主题：【原创】小城故事，我经历的房产趣事。 -- 骑着骆驼

来西西河快十年了，汶川地震后机缘巧合才得知此地，受益良多。最喜欢赫克托尔的七大圣全传，读起来欲罢不能，佩服他，只是遗憾一直未能出版。因为太喜欢，所以经常推荐给身边的朋友，更遗憾的是没有人能仔细读哪怕一章。

今天突然就想记录一下这些年做房地产销售发生的趣事，以我的视角，主要讲讲俺在鲁西南四线城市的房地产销售经历

俺老家是青岛的，性格很随和内向，随遇而安，话说那是六年前的一个下雪天，我来到了一个美丽的县级市，没想到一呆就到了现在。

事情是这样，小弟不才，入行第一个项目就栽了，三个月卖了3套公寓，竟然还拿了销售亚军，销售代理公司（专门给甲方销售策划）被甲方扫地出门。当时房地产市场形式不太好，每天看报纸库存啊，房价虚高啊搞得我心灰意冷，提出辞职。还好公司有专门给商场招商的招商总监看我还算机灵（其实是有市调方面经验）。让俺去做招商前期调研，一般都是发几种表格，同事们就出发，干活，收工，回来做方案。期间可能会有甲方的一个办事人员来瞅一眼。

然而这次非常不同，我们一行四人一到，甲方就来电要求见面，不为别的，就要请我们吃饭，接风。

中午，火锅，甲方三人c总，l主任，l主任先生。c总非常社会，c总不像甲方老板，c总像加工厂老板，板寸，黝黑的皮肤，沙哑的嗓音，晚上继续吃饭但是必须喝酒，c总竟然请我们夜总会，c总竟然唱铁窗泪，我靠！期间大家干活麻利，三天搞定所有调研，甲方各个领导请了三天吃饭。准备收工了，领队调研的组长象征性打个招呼，甲方竟然不愿意了，意思是走啥啊，赶紧留下干活吧？？？当时心想这甲方好实在啊，人热情，还大方，后来。

公司谈判很顺利，月费八万，提成另算。项目情况很简单2万方三层小综合体，上面3栋高层，不是他的。

为啥这么着急，原来甲方从上到下一个具有商业招商从业经验的都没有，聘请的销售公司也没人卖过商业。承诺给客户五年返利40%，还有一年半就要开始兑现了，已经卖了80多套。但是一个商铺都没租出去！！哈哈哈，怎么租，怎么划商铺都是两眼一抹黑。

进场，定位，划铺，选主力店，谈判，这些咱按部就班，搞定影院，肯德基后甲方踢走了以前的销售公司，换成了我们公司销售部，一切都很顺利，天天上班喝茶，下班喝酒，按时按点完成各项任务，当时的这工作好惬意啊。

直到有一天，我看到销售宣传返利变成了商铺销售十年反80%，均价30000，我问领导多次，我说我一平米也就能租400-800，这甲方凭啥一年反2400。咱们是黄金地段？公司各个领导没人有明确答复，但是俺不傻，请教一下行业群里同行，同行都说伙计，这就是坑，整点钱，赶紧走吧，潍坊这好几个项目都烂尾了。

年少的我无法相信，都是本地人还会坑本地人么？

这房子基本只是非法集资的幌子了啊...

投资人很有钱，启动资金2000万，由施工方垫资施工。他就不投入了，剩下的都是卖商铺得来的。钱到手后，他结算完施工费用全部带走了。头两年返利直接这算在房价里，两年后靠租赁根本支撑不了，就拖着不反钱。商场开起来了，租赁费用很低。可怜那些贷款买的客户，都不还月供，全部黑户了。

这c总不是投资人，是真心想做好这件事，无奈自身水平有限！

土地出让金怎么来的呢？要是金额不大，投资人真是空手套白狼，捞一票跑路的架势啊。

就跟你说的一样，这回报率怎么算都太高，买家是还指望着房价上扬？

前几年有不少这种专门的骗子公司，打着五金机电城,皮革城，小商品市场等…基本上返利超过四年，返利大于年7%，出售平均面积在30平米左右的。都是很明显的坑，这种商铺的建筑成本不高，前两年返租完还有成本几倍的利润，比住宅开发省时省力，简直是天上掉馅饼。

五洲集团就是专门的这种骗子公司，顶多反利一年，后面就拖着，现在也没有什么好的解决办法。简直是没有良心，从开始就没打算好好做，前期包装的更好，在一个区域四五个地方，或者忽悠政府或者和当地企业合作，同时铺开几个项目，拿钱走人。

