主题：【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔
家园 推动物业税最好 家园 兄台所言极是 事实上，从2008年开始，房地产开发商的全面洗牌就已经开始了，有两个现象值得关注：
第一，以我所在的A市为例，之前活跃在A市房地产开发市场上的有200多家（包括马甲）房地产开发企业，现在大概只有20家左右；
第二，国家队携带巨量的资金杀入房地产行业，大多数“地王”都是国资背景的开发商所获。
坦白说，房地产被称之为“支柱产业”的那一天起，就注定了该行业被国家（国资）把控的命运。所谓支柱，是不可能被民资所把握的，这就是我们的国情。
个人觉得，调控房地产，就是一个以行政管理为主要手段、以平息民怨为表面义旗、以国进民退为隐含目标的洗牌过程。
那些小鱼小虾，除了早年拿地比较便宜的，其项目大都已经没有了可操作性。在我看来，与地方政府关系密切的马甲公司也渐渐属于小鱼小虾的行列了。
某日看新闻，籍贯福建省福州市的开发商世纪金源（黄如论），2009中国房企销售20强，曾应前任省委书记（现河南省委书记）捐资6亿建福州市图书馆新馆（在建），但是一样没有拿到前段时间传的沸沸扬扬的2800多亩地（福州），这个例子表明即便是和地方政府关系密切甚至有前期某种程度的交易，并且是大鱼大虾的开发商，也限于民营的身份，不见得能够如愿以偿。这个事儿据说是被万科还是万达从中央层面由国土资源部出面搅黄了，并且也没有得到福建新任省委书记的支持。
如我们所见，现在（或不远的将来）能做大项目的开发商，也就是几家大佬了，要么是国资背景，要么是某些红顶商人或替人挣钱的马甲，要么就是海外华侨的代表（譬如马来西亚郭氏、印尼林氏等等），要么就是点缀其中的少数壮大的民营代表。
至于说到寡头，和寡头（垄断）价格，我相信照这个局面下去，最极端的场面无非也就是出现像通信和石化那样的，虽然消费者整天骂骂咧咧的，但总归算是还用得起。
- 复 兄台所言极是
家园 房地产市场越重要，对它把控就会越严格 冯仑2005年左右发过牢骚，把房地产市场培育成熟后国家队来摘桃子，看似偏颇，也有些道理！
但房地产市场从上至下的急功近利下发展已经畸形，严重透支今后的红利。2009年房价的报复性上涨长远来看对房地产商不会太妙！更加快被国家把控进度与决心！
不少“地王”都有猫腻，简单说房地产商与地方政府的双簧戏！
但我赞成它会平稳发展这个观点，但它黄金时代已经过去，进入白银阶段！
- 复 兄台所言极是
家园 兄台可否预测下明年贷款规模和贷款流向 兄台可否预测下明年贷款规模和贷款流向(热点/行业)?
我是很痛恨高涨的房价的.
但我的想法是等到地方财政找到新的增长点了, 房价自然就会降下来.
对于中央财政, 增发货币/赤字就可以解决亏空问题了, 不需要靠卖地的钱,所以中央解决房价问题的意愿要高些.
当然, 地方财政找到新的增长点后老百姓还得面对新一轮盘剥.
