主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼
家园 建议笨狼兄和河友们去做做调查研究吧 毛主席说过：“没有调查研究，就没有发言权”。中国古语说的好：“百闻不如一见”。
中国房子要不要大跌，我不知道。未来的事情谁也预测不了，能预测半年内趋势的估计那是神仙。但很多东西，你光听是不管用的，要亲自去看，去观察，去一见。
济南前几天有个叫重汽 翡翠清河的新盘开盘，老婆公司里一个同事去买。他比较有钱，也有路子，当时以为自己买大户型应该能买上，没有找关系。结果开盘的那天，秩序很混乱，许多人当初花钱买的是100以内的号，结果有找熟人的用700多号的号去先选房了。最后炸了锅，买不上房子的人把马路给堵了，售楼处貌似也砸了。那哥们到没参与，回来抓紧去找关系了，二期开盘的时候直接去交钱。
那个楼盘8千多的价格，离市中心也不很近。开发商也许会雇佣“托”，但雇来的“托”应该不至于因为买不上房子去堵城市干道，非要闹到警察，武警都来。
实际上现在的政府也好，开发商也好，买房者也好，那个是傻瓜？“从南京到北京，买的不如卖的精”。开发商押上身家性命开发？这种的我知道的不多，大多是在有意向的时候就开始运作。地还没批下来，已经去运作在一些好单位比如医院，事业单位，金融机构里进行内部认购，团购了。
一个地产项目，从设计，批地，开发到交付，5年是很常见的。大部分开发商，图纸还没画，就会运作团购一类的，就能收到一部分钱。一般情况下，这个价格会低，但风险不小。开发商如果跑路了，就会血本无归。但一般这种运作都是熟人人际关系，开发商轻易不会跑路。项目没拿到，把钱退了就是了，在手里压一，两年，利息也不少。等到你看到工地，开始拆迁的时候，可能四分之一的房子已经有主了。而这时候开发商会用更高的价格运作团购等，等到了封顶了，符合国家法律可以签合同的时候，如果这时候你去售楼处，可能发现大家都是带着合同来的，真这时候买的不多，而且价格高。
当然，据我观察，保利，恒大一类的可能更倾向面向散户销售，这样价格高，利润高。但资金成本很高，政策风险大，小开发商一般不这么玩。
房价会涨还是会跌，只要是靠市场定价，那么市场总会形成个价格。我们也许可以多去逛逛售楼处，多去转转中介，看出其中的某些趋势。
网上很多东西，还是要自己来分析，思考的。很多人说日本如何，日本1990年房价总额20万亿美元，是当年日本GDP总额5.95倍，是美国当年GDP总额5,8033亿美元的3.5倍。日本1990年人口1.2369亿，人均拥有的房产价值超过16万美元（注意，是1990年的美元）。日本1990年住房套数超越家庭总数。
2010年，中国GDP估计37-38万亿（实际估计应该已经接近甚至超过50万亿），中国人口超过13亿，而中国在2010年，有暖气的房子也就40亿平，考虑淮河以南基本不需要供暖，中国现在能称得上配套完善（北方要有供暖，而在东北，内蒙，新疆城市供暖可能是生活必须），可以出售，没有产权问题的城镇住房估计超不过100亿平。套数估计也少于1亿套（中国140以上的房子还是很多很多的）。
中国2010年房价总额能有多少？北京四环内，上海静安，深圳，杭州市区可能是都很贵，但中国还有2500多个县城，无数的乡镇，还有几亿农民卖不了几个钱的房子。按官方数据，城镇人均住房面积33平，农村37平（这个近似值吧），城镇均价算5千吧（从全国角度，估计达不到），农村算1500吧（站在全国角度，估计也是高估）。 城镇人口按5亿算，农村按8亿算，5*33*5000+8*37*1500 约在120万亿-130万亿之间。这个数字估计已经是高估了不少的数字了，就我所知，中国百强县的县城里除了浙江大部分县城5000都能买到房子的，而剩下2000多个县和无数个镇（也是城镇户口哦）2千，3千才是主流。
比如山东省
国家统计局的最新统计数据显示，今年1-8月份，山东省商品房销售面积达4429.04万平方米，商品房销售额达1639.7亿元。由此算来，8月份山东商品房平均售价为每平方米3884元，相比7月份的3338元，每平方米涨价546元，涨幅约为16%。山东省算沿海省份了吧，虽然不富，也不是穷省，全省均价也是过不了4千的。这样看，全国城市均价过4千的可能性几乎不存在。