我在也有温州商会投资的五金机电城，当时好多商人合伙投资开发，是真正想做好专业市场，无奈市场大环境变差，五金机电城这种模式已经很难在一般的四线城市做好。经营的很艰难，到时因为当时只卖了很少一部分低返利的商铺，交付五六年了，虽然很艰难，但是能保障正常运营，正在做物流配送和其他的转型。将来还是有很大的翻身可能。

好在现在这种模式越来越少，老百姓越来越精明。我这还好，当年去寿光考察，大型返租商城有四五个，现在都黄了，网上一搜有很多。

认识充满能量的姚大爷是在15年下半年，接了一个位置不错的旧改住宅项目，前期手续滞后严重，一共卖了80几套房子，优惠竟然二十多种，不专业的开发商和不专业的代理商搞得工作展开困难。

整理客户，安抚老业主，重新定位宣传，手续办好，开盘大吉，皆大欢喜。

姚大爷就是前期老业主，当初给儿子交了二十万，第一次见面是找我要优惠。大爷60多岁，微微谢顶，骑着125摩托车，穿的像个村干部，说话声音洪亮且絮絮叨叨，没有逻辑和主次，翻过来复过去，就说了大体三件事。第一，我家亲戚多么厉害多么厉害是当地啥啥市长，青岛啥啥干部，总之很牛，在当地我很猛，经常帮人平事办事，并且举例子挺多，包括帮我的甲方。第二，小王和我好好处关系，将来有事我帮你。第三，房子给我再优惠优惠，车位给我儿子选个好的。这三件事说了我一个多小时。

我也表明我的态度，大爷你好，咱们喝茶，事我办不了。俺好歹也经手1000多套房子了，找销售经理这么吹的基本都是大忽悠。当时手里其实有点优惠，不过没爱放给他。心想真这么牛，甲方早通知我啦。就心平气和的把大爷送走了。

大爷走后，打扫卫生的阿姨拉住我说，经理，你不是在那个地方买了套房子退不了定金么？让他帮你退了吧，这人是我亲戚，他说的基本都是真的，他这人挺好，就是有点势力，没看今天看我在这打扫卫生都装不认死我。（这大姨也是有故事的人，暂时不表）

纳尼？

说来惭愧，前一阵刚被一个黑心开发商的花言巧语所欺骗，交了定金。但是施工进度缓慢，心里十分不爽，想退，对方领导虽然应了（是我的酒肉朋友），但是拖了六七个月不办人事，好烦躁，想赶紧退了，买套这个项目的，眼看这边就要涨价了。

占坑学习！

在下想请教几个问题。

公开不方便，可以私信。。

很俗的几个问题，如果不方便的信息就不说啦。

看到楼主说山东的小城市房地产。

济南青岛就不提了，其他地区的房子价格未来可能会是什么趋势呢？

第二个，就是想学习一点怎么分析某个城市的房地产的大概情况的知识。。。

河里是貌似是完全版，最后分析观音的只有河里有。

俺说下个人俺看法。我学习策划的时候曾经很认真的学习统计数据，新生人口，人均收入啥的，最后发现和房价增长关系真的不大。这些年一直在一线，总体看好、看涨，说说几点吧。

1、可以用于房地产开发的城市住宅用地是稀缺资源，市区规模小，土地开发一块少一块。全国性、区域性一线房企对四线城市市场越来越重视，土地出让价格必然走高。

2、村镇年轻人、60后70后进城置业需求大。主要考虑孩子教育、养老及改善居住环境。

3、改善性需求强烈而持续，60、70后已经不想住没电梯、没地暖及小区物业不好及绿化等条件不好的房子了，80、90后还会远么？

4、四线城市年轻人置业都是三房起步，因为这边均价普遍低于6000或者稍微往上，三房两房首付只差5万元以内，月供差300-800元左右。有正式工作的年轻人完全可以承受。。

5、放开二胎政策后，四房及以上需求明显增多，条件好的张口就想要大平层。

6、四线城市和城中村协议用地今年基本要扎死口了，协议土地明年开始基本要木有了，四线城市中小开发商即将被淘汰，今年我接待全国前20强的企业4家，都欢迎他们早点来快点来，哈哈，淘汰一下当地的落后产能。

至于怎么分析当地房地产

我觉得最重要的是当地年轻人有没有合适的工作。工作岗位稍微能过的去的，就能留住很多年轻人，要不然都往青岛、烟台济南跑了。如果当地综合素质不错的年轻人都向往公务员，那么你也该挪挪窝了。