主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 是的，目前一些中西部地区的泡沫还不算严重，2008年 也是这样，深圳开头跌，然后京沪跟进，而有的二三线城市上涨通道还没走完。跟股市类似，蓝筹率先见顶，而不少中小市值品种还有一波涨势，农业食品板块高点是在6124之后。
北京郊区一些地方，通县、大兴，现在租售比奔着1000去了。俺家附近还算租售比较低的，也接近700了。俺现在住的房子是2003年买下的，现在市价翻了5倍不止，09年初央企在附近拿了一个地王，直接把这一带的二手房从1.x万抬到2.x万。呵呵，其实这样的东西从投资角度看，跟什么君子兰郁金香没啥区别，不管出不出政策迟早也会价值回归的。
家园 花忙总 哈哈，晚上一群同学聊天，大家反而觉得五一前后搞不好是个合适的入市时机，万一后续没政策上来，该涨的还是要涨的
家园 难道拉高出货还没出完 存货真不少啊。
家园 利令智昏是一点都不错的，只能慢慢看博弈了，我觉得今年 如果不能控制住局势，下面会更麻烦，可能连调整空间都没有。
家园 忙总说的局势是单指房市还是整体经济呢? 我觉得房市调整与否应该没有太大的影响，炒的最热的几个城市也不太有暴跌的空间，全国有钱人还是很多的。
当然继续升也确实没有空间了，老百姓已经到极限了。
估计最大可能就是这么猪着吧，有了这两年过山车的教训，大家都宁可抱着也决计不会降价出售了，除非有资金压力的暴炒一族
家园 是指整体经济，市场流动性过剩和投机心态不解决，实体 经济环境不好转（主要取决于美联储，大宗产品价格），资金为了趋利避害，保值增值还是会围绕股市房市来回折腾。只是我们的经济结构特点与美国不同，国家的经济基础是实体产出，实体产出不增长或萎缩，就会就业艰难，再加上资产泡沫，必然滞胀。这才是危机。
家园 米国经济不会受中国拖累吧？ 如果米国明年把W底走完，开始复苏，中国的这个泡泡破了一半又被吹起来，就象四万亿一样？
家园 目前看来是单方面的，我们受美国影响太大主要是钉死 美元导致固定汇率使我们货币政策独立性丧失导致的。当然美国复苏，我们实体产业会恢复一点，但是能否完全摆脱滞胀威胁，还要看国内消费刺激是非足矣拉动实体经济继续成长。然后再随美元利率适当加息，通胀压力下降，滞胀威胁可能就会减少，这是最理想状态。目前资产泡沫破灭估计对银行安全影响不会太大（30%贬值都可以承受）。
家园 给补充忙总经济学人的数据 China’s property market is certainly hot. Prices of new apartments in Beijing and Shanghai leapt by 50-60% during 2009. Average home prices nationally, however, cannot yet be called a bubble.The most cited evidence of a bubble—and hence of impending collapse—is the ratio of average home prices to average annual household incomes. This is almost ten in China; in most developed economies it is only four or five. However, Tao Wang, an economist at UBS, argues that this rich-world yardstick is misleading. Chinese homebuyers do not have average incomes but come largely from the richest 20-30% of the urban population. Using this group’s average income, the ratio falls to rich-world levels. In Japan the price-income ratio hit 18 in 1990, obliging some buyers to take out 100-year mortgages.
Furthermore, Chinese homes carry much less debt than Japanese properties did 20 years ago. One-quarter of Chinese buyers pay cash. The average mortgage covers only about half of a property’s value. Owner-occupiers must make a minimum deposit of 20%, investors one of 40%. Chinese households’ total debt stands at only 35% of their disposable income, compared with 130% in Japan in 1990.
China’s property boom is being financed mainly by saving, not bank lending. According to Yan Wang, an economist at BCA Research, a Canadian firm, only about one-fifth of the cost of new construction (commercial and residential) is financed by bank lending. Loans to homebuyers and property developers account for only 17% of Chinese banks’ total, against 56% for American banks. A bubble pumped up by saving is much less dangerous than one fuelled by credit. When the market begins to crack, highly leveraged speculators are forced to sell, pushing prices lower, which causes more borrowers to default.
所以，俺认为很明显，目前的问题就是分配不公+土地财政。
家园 炒房团只是冤大头 打压房地产的主要执行者在银行和地方政府，如果在今后一个月内我们看不到银行按揭贷款的操作流程有调整，条件有变化，信贷目标和信贷计划有调整，而银监会有没有出台新的监督指标和监督巡视办法，也没有严格可操作的违规惩罚通知，那么就流产了。
同样，地方我们要看其政府办公会议纪要（这个打压房地产会一定会开，要给面子，而且一定开得声势浩大）。要点在如何规定检查核实会议决议推行效果上，如何惩罚不执行者（例如纪检监察部门成立联合治理整顿房地产市场工作组，建立房地产不达标一票否决制之类）。如果只是提出宏伟目标，而没有配套的检查核实监督流程和惩罚措施，也没有划分清楚各部门责任，那么也就流产了。
所以我觉得目前的政策在执行可行性上存在瑕疵：没有选好突破口：炒房团只是冤大头。
家园 满总是不是太乐观了。 目前资产泡沫破灭估计对银行安全影响不会太大（30%贬值都可以承受）１/3的账面价值都消失了？
不过另外一方面来看：股市中近期的最高点，应该是６０００×２/3=4000点了。就是５３０发生的点位。呵呵
家园 １/3的账面价值，你够乐观的 刚从燕郊那回来。去年这时候3000的房子，今年二手房直接广告一万三。
正好碰上一个新开盘的，外面人山人海，最少70%是来撑场面的民工。