即使是120万亿的总房价市值，也就是人均的房子值不到10万。在中国这样一个GDP快速增加，建筑工地工人日薪都趋向突破200的时代，这个数目真的很可怕吗？而日本在1990年，以美国一半的GDP,40%以下的人口，房价市值达到美国同年GDP的3.5倍。而2010年的中国，以美国4-5倍的人口，名义GDP是美国小一半(实际就没谱了，发电量今年已经超了，作为对比日本1990年发电量8573亿度，美国32028亿度）。而中国房子套数估计也是美国的4-5倍，中国房价总市值现在估计还超不过美国的GDP 14万亿美元（超过100万亿rmb). 由于中国人口是美国的4倍以上，即使中国房产估计达到美国人的四分之一，中国房产总市值就可以超过美国，而日本1990年单套房屋的市值（20万亿美元，4千万套，套均50万美元，美国1990年9万亿美元，1亿套，套均9万美元）是美国的5倍以上。
这新数字也许枯燥，也许有水分，但同样的，数字也能告诉我们很多。
80年代末期价格闯关的时候，鸡蛋价格也曾经暴涨过。原来便宜吗？实际上不便宜，只是用鸡蛋票把需求控制住了，一般人家轻易吃不到鸡蛋，或者舍不得拿粮票去换。那个时候我还很小，但能记住常遇到啦着小车进城拿鸡蛋换粮票的。
我们现在想想，以前的房子便宜吗？一个工人或者学生从分配到一个单位到能分到能放开2张大床的房子，需要多少年？90年代大学教师住的筒子楼很遥远吗？
从80年代到90年代到2010年，彩电，冰箱变成了白菜价，为什么房子不行那？这个问题很好回答，紫禁城的龙椅的价格是因为这把椅子的木头值钱而值钱的吗？如果紫禁城太和殿的龙椅能有1万把，也许那些宫廷戏里的争夺就都没有了。龙椅只能有一把，分布在龙椅周围，一品，二品，三品一直到七品的座位也是有限的。而离这些座位近的地方，就会有更好的环境，医疗，教育和治安。而这种差别，不会因为生产力的发展就能改变。最好的老师，最好的医生和龙椅一样，只能有一把，想坐的离这些近一些，总要有代价的。
家园 老大你知道美国的经济大州德州的房价吗？ 低于每平米5000， 还带一个大院子。如果中国的财富都用来建房子对全民是永久的灾难。
家园 住这个房子上班需要开多少个mile? 开10个mile到火车站，作40分钟火车到downtown,然后做15分钟地铁，城铁到公司，下班反过来。或者开40-50个mile(70,80公里）到公司。美国的白领很多都是这么上下班的。
用同样的标准来看，离北京天安门直线距离才50公里的河北涿州市，或者涿州市下边的乡镇那个不符合这个条件？住在那的农民宅基地上的房子盖漂亮点，基础设施跟上和德州的这种木头做的所谓townhouse有本质区别吗？
灾难不灾难，历史会给我们答案的。如果现实总是和我们想的不一样，是社会错了，还是我们想的有问题，也许我们每个人都应该考虑一下。
日本的泡沫是破灭了，但日本从60年代到90年代，那个所谓泡沫持续了30年。什么刺破了日本的泡沫？广场协议？我看，是总设计师在1992年南海边画了一个圈才是关键。当年的小渔村，现在已经是关内房价过2万的世界级都市了，华为，中兴，招商，平安，qq,创维，包括富士康,山寨机等。这个世界资本是有限的，舞台也是有限的，“由来只见新人笑，从来不见旧人哭”。中国对资本的诱惑超过了日本，各种技术，生产力从日本转移到了中国，也就意味着支撑日本房价的根基没有了，日本的年轻人没有了机会，自然日本的房价就崩溃了。
现在的中国是日本的1990？但某些学者认为更像1967，因为那是日本新日铁高铁震惊世界的开始。一切都在起飞的前夜，在起飞的过程中。从北京上海到偏远乡村，中国人都会开上汽车，用上空调，看上大屏幕的液晶电视，乘坐上世界最快最好的高铁，拥有世界最发达的高速公路，世界最多的港口。中国汽车销量今年破1800万，超越美日总和，将来还会破2000万，3000万，和中国大多数产品一样，占据全球至少一半的产能和消费。你认为1967年的日本，那个210公里时速新日铁高铁震惊世界的时刻，是日本房价崩溃的时刻吗？
