五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵? -- 大众河蟹

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  • 家园 【原创】北京上海市中心的房价到底贵不贵?

    房价是区域性的,整个中国范围太大了。同样的经济发展水平,同样滨海城市,厦门就要比烟台房价贵多了。几个从西贡到南宁上学,到中国来取经的越南朋友,告诉我南宁的房价太便宜了。

    网上大家的火力集中在北京上海,为什么贵?直观的解释:1,北京上海有好工作,能挣钱,所以才能支付高房价;2,科教文卫发达,中国现阶段适合大多数年龄段和层次的人居住。

    房价高低的衡量标志,一个是和收入比(也就是当地购买力),另一个是和租金比,大环境下利率高低和税务水平(工资税和地产税)对房价的影响也很大。北京上海也分城区和郊区,这一点很重要,其中城区房屋更适合用房价租金比,因为显然很大一部分需求来自本地收入之外,郊区则适合用房价收入比。按国外几个重点国际城市的例子,地铁从市中心开出30-40分钟后,房价应该是城中心的1/5。

    分析前,我们假定另两个重要参数不变,即第一套住房利率维持在4.1%,短期没有地产税,工资税也暂时不抵扣房屋按揭贷款利息。另外我们假设房屋面积在80-120平米,大多数有孩子的家庭能接受的两房到三房。

    上海相应简单一些,分内环,中环和外环。我们把内环称为城区,其他是近郊和远郊。内环从陆家嘴到静安寺,南京路沿线到淮海路沿线不妨称作内圈,再加上徐家汇地区,这是上海万众瞩目的地方。不算豪宅(那不是我们讨论的范畴),内圈一般普通住房不分新旧均价在2.5-3万,内环在1.5-2万;其实均价意义远比总价小的多,内圈总价要250-300万,内环要150-200万。北京要复杂一些,因为北京太大了,不应该看作一个城市,长安街不是真正的地理中心,最好的中心地带紫禁城,天安门,中南海,钓鱼台等等也是不让老百姓住的。北京应看作三个外切圆,园心分别在建国门的国贸,金融界的西单,以及老海淀镇和科学院的中关村,房价高低应比照离这三个圆心最短的距离算。北京比上海房价要便宜20%左右,要在三个圆心置业,门槛在200-250万,但离开圆心稍远,有大量质量很好的100-150万左右的央产房存在。

    首先租金上海最内的一个圈和北京三个圆心年收益率都在3%左右,北京稍微低一点,而且价钱合适不愁租不出去,如果25%的首付,租金和按揭利息部分基本相抵(占每月还款2/3的样子),相当借钱白借,房价部分分期慢慢还,也就是以现在的价钱支付25,30年以后的房产价格。投资的角度来看,不算好也不算差,但相比经济危机里的其他投资已经很不错了。另外如果你在国外有美元收入,没有cash flow的问题,又有办法在国内贷款,对比在美国买房子,一个美元长期贬值的趋势和不断增长的地产税,这就是不错的投资了。

    下面我们集中分析按收入,谁能在北京上海负担的起250万的内圈房,和150万的内环房。再就是外环郊区房的购买力水平应该是多少。

    内圈250万的房子,首付50,贷款200万25年,每月还款在10000出头,所以家庭收入需要税后至少2万/月,鉴于中国大量双职工,每人加灰色收入税后1万+/月的在一些肥水行业和一些外企,企业中层管理人员中还是不少的;另外许多老北京,老上海家里有房的,要升级的大概只要100万,这样的人家大有人在;再有就是全国各地从豪宅市场downgrade下来的中小企业主;日趋增多的海外华人,台港澳同胞;甚至和现在香港,新加坡一样,来自国外大量的高级服务业和自由职业者(记者,律师,国际会计师,设计师...),需求不可谓不大。

    内环150万的房子,首付30,贷款120万30年,每月还款6000,家庭收入税后至少要1万2/月,平均到每个人税后6000/月,这在很多有6,7年工作经验的年轻人中间不难实现,也就是年薪10万的那一群人,关键是他们如果交了房贷,剩下的钱要生活再养孩子就很局促了,这里住房公积金能帮一些忙,但显然不够,国外的放贷利息抵税的办法很好,中国政府如果怕麻烦,不妨把征税起点提高到6000元。

    最后如果每月收入只有4000-5000,两个人8000,大概只能支付2000元每月的房贷,这群人要买房只能买50万的房子,贷款40万,这样100平米的房子,单价不能超过5000。上面说了,离市中心地铁30分钟,也就是相当于上海外环的地方房价应该只有中心地区的1/5,正好是50万。

    至于每月收入2000-3000元的刚毕业大学生,还是租房同时攒经验,等着提工资吧。我见过美国年轻人到纽约捞世界的,在曼哈顿边上的群租,比上海还过分,是那种上下铺的。

