主题：该大力改善住房条件了 -- 桥上

但总要有一定空置率，使房屋流动容易些。

而不同城市空置率不同正说明有效房屋概念是必要的吧。

而且记得还有另一个数据，即不同城市人均住房也不同，更可见不同城市确实需要不同的对策。

附近好像是个炼厂，灯火通明。

记得还限制了自己买房，或者说自己买房就要退出廉租房，因此我觉得会使人很难再进一步自己买房，而且在这个制度下，自己买房要贵很多，也等于是门槛。

新加坡更社会主义一点我赞成，但是建立在小国寡民又有地利的条件上的。

无论如何，上海平均月薪一万以上超出了我的理解，一般人月薪到不了一万吧，记得河里前些日子讨论高级公务员退休工资有一万的，还有抱怨说比在职人员工资都高的。

关于我认为，理由在原文里说过了。

在商品房刚开放的时间点，供需是完全失衡的。也就是需求远大于供给。

90年代，平均收入乃至于大学生收入水平，都不是决定房价的基础。具有购买力的小老板收入，才是决定房价的基础。譬如广州一开始的商品房，定位目标就是来大陆投资的港澳台胞。

而“炒”，从来都是扭曲供需的决定性因素。当有了信贷支持后，加了杠杆的“炒”就更甚了。

90年代初期海南惠州炒地皮，炒楼花，说起来起始原因就是供不应求，然后吸引来了全国的炒家，炒家放大了实际需求，使得“供不应求”扭曲得更加严重，房价也就左脚踩右脚飞上天了，最终留下了一地的烂尾楼。

同样的故事在2016年后重演，2016年后，炒房已经成了实际支撑房价的主要力量了，正常的需求开始被严重偏离购买力的价格逼出了市场，由此带来的就是生育率的猛跌：一直有人宣传生育率低是工业化的必然结果。影响生育率的因素很多，但是看主要矛盾，看矛盾的主要方向的话，以房价为典型标志的二次分配，才是导致生育率猛跌的主要因素。工业化国家的生育率普遍低，那是因为现有的工业化国家，没有哪一个解决好了二次分配的问题而已。

然后就没然后了。

我也认为官方要掌握这些数据并不难，但是这些数据真是讳莫如深，能看到的只有各种民间的抽样调查数据。

比如房价猛涨和突然冷落之间，隔的也就一年时间，房产建设的供给没有增加，难道居住需求有这么大的变化？人口数据并不支持。

90年代末的房价涨，不是因为居住需求，包括小老板，港澳台商人的居住需求高，而是大家预期房价涨，这些人把房子作为稳健投资的标的，而不是消费品在买。类似的，出生率影响到的是未来居住需求的预期，而不是现在真正居住需求。而对需求预期，除了出生率有很多因素影响。现在房价问题，更主要的来源于收入的低迷预期。

另外，倒过来，你觉得高房价是影响生育率的主因，我也不同意。低生育率的主因是把养育子女的资源用来提升自己，可以获得更大的收益。过去上海人叠床架屋也没耽误生娃。因为铁饭碗国企干多干少一个样，不生娃拼事业也没什么太大空间。如果今天年轻人完全绝望，没有任何上升空间，房价贵，无非是把一层的床改成两层三层，或者买房改成租房，不耽误生的。

下面引文来自中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报

大概率你引用的收入数字不代表多数人收入，应该只是一小撮的就业人口。否则，这些数字都是真的前提下，得出的结论就是就业率奇低。

房价只是影响生育意愿的一个表面因素，虽然挺重要，但还不是决定性因素。跟房价同样影响巨大的还有教育问题，还有消费享乐主义的推动，还有妇女地位提高，但这些都不具有决定性，这些因素是雪上加霜的霜，百上加斤的斤，甚至本身就是果。