家园 这个每年生产3000万辆的可能性大不大？ 中国汽车销量今年破1800万，超越美日总和，将来还会破2000万，3000万，目前中国每年增加进口2000万吨石油（150亿美元）来弥补预计的每年增加的1300万辆汽车。
按照这样的速度，10年后，中国将每年额外进口2亿吨石油来满足新增加的1亿3千万辆汽车（按照每年增加3000万辆的速度，那要进口4亿吨石油），将花费1600亿美元。
受诸多因素的影响，包括十来年前国际油价低迷等原因，欧佩克成员的石油生产能力近年来没有明显增加，目前绝大多数成员均在“满负荷”生产，只有沙特阿拉伯具有一定的剩余生产能力。相关数据显示，2010年12月，欧佩克剩余石油生产能力为日均465万桶，占全球供应量的5%左右，其中80%的剩余生产能力在沙特阿拉伯。到去年10月，欧佩克剩余生产能力只剩下日均280万桶，占全球供应量的比例进一步降至3%左右，而且基本集中在沙特阿拉伯一国手中。媒体最新披露的数据显示，由于超量开采，目前欧佩克剩余生产能力已降至日均250万桶上下，仅大约相当于伊朗日均原油出口量。有预测认为，今后两年剩余生产能力可能“告罄”。
由于国际石油剩余生产能力几乎全部集中在沙特阿拉伯手中，该国实际上已成为惟一有能力对国际石油生产实施“调控”的欧佩克成员，所以也被一些人冠以国际油市“中央银行”的称号。
2010年全球石油剩余产能是2.3亿吨/年，到了2011年只有1.4亿吨了，一年之内9000万吨/年产能被中国印度等国家吃掉，那么在10年之内，石油剩余产能必然消耗完毕，石油价格必然上升到难以想象的价格。
家园 说难也难，说简单也简单 世界一年还是卖7千万辆车，中国人买一半。原来美国人一年买1600万辆，变成1000万辆，欧洲人1200万，变成800万，日本人600万，变成300万。总之，桌子既然就那么大，那就把别人挤下去。
实际上08之后，现实就是如此，世界总销量变化不大，只是中国人占的比例提高了。
电动车，天然气车，中国努力突破。突破不了，那就多花钱买油就是了，油再贵，中国人只要买得起就行。今年3月中国单月汽车销量接近190万辆，大家知道油价8块一升很贵，但还是买的起。
如果有人价高者得都不愿意，想让中国人退回到开不上车的时代，那也好办，造枪造炮造核弹，不就是军备竞赛吗，真以为现在的兔子怕军备竞赛？
家园 3月份数据好，但1季度数据不好，另外外国汽车数据好 总之，桌子既然就那么大，那就把别人挤下去。但市场却给出了相反的答案。中国汽车工业协会的数据显示，2011年，中国汽车销售1850.51万辆，同比增长2.45%，而自主品牌乘用车共销售611.22万辆，同比下降2.56%，市场占有率同比下降3.37百分点，若扣除出口，国内销量同比下降5.42%。今年一季度，自主品牌持续遇冷，市场占有率继续下降2.73个百分点。
如果这样下去，谁把谁挤出去还不知道呢。
家园 没啥稀奇 贡献为零和耐的住寂寞这帮人把持了相当权利，他们只能当当买办，给自主下班子在行的很。但这帮人蹦打不了几天了。
比例小降但数量还是在涨。挂雪福兰标出口的五龄面包去年就二十万辆。未来称霸全球的汽车厂家里，中国少不了。按这算法沃尔沃去年的四十五万辆，不也是中国的，吉利是百分百控股，国内还只是拜分五十，对不。只是没算而已。
另外，现在时事版的明星，那位刚被拿下的渝州牧治下的立帆汽车。去年出口销量大于国内销量，立帆就是靠出口生存。老泉对哪位明星不怎么感冒，就是和这些细节有关。
立帆三月光俄罗斯销量好像就达到六七千辆，中国汽车出口现在是井喷式增长。在亚非拉，自主们在大踏步前进。国内现在环境，包括社会取向制约了自主发展，这没关系。某些利益集团，对自主创新反攻到算，也没什么。美国当年种棉花的和不种棉花的，都能打四年内战，中国过这个坎，还能没点波折阻力？
七国之乱也好，南北战争也好，都阻挡不了上升中大国前进的脚步。中国的某一派，在政治斗争中展现的水平，注定这帮人成不了事。吕后霍光一死，吕家霍家这些看着掌控天下的主，会被人家汉文帝，汉宣帝很快就收拾了。
