪倌的立场上。所以不要以娶媳妇或嫁姑娘的心态去看这个穿黑衣的圆滚滚。我是听了汇源果汁的朱老板讲的，养猪不要在乎是否双眼皮。而且经验丰富的从业者也跟我讲：高大上的房子综合效益其实并不好。卖大米的生意肯定好过卖LV包的。

因此我们如果盯着这个房地产生意，应该尽量放低身段，重点考察那些比较差的房子，越烂越好。有人说巴菲特当年起家也是在证券市场上捡烟蒂把入手的。我是穷孩子出身，打心里眼里愿意认同这个看法。

可是也许我是错了呢？不少人买房子买得比较好比较贵，后期房价上涨的时候涨得也多啊赚得也快啊。这个我还真的没法辩驳，确实现实就是有很多这样的案例。为什么狮子比狗熊厉害？因为事实（狮shit)胜于雄辩（熊shit)嘛。

这里面应该有一定的数学模型可以推导的。观众里alphyboy数学功底扎实，应该可以研究一下吧。实在不行，我可能也不得不用EXCEL表格简单验算验算。我的脑子笨，有时候只是相信直觉，这是不严谨的。

我还有个填坑理论。就是说：如果你看到一个房子很破很便宜，而他左右两边的房子很大很贵，那么你可以考虑把这个破房子买下来，然后按照两边的房子标准来改造装修，按照目前现行的房产评估方式，有很大的希望可以把这个房子评估得跟邻居一样。相当于你是把这两个房子之间的坑给填了。

这个填坑理论，同样也是基于养猪不在乎双眼皮的原则。如果可以实证和理证的话，那再出门猎猪就有两根拐棍了。如果谁是房产中介+大数据挖掘程序员的，可以很容易从MLS或ZILLOW上拿到相关数据，找那个坑应该不难。一旦找到坑，那么填坑又不难。一旦填了坑，那么套现又不难。我怎么还是这么啰嗦。面壁思过ing...

吓我一跳。我还没填这个帖子的空，仅仅占了了坑就有人送了两朵花？我还摸不清这个送花是什么意思，如果是鞭策的话，那就对了。

前面网友提出来，如果这个生意好做的话，为啥人家不做留给你啊？这个提问非常尖锐。如果认真回答的话，我估计得是个博士论文的级别。但我们不以拿学位为目的，可以在这里赖皮一下：就是因为他们光想着吃肉，结果挨了打啊。

1. 我有个朋友，她弟弟当年参加了投资学习班，感觉做翻建大有效益，就动员姐姐拿出钱来把自己的房子翻盖一下。姐姐愿意提携弟弟，就拿出5万美金，结果做了2年多，不断添油花到20万，差点儿把姐姐搞破产，姐弟俩也有了芥蒂。

2. 国内现在大批有钱人过来，全现金抢高价房。把不良华人中介赚得盆满钵满，而短期内房价也在上扬，屋主感觉自己好像吃到肉了，但长期以来的地产税以及未来的降价空间，如果不及时脱手肯定会让屋主的屁股上吃竹笋的。

加州某些地方的房产单价非常高，达到700-1200元一平尺的程度，基本上2000平不到就都是百万豪宅了，物业税每年也达到1-2万。越贵的房子新华人越趋之若鹜。我实在有些困惑，就算是房价年年涨，物业税也节节上升，击鼓你不传花，早晚落自家。不良中介讥笑我：你不是有钱人，哪里能够理解有钱人的心理？你看看马利布那个城市，很多都是千万上亿的豪宅，你在那里买个几百万的房子都不好意思跟邻居串门。人家每年交着十几万几十万的物业税呐。他们不比你聪明？你是叫花子的话就别瞎猜皇帝拾粪用金粪叉子吧。有钱人的世界你不懂！

我承认他们说的对。如果我有某种药的发明专利，每年躺着进账5个亿（不夸张，某个华裔就是这样的），那么我住马里布的亿元豪宅就是纯享受，不用考虑什么费效比。但是如果我是做这个生意的话，那么我肯定不能这样把钢镚儿打水漂玩。好比我家原来门前卖包子的大叔，早饭从来不舍得吃自己包的包子，宁愿掏钱买隔壁的油条吃。隔壁卖油条的大婶儿也一样安排小伙计过来买包子吃。表面看吃自己的划算，其实这里面大有经济学的玄机。我要专注本帖主体，这里不展开包子油条方面的讨论。

我信奉一条：世界上确实有天才，但绝大多数的事情，不需要天才出马，普通人也可以干好，前提是要有专业的训练和持之以恒的坚持。经过10年2万小时的培训和强化，可以把一个资质平平的普通人的能力发挥到天才也瞠目结舌的地步。波尔加三姐妹的故事已经给出了证明，我这里不想推导，我选择坚信这样的结论。

