主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机

我在房地产界摸爬滚打多年，但开发商并没有像某些人想象的那样全然暴发户形象，越是大公司越显得经济上捉襟见肘。这个让我百思不得其解，既然大公司这么穷，为什么那么多开发商都想把公司做大做强？开发商的利润真的有外面传的那么高么？

后来接触了一点税务知识，就想写这么篇文章，但苦于没机会，也懒得找切入点。上周遇到深圳一个大忽悠，虽然言语中多不实之处，但其对行内非本专业反而有比较深的理解，尤其是税务方面。因此我回家后整理了一下，与诸君分享。如有错误，请您指正。

房地产交给政府的税费分两部分，一部分是费用，另一部分是税。这里主要说三种税，依次是：营业税，土地增值税，企业所得税。

谈到税必然谈到计税基数，而谈到计税基数就要谈到营业额、计税成本与利润这三大块。一般来说，营业额是实实在在的，就是企业收了多少钱；利润就是营业额减去成本；那么计税成本怎么算呢？国内税务对于房地产业的成本计算很简单，在土地成本和建安成本这两项基本成本之上增加30%的费用，这些之和就是房地产商的计税成本上限。也就是说，计税成本不大于土地加建安两项的1.3倍就可以了。这多出的30%包含了各项缴纳费用、设计勘察、营销、管理、财务等等成本。如果您的资金是高利贷，或者借的时间太长等等原因导致资金成本超过税务机关制定的比例，税务机关是不会理睬这些理由的。

我们再介绍一下税率。营业税及附加的税率大约是6.12%，之后征缴的土地增值税采用阶梯税率，以此时计税利润率为依据，在50%，100%，200%等三个节点分成四段，分成30%、40%、50%、60%四个阶梯税率。再之后征收25%的企业所得税。

剩下的工作就主要是假定与计算了。例如我们假定一个二线城市的普通高层住宅小区，地价是300一亩，容积率为3，我们不难得到楼面地价1500元。高层建筑的建安成本每平米2400元，那么税务机关核算的计税成本是（1500+2400）*1.3=5070元。这个几乎也是开发商的实际成本了。

然后我们算算税。如果该楼盘定价6000元，那么这6000元中，367.2元要缴纳营业税；剩下的5632.8元里，账面利润是562.8，利润率11.1%，需缴纳增值税168.84；剩下的393.96里，还要缴纳98.49的企业所得税。总之，这15.5%的毛利930元里，634.53要缴税，开发商还剩下295.47，净利润率4.92%。

在税务局与开发商对于楼市毛利率的分成中，七三开是比较极端的现象，通常只在毛利率15%以下和500%以上出现。对于毛利率在40%到200%之间时，税务局与开发商的毛利分成通常是4：3到3：2之间浮动。任何时候守法开发商的净利润都比不上缴税。如果开发商需要得到100%的净利润时，房价需要高出计税成本250%以上。当然，那150%都被税务局拿走了。

现在大家知道为什么政府说楼市不能降了吧？

那么开发商到底有多希望楼市疯涨呢？

那么假定该楼盘遇到楼市疯涨，征收最高限度的土地增值税，我们来算一下开发商这时的边界利润率？假定这时该楼盘每平米再涨价1000元。这1000元中，6.12元是营业税，土地增值税是（1000-6.12）*60%=563.28，企业所得税是（1000-6.12-563.28）*25%=93.88，税收总额是718.36，开发商收到口袋里281.64。但，由于这是在楼市原基础上的边际涨幅，由于原营销费用已照土建等成本按比例固定，这两百多块钱还要包含高房价下促销的广告等营销费用，还有销售人员的超额奖励费用。实际操作中开发商能有150元收入囊中就要偷笑了。换句话说，开发商在涨价中的边界利润不足15%，10%以上是操作费用，70%以上都归税务局了。

那么这时开发商该怎么办？奇葩的一幕出现了：在房价涨幅过高时，开发商最合理的应对措施就是--花钱修更好的房子！假定开发商将每平米建安成本提高1000元，则其折算的计税成本为1300元，即计税利润减少了1300元，不仅可以减少780元的土地增值税，剩下的520元还可以减少130元的企业所得税。花了1000元造价，少缴了910元的税，开发商其实只花了90元就得到了1000元的效果。如果开发商在建安采购上做一些文章，完全可以把这9%的实际成本给消灭掉，有些甚至还能赚一点。

所以，当房价暴涨时，多出来的钱大部分都到了政府手里，而千夫所指的开发商，这时很可能正在努力把房子盖得更好。

真相好奇怪，是不是？

需要说明的是，相当多数的开发商是算不明白这种大账本的，有这种能力的都是大企业。所以，对想买房子的人，我建议买大房企。