- 复 没啥稀奇
家园 你现在谈出口，我说的是中国品牌的自销，这个要分清楚 自主品牌的国内市场占有率下降同出口风马牛不相及。
尽管3月份汽车产量扭转了下滑，自主品牌的轿车表现不好。
3月自主品牌轿车销售25.89万辆，环比增长9.7%，同比下降10.6%，占轿车销售总量的27.7%，市场占有率比上月下降0.8个百分点，比上年同期下降4.0个百分点。一季度自主品牌轿车销售71.18万辆，同比下降14.7%，降幅高于轿车总体12.6个百分点，占轿车销售总量的27.8%，占有率同比下降4.1个百分点。自主品牌汽车销量持续下降不禁对自主品牌有了更多的担忧。
中国人自己的消费能不能吸收每年产出的3000万辆汽车？支持这种汽车产量的石油来源有没有保证就是我原来的问题。
家园 剩余产能可以增加么 有剩余只能说明没有开足马力生产，还没到增加新产能的地步呢。
记得上中学的时候，教课书说20年后，也就差不多2010-2020年的时候，世界上石油就用光了blabla。。。
家园 你说的大概是纽约， 其他地方包括湾区都不会如此 向你讲的那样我认识的人范围内一个没有。但上班要开1小时车的有几个。
即使如此， 也不说明房价在美国高不可攀， 大家不得不买在远离市中心的地方， 往往是夫妻，子女学校等问题纠结， 一方不得不在较远的地方上班。
以湾区为例， 80万刀的房子， 价值人民币600万， 首付20%的话就是120万， 30年按揭的固定利息是5%, 比起中国低1~2%， 月供25000多，加上所得税中的税前扣除， 实际支付大概22000元每月；
以上海为例，480万人民币的房子，首付120万，30年浮动利息6.4%， 没有任何税前扣除， 每月支付22518元，可见负担已经等同美国。在考虑上两国实际得房率的差别，上海300万的房价带来的负担已经赶上湾区600万的房子。
更进一步， 由于两国所得税最高累进税率不同， 上海是45%， 美国是39.6%，美国的税前扣除更多，假如同是60000一个月的收入，在上海他是买不起400万的房子的， 但在湾区他就能买得起600万的房子。
由上述分析可见， 中国的房价已经出现泡沫， 而且泡沫至少50%。 至于说中国处于上升期等等， 我完全同意。但这些完全不应该成为泡沫的理由。考虑到中国有几亿的贫困人口，人均工资30年内也涨不到美国日本的水平，要消化这些泡沫也要难得多。 从政者尤其对此要心怀戒惧。
家园 芝加哥就有 这还仅限于我自己知道的。美国时东北部人口密集，西部应该是后开发的，人口密度应该比东北部低。
另外，你的计算比较前提我个人认为有几点要强调一下。如果是比上海中心区480万的房子，那自然要拿曼哈顿中心的房子比，湾区有80万的房子，也肯定有更贵的，不同阶层的人，会买不同档次的房子。我估计480万在中国，即使是北京，上海，也是主流中产偏上阶层可接受的不错的房子，对应在美国，可能买400-500万刀房子的那群人，即使没这么高，估计也应该对比1-2百万刀的房子。
你的利率是算的商贷，没有算公积金，中国高收入群体中，有高额公积金的比例相当之高。公积金利率比商贷低接近2个点，月供差异立马会出来。
另外，在国内，除了外企一般严格扣税，国企，机关等普遍以避税的奖金为收入大头。所谓45%的税收可能只有少量外企的职工才会遇到，国内高收入群体或者避税，私营业主会算在企业里。
另外，你的税收计算公式给人感觉好像中国所有人都会45%似地，中国税制是九级累进税率，月收入超过10万的部分才是45%，月收入2万-4万的人，交税比例最高也不可能超过25%
不超过500元的，税率5%，速算扣除数为0；
超过500元至2000元的部分，税率10%，速算扣除数为25
超过2000元至5000元的部分，税率15 %，速算扣除数为125
超过5000元至20000元的部分，税率20 %，速算扣除数为375
超过20000元至40000元的部分，税率25%，速算扣除数为1375
超过40000元至60000元的部分，税率30%，速算扣除数为3375
超过60000元至80000元的部分，税率35%，速算扣除数为6375