河友“俺老孙”曾经引过一个帖子，说是有一本书《大目标》那里面说：

我也选择相信这个书的结论。我愿意试试看，看看我们是否可以把中国建筑行业的设计、建设和运营成果嫁接到美国这块土地上来。也许经过我们的共同努力，美利坚辽阔大地上处处可见的不仅仅是中餐馆按摩院，也有荷花池金鱼塘红灯笼和月亮门，团花锦簇地围绕着孩子们的纯澈笑脸，嗯，全世界各族人民大团结。

我选择要吃肉，就不怕挨打。我选择面朝大海，仰天长啸：

veni,vidi,vici

先占坑。免得到时候又过度发挥。

先占坑。免得到时候又过度发挥。

感谢顶贴，我先消化下。然后再继续。现在继续占坑。

我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。

因此现在就要设下成本线，不得突破。

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因此现在就要设下成本线，不得突破。

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因此现在就要设下成本线，不得突破。

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因此现在就要设下成本线，不得突破。

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不过民众自发性的铸币和拆迁还真有啊，非法集资滥发债券不就是民众自发性的铸币权么？

各种违章建筑不就是民众自发性的开发么？然后黑社会烧房子不就是民众自发性的拆迁么？结果差不多，民众互相之间抢掠或者欺诈。

而且从拿破仑强制拆掉巴黎旧城区进行统一规划来看，指望民众搞违章建筑抢占公共道路，最后能搞出啥美丽城市也是不显示的事情。

但对于民众来说，多搞一点违建就多一点租金，按马克思的话说是比开了波西米亚金矿还好的生意。

除非是类似陶渊明说的桃花园记，非常小的地方，形成了一个熟人社会，而且生育啥的没有给人均资源带来太大压力。

但那应该没法实现强大的工业化。

————

另外，楼主说的美国可以把房子拆了来光囤积地逃避房产税，感觉不太可能啊，

以前这里有人科普说，院子里种菜还是种花都有类似居委会的组织来管，不让你随便乱种破坏城市风貌；

家里修个浴缸也要被干涉；院子里挖个坑储蓄雨水有些州的法律就说是偷盗公共用水有罚款。

墙面装修风格也要被统一规划。随便把房子拆了囤积地，难道不会被征收空置税？美国地方州GOV这么蠢，还不如中国GOV聪明，任由富豪炒地皮？

感觉不太可能。楼主最好能拿出实际证据来证明这种操作手法可行，或者在某个州可行。

————

对了，比特币那个玩意迟早要跨，原因是开采黄金的技术提升缓慢，且民众人口也是在上升的，金饰品的需求量也在提升，最后需求/供应比的变动是比较稳定的。

而比特币的算法一定，每年因为IT设备不断升级，运算能力不断提升，则比特币的运算成本会下降，而民众对比特币的需求并不一定会随着人口增加而增加。

如果说比特币的算法限制了比特币的发行总量，导致比特币稀缺……

这种人造稀缺很容易破坏掉啊，直接弄个新算法，莱特币，银河币，屌丝币不是都出现了？不就是一种电子纪念品么？类似算法的东西有很多的时候比特币的纪念价值就会下降。

一方面机械限制总量，导致它的发行量跟不上全球其它实物财富的生产总量，就算一个1比特币能拆分一百份，20亿个比特分币不够美国搞各种交换的吧？

另一方面，随着替代品出现，计算机运算能力提升，它里面蕴含的劳动厌恶度会动态减少，不像黄金，难以被替代，铂金之类的就算发现了，开采出来也是很费劲的。

关键是黄金、铂金在高级计算机芯片上多少有点使用价值，比特币的使用价值是零啊，它的需求完全取决于人们的心理，有点像第一次经济危机，郁金香还是紫罗兰的炒作活动中的那种标的物，

击鼓传花中的花，大家不玩这个游戏了基本就一点实际使用价值都没有了。

————

老百姓要自己发行货币，关键不是算法，而是老百姓得提供某种有使用价值的抵押物。

……淘宝的集分宝有点这个意思，能用来购买淘宝上的商品，抵扣一些现金，淘宝发行集分宝，是因为其阿里妈妈广告系统能赚广告费，搜索排序优先展示，橱窗广告什么的，不过为了不违法，目前是就2年有效期的。

淘宝集分宝的发型抵押物，就是淘宝提供的搜索服务配套的广告吧，多少有点变相的使用（推销作用？）价值。

我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。

因此现在就要设下成本线，不得突破。

我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。

因此现在就要设下成本线，不得突破。

房产税是财产税，不会只征房子不征地。就好比农场主一样要缴税。