    每月收入1000-2000没什么希望的,只有靠廉租房了。在美国的中国老头老太太,很多都去抽签低收入老年廉租公寓,每每听到谁谁爸妈(和子女收入无关)又中了,概率很高呢。

    上海很明显,是外环的房价高了,北京一样。内圈内环如果能负担的起,找到中意的好房子比等价钱降一点重要的多。长期,中国的工资水平是在不断增长的,房租也会时不时涨涨价,今天看来有点stretch的房价收入比,过两年没准就走平了。

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    • 家园 老百姓投资渠道少,钱都涌到房产了

      股市,那就是一散户的屠宰场

      • 家园 真正的老百姓有几个能炒几百万的房子

        主要还是新富和各地的黑领阶层。新富也主要是矿主这一类挣钱容易的,还有一些演艺圈。真正的老百姓是没有钱炒房子的。正经挣血汗来的高收入的,也就那些人,这些人投房产往往适可而止。

    • 家园 补花,此贴系好贴

      因为在理财圣手版,呵呵。如果放在观点时事,就是个烂贴。换句话说,从讲良心的观点来看,论证高房价合理,这是不对的。但从赚钱的角度看,参将兄说得很好。

    • 家园 讨论房价有个很重要的前提

      人人都有房住是必须的,但也不应该不可能人人都有房子。

      以社会公平而言,不应该用房价收入比来衡量,而应该用租金收入比来衡量。我觉得政府这几年政策都是在以人人拥有房子为目的,在这种情况下推出的种种政策如经济适用房、小户型、第二套房等等,从实践上看基本都失败了。

      • 家园 令人害怕的疯狂,完全不合俺发帖的初衷

        拉车的(美国)不行了,推车的(中国)倒更来劲了,一定要大干快上,把世界人民带上火星。

        100年太久,只争朝夕,现在已经不是几套房子的问题,而是几个老婆的问题....,blah, blah, 现在真正还在干活的不都是傻子嘛!

        俺是既得利益者,可也看不上如此这般的群魔乱舞,“一点技术含量”也没有嘛!

        • 家园 现在北京的房价已经疯了,但应该还会疯下去

          不过我不敢去接哦,等等看吧,参将兄,你觉得天津,涿州,三河,是不是天津的房最有价值,虽然涿州三河的房便宜?

          • 家园 现在已经是疯狂了

            hehe

          • 家园 都没什么价值

            相比,天津好歹是城市,另外那两个是大农村,长期的垃圾股。

            整个京津地区供求关系都极差,北京很多楼盘10室9空,天津是真穷,而且我认识的北京人,家里(大部分都是衙门口)房子都是多套,相对来说,上海吃衙门饭的要少很多很多。

            • 家园 上海虽然衙门的少

              但远离皇城,所以官老板、煤老板、房老板....来隐居的多,房价比其皇城,只高不低。

              外环的公寓房都2万多了,今年才入门的本科生的工资水平是1500大洋/月,4个人合租一间2室,每人租金大概3、400大洋/月,饭钱怎么着也要300大洋,交通费80大洋(就算用电瓶车,2000大洋用5年,每月也要40大洋),买房?二口子工作40年,能买40平米不错了。

              神奇啊

    • 家园 关键是国内认知有误

      拿毕业生的薪水去评价房价的高低。

      谁定的规矩, 大学毕业就该有实力买房的? 国外的也是基本上30岁以后才谈自有住房的。

      大学毕业交上10年房租, 很正常。

    • 家园 现在的房子就是为富人造的!

      富人比例少,但我国人口基数大,也是一大群人,而富人习惯于向上海等大城市聚拢.对于他们这房价当然不高,高级蛋糕他们喜欢,就让他们吃个够吧! 只是可怜了一些工薪白领,二十几年的还款,期间要没病没灾无失业,生活水平巨大下降,形容为房奴不过份! 本来这房子就不是为普通老百姓造的,何必凑这个热闹.当这个历史阶段熬过去了,受益的最终还是广大老百姓.

      • 家园 问题是要等多久?

        说的现实一点:小年轻要结婚的,现在有几个女孩愿意在租的房子里结婚?

      • 家园 这话貌似潘石屹说过

        很经典,很实在。

        • 家园 【讨论】谢谢回复!

          潘石屹和王石,如雷贯耳,但他们在媒体上的观点,我很少看(其实不愿去看,就像媒体上的股评,怕受他们影响,身陷迷雾出不来了,毕竟是小老百姓识别能力有限啊)。没想到我这贴有2朵花,我就再补充一点,大家讨论讨论,现在房市就像股市,他的定位就是投资而不是普通老百姓的消费,可以炒啊(就像荷兰的郁金花和我国的普洱茶),价格涨上去就是为的跌下去的,世界上没有只涨不跌的东西,如果这程度太剧烈就会是太阳与太阴了,但我国是以稳健为主的,不要太剧烈而渐进调整负作用会少些(对地方政府的托市我是这样理解的,也有可能是让他们陷的更深)。

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