超过80000元至100000元的部分，税率40%，速算扣除数为10375
超过100000元的部分，税率45%，速算扣除数为15375
现在起征点调高，交的实际更少。月收入3万的人，税收不到6千，这还要先扣除5险一金，尤其可以占工资收入20%的公积金是完全扣除的。月收入6万的人，税收比例远低于30%，实际税率在20%左右，你这个税务计算完全是错的。
考虑到中国有几亿的贫困人口，人均工资30年内也涨不到美国日本的水平，要消化这些泡沫也要难得多说实话，这话我估计很难讲。世事变化有时是谁都预料不到的。10年前，没人预料中国汽车销量超美日总和，5,6年前的竺延风还在耐得住寂寞20年，但事实证明，李书福8年前说通用会破产时一点没错的。中国和日本还不一样，日本1967经济起飞了，但其军事，政治受制于人，没有自保能力。中国不一样，如果10年后中美爆发终极pk, 假如，我只说假如中国在终极核pk中要是完全胜了那？不可能？苏联用不到20年就装备了世界最庞大的核武库，和令欧洲恐怖的常规军事力量。那个时代，苏联发电量顶峰也没超过美国的60%，而中国今年就将超越，10年后也许是美国发电量的2-3倍。
如果终极核战美国打输，那么生活水平就是浮云了。当然，这估计不可能（终极核战），但看历史上，当罗马用乌鸦战船一举扭转海战劣势后，迦太基的富裕日子就彻底结束了。中国还在一年7亿吨钢铁，17亿吨水泥的建设最强大的基础设施，这些基础设施会保证更强大的生产力被开发出来。而美国一年8千万吨钢和1亿吨水泥，obama的美国基建开始了吗？高科技的美国，是不是基础建设可以不用水泥？
从理论上说，优势帝国可以压制后起帝国，但自然界有个规律，敌人体积达到自己的三分之二以后，搏斗就会有失败的风险，超出1倍以上，则就比较安全。看名义GDP,美国似乎是安全的，但看各种物质尤其是发电量，美国已经没有动手的机会了。否则，必然是一场罗马迦太基似的终极pk,甚至是双方几千颗核弹相互对射，双方拦截系统全力拦截，然后就知道谁笑到最后。美国会这么选吗？应该不会。
那么就继续按现在的路子走下去就是了，曹操要的不是汉献帝的皇帝虚名，所以美国的GDP可以一直是No.1, 但曹操要的是军事，政治，经济等的世界主导权，汉献帝会不会放手那？
房价不过是一个结果，世界资本云集的地方，必然是纸醉金迷的房价最高之所在。08金融危机的时候，当花旗破产传言四起的时候，这个世界的旧秩序实际就已经结束了。只是新的霸主军事，经济，政治都还没准备好，所以齐桓公还是会尊王襄夷的，但齐桓公也好，曹操也好，他们尊王的目的不是保这个王室和这个王室相关的人的生活水平的。
通宝推：日月光,飒勒青,- 复 芝加哥就有
家园 上海480万的房子绝对不是什么对应曼哈顿的地段 上海480万的房子绝对不是什么对应曼哈顿的地段， 而是需要开车40分钟到市中心或上班地点的内中环之间，非常普通的地方， 套内面积只有可怜的80~90平米。
一个人假如是一家年营业额1亿人民币的企业高管， 月均收入6万。 去除社保扣除2200元，净到手45000元，每月一半的收入支付房贷， 连续30年。更糟糕的是他的薪水已经超过10万美元， 即使在美国也不算低。在未来的岁月中几乎不会有很大的提高，相反爬上高管往往已经40岁上下，离退休只有20年， 他的整体收入还有下降可能， 更有被解雇， 生病的可能。 他实际能负担的房子大概在300万左右， 位于上海的外环附近，距离市中心单程1小时。
即使如此， 在房价继续上涨的今天，5年后的企业高管再来看这样的房子也已经买不起了。你让这些未来的精英今天如何不浮躁？
由此清晰可见， 一个40岁的企业精英也负担不起一个城市的中等住宅，这是一个国家无论如何需要正视的。没有人民的安居乐业是不会有大国的稳定崛起， 即使崛起了， 也是昙花一现。
家园 十万的高管在美国算低吧 nyc，sf这样的地方，10万家庭收入是绝对买不到还行的房子的。15万左右也得接受一个小时以上的车程。
一年多前，500万左右还是可以在中环附近买到150平米的连体别墅的，现在这么贵啦？