家园 规模和流向一直是透明而笃定的 通胀背景下的信贷规模无疑会被紧缩，银行内部现在对于来年的紧缩已经心中有数了，大致情形和08年的时候差不多，具体的数字不方便说，也没有普遍意义。
除非金融危机来一次二次探底，否则09年那样的开闸放水和10年的顺势放水是绝对不会出现的。
至于贷款流向，这个是很透明的，最简单的办法就是研读一下十二五计划相关的东西。
再说一些题外话：
1、卖地收入貌似不归中央，土地财政更多是地方的事；
2、高房价可恶的地方还在于，把有产阶层割裂于其他阶层，虽然大家都在骂高房价，但是实际上期待房价大跌的人真的还不是表现出来的那么多。也就是说，追捧房价的那些有产阶层，说一套做一套，买了房子的有谁希望房价下挫呢? 他们这班人资产要是贬值的话，是要跳脚的。我们不得不正视这班人，因为这些有产阶层的社会能量要相对大过于其他。与这些人的负面能量相比，个人觉得银行坏账什么的倒是其次了,毕竟银行有国家兜着。
3、房地产被国家队掌控是可预见的，就像我之前所说的那样，极端的结果不过是像中国电信中国移动中国联通那样，用户没有不骂骂咧咧的，但是用户的数额都是庞大的，貌似也没有谁用不起的。这样的结果，就是我所憧憬的最好的结果了。
家园 房地产 香港的八万五就是让有钱佬们活活骂掉的，结果还是董老头背了大黑锅。你要是内地哪个城市修建八万五解困房，还不立马高呼青天···这群人真是香港的统战毒瘤。
至少跟香港的比，大陆的是中下价格中等服务，香港是上等价格中上服务。千万别把香港最渣的这些地方学回来就好。
家园 请教一个问题 MRandson老大的这个帖子里提到的
期贷款三到五年，从08年底开始算，现在几年了？届时怎么还钱？如果还上了，物价就会回到08年的位置，问题是能还上吗？这个问题您是怎么看的？中央会放开通胀来补窟窿吗？
- 复 请教一个问题
家园 言商和不言商的角度是不一样的 不管信贷后面隐含着怎样的政策性的背景，即便是在08年大注水期间，信贷的规则仍然是一样的，也就是信贷员在贷款前要充分证明项目的第一性还款来源（项目自身收益）和第二性还款来源（各种担保或补充）的可靠性，外加敏感性分析（压力测试）。来年和去年差别无非是在于审批时严格些或者放松些，规模多一些或者少一些。
因此即便是在商言商的角度，项目贷款（大都是中长期贷款）的自偿性也还是有的，当然也有部分项目经不起推敲，但是总体而言，都过得去。有些项目，譬如地铁，谁都知道地铁本身是亏本的，靠车票和商业店面收入要及时还款那是有难度的。这就是第一性还款来源的不足，但是地铁几十公里周边的土地可就升值的飞快了，地铁项目公司本身不够富有，不代表项目公司背后的政府的现金流不够。地铁比方说5年修完，到第三年第四年的时候，沿线的土地早就高价拍卖完了吧。。。同样的，大桥、医院、学校甚至基本没收入的公园等基础建设也都是差不多的情形。
那么在商不言商的话，江湖虽大不过江山一隅，所谓经济不过是社会的一个环境，其实也别用小账房观念的算计，来解释或评判国家政策的寓意。无利不起早是对的，但是狭义上的“收益”，远远小于更高层面的“利益”。
我们学经济的，却也不会把经济看成大过天。
- 复 兄台所言极是
家园 任何问题如果成了政治问题,那么就到了该解决的时候了 房地产国有公司掌控,当然好,这么好赚的钱,为什么要给私人赚!
而且国有公司还听话,政府让他干吗就干吗!
不要以为国有公司敢把房价怎么的,他也是要讲政治的!
任何问题如果成了政治问题,那么就到了该解决的时候了.
