主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

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老大河待整

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- - - - 复１/3的账面价值，你够乐观的
        家园 燕郊那地，09年初3000确实太低了。
        复燕郊那地，09年初3000确实太低了。
        家园 燕郊的房子，也就这个数
        因为在这里有中试，来的时间不少。
        这儿的房子，很多倒是能站70年，千万别有什么震动，质量较差。
        另外，晚上出来散步，可以见到很多楼30%亮灯就不错了，尤其是新的。
        复燕郊的房子，也就这个数
        家园 我以前的公司2007年在浦东的一个小区里租了一套房子
        我以前的公司2007年在浦东的一个小区里租了一套房子,给来出差的员工住,或者给加班的同事用的,我在那里住过1-2次,那个小区里70-80%的房子晚上是不亮灯的.
        复燕郊的房子，也就这个数
        家园 最近装修90年代初的旧房，那是一个头大，
        还没怎么动，主水管就漏了，最后还得帮楼上楼下一起更换。
        不过，从燕郊位置来看，3000确实挺值得，有钱买来等拆迁也不错。
        复最近装修90年代初的旧房，那是一个头大，
        家园 拆迁有些难度
        这么说吧。燕郊的已经有的房子，快够全北京卖一年半的量。
        河北的政府换届不知道什么时候。
        要是两年后，只怕下一任三河市委书记上任之后除了反腐败就没啥可干出政绩的事情了。
        复１/3的账面价值，你够乐观的
        家园 可怕。
        复满总是不是太乐观了。
        家园 银行平均抵押率就是70%。所以下跌30%不至于需要补抵押
        物（手续上需要，实际上就算通知补，估计绝大多数投机者都无货可补抵押物）所以这是可能的心理承受下线。
        复银行平均抵押率就是70%。所以下跌30%不至于需要补抵押
        家园 发错了,删
        复银行平均抵押率就是70%。所以下跌30%不至于需要补抵押
        家园 如果考虑信用评级对应的抵押调整系数
        目前，抵押是银行发放贷款的主要模式，考虑根据信用评级调整抵押系数，就没那么乐观了。比如3A级抵押调整系数为140%，7成抵押基准率，实际抵押率为98%；又比如，当初为了多贷款，操作上评估价格较市场价格上浮n%。
        不知道政府是下定决心，还是认为银行很健康。如果是后者，银监的领导要倒霉了。
        复如果考虑信用评级对应的抵押调整系数
        家园 问题不至于太大。因为各家银行按揭占信贷资产比重大约
        在20%--30%，假定一般抵押有问题，经过法律手段补救（估计又是全国性的鸡飞狗跳），估计10%会出坏账概率，坏账比例可能是贷款的50%，所以算下来，房价下跌30%，给银行带来的坏账不会超过5%，这是可以消化吸收的。
        复问题不至于太大。因为各家银行按揭占信贷资产比重大约
        家园忙总
        我讲的是抵押贷款的问题，您讲的是按揭贷款的问题，不矛盾。
        前者连接的是生产、经营、投机，后者连接的是炒房与购房，生产与经营、购房的风险尚小，其他方面将按揭贷款与抵押贷款结合在一起，问题难言乐观。
        复忙总
        家园 这个问题我是这样看的，如果房价真的下跌30%，会挤出大量
        资金，由于通胀压力，这些钱回银行的可能性不大，一部分会去股市，但是股市规模有限，不可能都消化，而且风险会急剧放大，所以相当部分或者用于补充生产自有资金，或者用于扩大再生产。不管如何，实体经济会缓解资金紧张压力。抵押物毕竟是防范风险的第二道防线，还贷还是靠企业运营，企业状态好转，这部分贷款风险就降低了。甚至由于资金富裕，可能提前还贷，减少风险。所以我觉得风险还是可控制的。
        复这个问题我是这样看的，如果房价真的下跌30%，会挤出大量
        家园 实体经济的前景在于内外需
        如果内外需不明朗，再多的钱进来也就是下一个泡沫。
        复银行平均抵押率就是70%。所以下跌30%不至于需要补抵押
        家园 70%是平均
        如果假设一半高于70%，一半低于，这房价跌30%就有一半裸奔了。
        当然国内是没有HELOC的，但也是有相当一部分人把增值部分给掏出来。
        复 70%是平均
        家园 这个银行有控制办法。具体各家不同。

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