根本原因是什么？未来十分不确定，未来没有保障。未来我有书读吗，读完书有工作吗？工资收入体面吗？会失业吗？失业后好找工作吗？我爸妈生病有钱治吗？我孩子生病有钱医吗？有钱读书吗？困难时有人能帮我吗？其实大多人不怕辛苦，怕想辛苦都没地方辛苦。

旧社会时的人没能力不生，那么生下来溺死。前三十年人们日子向上，有能力养，就生好几个。后三十中前二十年大家惯性愿意生。就业难，失业，三十五岁现象，认很多人心态发生了变化。

计生零几年已经放宽了，不生孩子的可能不知道，想生孩子的其实是知道的：妇检减逐瘀减少，计生人员下乡行动大幅减少，计生罚款征收力度减弱。2010年6普要求所有的都得给上户口之后，计生就可以说是没人管了，并逐渐向生育服务转向。同时双独二孩，单独二孩，全面二孩逐步放开。批评中共不及时放开，批评习不及时放开的，一个对实际情况了解不够，第二对做事情多少有些理想化思想。

谈来谈去，没几个人敢直接提阶级斗争和阶级压迫：资产阶级要把劳动者榨干，收我工资？吃了我的给我吐出来来。为什么是经济发现较好的国家生育率低？因为发展较好国家的人有意识有能力不生。资本就祖国，资本家基本也没祖国，人不够，从外面移民就是。上海的小资都鼓吹引进菲佣呢，英语好的说。

不直面阶级问题，生育问题无解。不谈阶级，左分析右分析，最终导向必然进一步剥削，生育率进一步下降。普通人如果不能坚定的站在共产党这边，必然会被资产阶级吃干掠净。共产党自身也必须努力保持自身的革命性，而共产党自身的先进性，也依赖于普通群众的支持。

不谈阶级，不从一次分配着手着眼，生育问题无解。绝对不能鼓吹和政策支持三次分配——这是大家出钱，资本家名利双收并实控起码部分政权。

• 达雅河友对计生不了解。

其实光跟你讨论分析理由没有意义，我手头有很多的数据支撑，只是这两天没日没夜被困在医院，手机发帖实在是不方便，没法贴出来。

因为一些特殊的原因，导致我必须要换个房（3+1的大房，要换个更大的），所以我被家里领导逼着把房地产的数据翻了个遍，既有全国和区域性的数据，也针对性的对意向居住区域做数据分析。

基本上，哪怕强二线城市，投资投机性需求（投机性需求很有意思，就是那种因为担心房价涨，抱着反正不会亏而咬牙买的人，并不是那种专业炒房的）在下半年都开始趋势性退场了。这导致了目前金九银十的金九全国数据大拉胯。

而许皮带这一波，算是压垮了政府对房地产行业的耐心了，碧桂园基金事件也是大助攻。所以啊，大家将有幸看到今年剩下三个月房价的跳水。

我始终认为，刚需是永远存在的，改善需求也是很大的。但是现在房地产的主要矛盾，是这部分需求被高昂的房价给摁住了。需求与价位不匹配，且供大于求（其实这两年供给也在暴跌，但是供给跌的速度不如需求跌的速度），巨量的新房+二手，使得房地产无法再继续承压了。

2022年城镇私营单位就业人员年平均工资65237元，比上年增加2353元，名义增长[1]3.7%。扣除价格因素，2022年全国城镇私营单位就业人员年平均工资实际增长1.7%。

只不过我将主要矛盾描述为“二次分配不公”，说到底这确实就是阶级问题。

房学医，是二次分配的主要形式，房又是核心（学和医通过学区和医疗定点来与房绑定）。所以主要矛盾的主要方向确实就是房的问题。

事实上，现在学区概念正在瓦解，在教培整顿和租售同权后，学区概念在未来会越来越被稀释掉。而数字化医疗和“以健康为中心”的医改执行后，医疗定点概念也会被瓦解。

而房子，现在已经进入了房改进行时了。

2013年，国内商品房销售面积突破13亿平，业内人士都说这已经到顶了。结果后续继续增长2021年达到18亿平，让哪怕对房地产最乐观的利益人士也目瞪口呆，于是各种解释纷纷出台。哪有那么复杂呢，2015年全国房产销售60%是刚需，到了2022年不足30%。都市里面有三套房的比例约15%，二套房比例约30%，他们中很多人，都是被疯涨的房价吸引进入，成为了“投机性需求”，也就是不是专业炒房团，而是抱着“反正不会亏”的心态进入的群体。这直接导致了需求端被放大到裹挟了近一半的都市居民了。

