主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs
家园 【原创】小产权房+物业税+地方债 我这两天有个想法。
房地产的现状，其实政府还算是得益的，毕竟土地卖了那么多钱。最好的状况是维持这个价格，慢慢涨，用十年的时间通过城镇化和高铁把泡沫一点点充实。
但是局面越来越有失控的危险，如同07年的股市，暴涨暴跌恐怕很难避免。
也许政府真的开始动脑筋要做二次房改了。那么会怎么做呢？我瞎猜一下。
组合拳：小产权房+物业税+地方债。
首先，政府一直在准备物业税。但物业税有很大的问题：它和现有的土地批租是矛盾的。既然征收了70年的土地出让金，就没有理由再重复征收物业税。
最好的办法是，对小产权房试点征收物业税。即现存的小产权房首先向政府补交一笔补偿金，然后每年再上缴物业税，满若干年（5年？）后即可拥有正式的身份，允许进入市场。
这样的好处是：
1，给房改做试点，毕竟小产权房数量相对较小，且一直不流通，又有一定年限的延时，试点对市场总体冲击较小。
2，增加了市场的房产供应，抑制房价。
3，政府增收，将原来未能收到土地出让金重新纳入口袋中。
接下来，如果进展顺利，则允许地方政府以未来的物业税作为现金流向市场发债。
再接下来，逐步将试点扩大到普通商品房，并取消土地批租制度，用物业税抵押发的地方债逐步代替原有的土地出让金“第二财政”。
这个方案的可操作性在于多方得益：
1，由于增加了小产权房等的供应，并取消土地批租，房价上涨的动力大大减少。百姓得益。
2，取消了土地价格，地产商的利润率反而会大幅提高。
3，政府拿未来的税收担保发债，仍然有足够的收入保障地方发展。
缺点：
1，如推进过快，会有房价暴跌的风险。故即使取消土地批租，政府仍须对土地的供应加以控制，对小产权房的资质加以认定。
2，推进过程中，会出现两种土地制度并存的现象，即“土地双轨制”。历史上，当年轰轰烈烈的价格双轨制，以及中国股市多年的股权分置都曾经给中国经济中带来巨大困扰。
关键词(Tags): #乱谈经济，家园 中央政府并不根本反对地方政府从卖地中获得收益补助预算 差额，在卖地问题上中央与地方并无矛盾（否则就不可能姑息或放纵）这点必须清楚。现在的问题是地方政府利用地方融资平台的操作手段把银行给捆进去了，导致整个金融体系的风险被放大，并且全部被传染，这是会影响政权稳定的，所以要控制。但是控制的不是卖地，而是金融风险。所以只要这次三大战役打下来，金融风险控制在可接受范围内，就不会过度干预地方卖地（实际也干预不了，因为地方预算窟窿有近30%，不卖地就得中央财政转移支付。皇帝不差饥饿兵）。房产税和发行地方债券只是一方面，重点是要想法消化已经形成的8万亿债务。这点我想今年应该可以看到实际政策（原则可能还是杀富或中产救急）。
家园 说过多少遍了物业税和70年土地使用权不矛盾 无论从机理上还是实践上，都没有一点矛盾。
物业税相当于车船税，每年都要交的。70年土地使用费相当于原来的养路费，是你的房产占用国有土地而付的租金。
要征收起来肯定是两者并行不悖的。
不知道为什么有这么多人要把两者对立起来，纯属误导。
家园 书呆子 对立的目的是为了让政府少征税。屁股决定脑袋。
家园 咱们小民考虑的是政策是不是合理 但官府优先考虑的是办事......合理性是第二位的.
家园 【如此推导任何法令规章都有其法理基础】 但是养路费本身收的就没有道理，却又在人大通过相关法律后继续执行了N年。
好不容易有了对利益集团有利的局面，费改税了，税是收取了，费呢？换个名目继续。
城市土地归国家所有是82年宪法规定的，据于光远回忆他当时建议，全国土地统统收归国有，万幸那届人大没采纳他的建议。
家园 养路费征收怎么会没有道理呢？ 公路法干嘛的，自己查一下不行吗。
这么大一把年纪了，别有事没事瞎叫唤什么利益集团。什么是利益集团？相对国务院，几十个部委办总局都是利益集团。相对中央，每个省市自治区都是利益集团。就说养路费这事，不交可以，路面破损了你去修？上百万路政工人的就业你负责？
家园 今天的高房价根源到底是什么 是高地价（背后是政府利益驱动），还是炒家投机？
不搞清楚这个问题，政策只会南辕北辙。如果是前者的话，很遗憾，加税只会让房价更高。
而至今为止的种种现象，让我很难不认为前者才是高房价的罪魁祸首。