家园 【原创】不敢苟同 “说到房地产，现在开发贷款还没有完全被暂停，之所以会有被喊卡的传言，很大程度上是因为到了第三季度银行基本上都已经完成了全年的贷款任务，第四季度是收官、结算和揽储的季节，系统内人心思定，不要说房地产开发贷款，其他别的行业的贷款也很少做了。我们对于房地产行业的看法是平稳发展，主要是以下几个因素决定：①中国的城市化进程是不可逆转的大势，目前号称47%的城市化率，实际上很多刚进城的农民还没有享受到教育医疗等社保福利，因此真正意义上的城市化率大概不到40%，而我们的目标是60%至70%，也就是说未来二三十年都将出现数以亿计的农村人口转为城市局面的浪潮，这将从衣食住行等各方面焕发出巨量的内需，而房地产首当其冲，享受长久的红利；②国内方面的通胀和国际方面的被通胀，客观上支撑了房地产包括商业地产的保值功能；③九十年代的财税改革的效应延续到现在，根本不能禁绝地方政府的“融资平台”和“土地财政”，因为权力本身就有“寻租”、“觅食”的本能和冲动。。。所以并不奇怪文艺老年宝二爷会说搞不定房价之类的冷飕飕酸唧唧的话。”
1、城市化率不是看户籍，现在年轻人能进城的基本都进来了，至少近一亿套完全空着。
住房总面积根据钢铁产量最合适，由专业人员称直接用在建筑上的占总产1/4，每平米50公斤不到，小高层不偷工减料用不了，多层和农村用得更少，高层大概略微超出。近几年30-40亿吨钢铁，10亿吨用于建筑就对应200亿平米，40平米一人至少装5亿人，还有原先的建筑和居民。
年轻人人口趋势是关键，91年生育高峰结束后的人群进入结婚生育高峰，房产需求是长期的谷底。
2、房价崩盘，消灭资金流动性最好，那些多房和贷款的不说，刚需入市-装修-家电也可以消灭流动性。
3、不打击豪强才怪！房地产就是狗链子！
- 复 【原创】不敢苟同
家园 各花入各眼吧 1、城市化并不单单是户籍，但户籍是极其重要的环节。户籍代表着不仅仅是住房，更是相关的所有社会福利环节，包括狭义的社会保障、城市标准的医疗和教育预算、公园和高等级道路（涵盖其他交通设施如地铁轻轨等）、治安和环卫等等。。。以上这些，既可以看成是房地产利益相关（譬如当前诸多楼盘的卖点），也可以当做大规模基础建设（包括你所说的钢铁产量的出路）的根由。
2、房地产的投资价值相当程度上是和通胀预期相辅相成的，当前情况下，作为投资个体，消灭流动性绝对不是戒急用忍的限购或是期待房价崩盘的持币观望。银行现阶段揽储是较为困难的，因为银行储蓄是贬值的，而投资市场总的来说比较狭窄。而且用粗浅直白的话来说，过去几年来，证券市场盈利的个体（股民）十之二三，购房置业盈利的个体（包括刚需和投机客）十之八九，这种利益驱动不需要高智商和专业性来支撑，恰是其不可小视的地方。
3、我想或许你未必清楚九十年代财税分制的效应所在，中国的地方政府离“豪强”还有十万八千里的距离。你也可以看一下M总关于“房地产是地方与中央政府博弈”的文章。
不管怎样，请不要误会我对于房地产宏观调控的立场，出于利益角度，我没有为开发商呐喊助威的理由；出于感情角度，我始终希望天下那啥俱欢颜。
- 复 各花入各眼吧
家园 被谁所需要的城市化？ 为什么ZF强推城市化？这大概是在ZF眼中唯一可行的经济增长点罢。这跟房地产这个经济支柱有关，或者说是与房地产绑架的经济有关。现在城市的土地资源已近枯竭，成本越来越高，农村就成了唐僧肉。
城市化的推行，土地资源增加、刚需增加、消费增加，围绕房地产经济吸血的利益集团们皆大欢喜啊！ZF们的鸡的屁猛增，P们原来能够自给自足的部分被消灭，消费被迫拉动。
可谁又会站在P的角度来考虑呢？难道不城市化乡下的P就不配享受这个国家的福利？非要剥夺他们的生产资料才能给与类似庞氏骗局的“社会保障”？原来的生产资料被无情剥夺，乡下的P们被撵进不熟悉而且蔑视他们的城市，他们是否会对此感到舒心？竞争激烈的城市可不是悠然见南山的田园，绝大多数的乡P们只能干繁重低级的工作，挣菲薄的工资，听城市自以为高人一等的吆喝，这不仅是自然家园的毁灭，也是他们精神家园的毁灭。