这个需求是如此之大，供不应求的房地产市场，怎么会不涨呢。

时移世易，从今年下半年开始，随着国家对房地产供给发生根本性变化的论断，市场预期已经彻底变了。

真实刚需（买来自住，改善性也是自住也是真实刚需）已经被高昂的房价逼出市场了。而所有投资投机性需求，维持高价的出发点，就是必须有“刚需接盘”，或者有“最后一波投资投机需求接盘”。高达60%的居民负债，还怎么接盘？

现在市场处于横盘期。新房虽然也在萎缩，但是绝对量仍然巨大，特别相对现在的刚需需求来言。而抱着“肯定不会亏”进场的人来说，现在二手房的天量挂盘，很多就是他们所为。当年投机需求有多火爆，现在二手挂牌就有多恐怖。

房价的预期进一步限制了刚需的出手。二手+新房，刚需们有很多选择，为毛一定要现在出手？

所以我才说，实际供需和市场情绪，都已经到了临界点了。

现在吧，许皮带和碧桂园，算是给政府决心解决房地产压上了最后一根稻草了：给了机会让他们戴罪立功，实际结果是他们根本没想立功，只想撇清责任，既然如此，为什么还要给他们机会？

金融系统性风险？风险压力测试白做了？房价不会崩，但一定会跳水。

拭目以待吧。

这一轮市场调整过后，二次房改就要快进了，如同医改drg全面实施一样，新的房产政策就要开始全面推开了。

住建部下面点房地产报给了个数据。跟贝壳等的数据可以互相印证。

当然，空置率各地肯定不平衡，每个具体城市不同区域也不一样。

2015年后的房地产市场太不正常了。因为太多人被“房价永远涨”给裹挟了，导致拼了六个钱包都一定要上车。而这部分疯狂的“投机性需求”导致了都市居民的二房和三房比例显著过高。

供不应求的现状，使得供给端压力巨大，各地疯狂拍地，全国土拍2021年达到顶峰的8.7万亿。这部分土地及其潜在供应的去化周期特别长，哪怕按2021年的需求推算去化周期都在24个月以上。如果换算今年下半年的需求情况，去化周期可能长达5年。所以很多人认为土拍供应大减意味着未来房价仍然会涨，这是个伪概念，就目前的土拍市场来说，每年新拍就足以供应刚需了，就别提还有天量的库存土地。

随着房价大幅偏离了“接盘侠”的购买力后（城市首套房购买年龄从27岁提高到了36岁，已经与国际发达国家一致了，所以我为什么说全球的发达国家都没有解决好二次分配的问题），真实刚需在新房购入者中的占比从2015的60%左右跌到了2022的30%左右。

根据我的实际观察和一些数据统计，空置率和刚需占比，最糟糕的出现在一线城市周边，譬如深圳周边的惠州（同时还在广州旁边），中山，广州旁边的清远。这些地方2015年以来本地客基本都只在新房购买的30-40%左右（佛山和东莞，江门，相对要好一点）。

所以啊。现在房地产市场，价格与购买力不匹配，供需失衡（除了新房，天量二手也是供应），是最主要的矛盾。唯有降价，才能彻底激活刚需入场，使得市场循环重启。

任何技术，从概念到技术的实现及迭代成熟，并被广泛的商业应用都需要漫长的时间来实现！

譬如如今应用火热的“人工智能”,"物联网”都是经过了几十年的时间，才被大规模的商业化！