五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】商品房本是善政 -- 审度

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              • 家园 《作为中产阶级,我对国家有那些不满意》

                《作为中产阶级,我对国家有那些不满意》是宁南山18年的文章,当时这篇文章很是引发了一些争论,宁南山本人后来的文章中,似乎与文中的一些想法有些不一样,就是说起码表面上看,他的观念在文章之后多少有了点变化。(可见正常合适的讨论总是有用处的。)这个文章如果方便,建议看看。

                另外,经典的市场自由调节,在现实生活中,从来没占过主导地位,一直被控制。

      • 家园 REITs已经下地了。

        本来想说法治社会没有法制。比如权利的主体和范围不清晰,没法正常运行,完全取决于情景或良心。后来才想起来,有法没法有什么区别。海洋法系号称良知为基础,不照样是资本通吃。

        通宝推:审度,
  • 家园 续三房子不是白菜 -- 补充帖

    商品房当年是个善政,有相当多的人是反对的。本来有房分,现在要买房。我不知道是不是有人的概念中,一参加工作,单位马上就有个窗明几净宽敞房子分下来。当年的实际情况,有房子分配的是好单位的待遇,而且是结婚了才有,一般单身狗,只能宿舍。结婚了就有房?结婚只是分房的前置条件之一,还有很多条件的。“宁要上海一张床,不要浦东一间房”,这是当年开发浦东时的一句话,也则面反映了住房的紧缺。这一个问题,很多的资料的。

    另一个很大的问题,就是普遍的大有住房是人天然的权利的错误观念。“长安居,大不易”,其实,哪居都不易。房子从来都是一个家庭最重要的财产,没有之一,对于一般人来说,人生起一次房子,已经是成功的人了。

    对房子要有客观的心态。有时候想想,那些嚷嚷着没买新房不结婚的,这个观念从哪来的?是不是房地产公司宣扬的?

    上面第一段,是说当年住房囧迫,第二段,是说住房的价格本身就不可能很便宜,谁起的都不可能便宜。那么,住房囧迫,发挥社会力量建房,就成了一个相对好的选择。成功的例子是有的:电信,公路,燃气,当然过程也是被骂死。商品房解决了相当多人的住房问题,如果不搞这个商品房,这些问题就是另一个故事了。那么,商品房贵,只解决了有钱人的问题,穷人的没解决。是的,房子是重大资产,穷人没那么多资金,购置不了这个重大的资产,所以没商品房住。那么商品房对买不起房穷人的居住条件有没有起到改善作用?肯定有,买房人空置出来的房子,就能起到改善穷人居住的作用。

    如果商品房制度一直谨守本意,起房,以合适的价格卖出,这个合适的价格,我觉得大约是当地当时人均年收入的二三十倍吧,那是不是一个善政呢?

    好吧,公租房,我们把其他所有的影响因素先放一边,公租房,不仅公租房,所有的福利,是不是都需要物质财富的支持?有了足够的物质财富,才能有相应的福利。八九十年代,国家财富支持得起普遍性公租房吗?多说一句,公(租)房按我所知起码80年代末就有存在,因为我的一个同学,当年住的就是公租房,大约六七十平方,两房一厅带厨卫阳台,一梯两户六层,有七八栋,我第一次发现自己的牙是所谓“灰砂牙”,就是在这家里。粤北贫困县。

    通宝推:心有戚戚,
    • 家园 还是监管出了问题

      中国从福利分房到商品房的转变,确实是个善政,解决了大多数人对住房改善的美好需求。内在原因就是商品房由计划经济改市场经济。

      盖房子能挣钱,于是盖房的人就多了,于是大家的选择也多了。

      现在为啥出问题了?

      首先,94年住建部搞了个《住房管理预售制》,本质上就是加杠杆,5000万资本的人就能撬动5亿的地产项目,这加快房地产发展。本着大家对住房的需求越来越大,这也是善政。

      这个其实也没啥,因为又搞了第三方银行监管资金的制度,这也是善政,防止资金滥用。

      可是,不择手段地追逐利润——资本主义的恶一直都存在,而遏制此恶的监管出了问题,甚至监管与房地产商沆瀣一气。于是,善政终于露出了“恶政”的尊容😨😨

      其实,对于人来说,善恶的念头一直都在,就看外部环境了。

      通宝推:审度,
      • 家园 金融这块不能怪监管

        现代金融系统的运行逻辑的核心其实是“选择在什么时候退场赖账”。监管者只要认同“现代金融”的这套逻辑,那就一定不给力。

        除非要求金融行业的从业者不得破产,无限责任,后代连坐。

        • 家园 能监管房地产的部门很多

          住建局,有的叫房管局

          监管资金的银行

          监管银行的银保监会

          ……

          这些都是政府、企业官员,所以,说远点还有纪委也算监管者。

          问题是,讲内心话,没有人是站在买房者这边的,站中间的都没有。

          否则,不会出事。

  • 家园 续二 -- 补充帖

    国内梁广大八十年代在珠海提出“经营城市”的概念,一直有人批评,至其98年退休时,社会总体评价是失败了。几年后,梁广大“经营城市”的理念,被重新拾起并成就辉煌。

    房地产的的事后面都知道了,在“支柱产业”的名头下,在国家推动建设大型,特大型,超大型,超超超超大城城市的政策下,房地产和金融深度捆绑,一体两面。

    经典段子是这样的:西西河审度手上有1000万,把这1000万送给银行领导审度1,借了5000万;5000万送了3000万给西西河市市长审度2,用2000万拍下了2平方住宅用地;2平方住宅用地,拿给钱行领导审度1,抵压了1个亿,2000万给了审度1,余下8000万,至此为止,净利润2000万——当年真有到此为止的。

    审度1一方面找来建筑公司,包工包料,另一方面,拿到地就开始卖楼花。不管行不行,先收了1亿预收款,通过银行按揭把10亿房款给收了。

    这就是当年的经典段子。

    银行有损失吗?风险很低,功劳很大。现在不还有人说么,现在房地产危机国内银行风险很少,因为有抵压——起码帐面看,是这样的。

    政府有损失吗?没有,功劳大大的,城市市政搞得挺好的呀,投资也上去了,GDP也上去了。

    买楼的有损失吗?没有,真的有楼,还升值了,赚了。这么好的链条,审度同学干吗不玩下去呢?

    建筑公司有损失吗?没有,收到工程款了,给的价还挺高的。

    一时之间,跟着房地产的,都富了,美国算个屁。

    通宝推:自由呼吸F0,心有戚戚,
      • 续二
        家园 土地兼并及土地增值税

        为什么已经土地国有制了还会发生封建社会常见的土地兼并,土增税并不是所有交易都收缴。

        简单说,土地及建筑增值是国家持续的投入,为什么不把土地及土地上建筑的交易都收土增税,如转让 转租等。在房产税、增值税中按土地面积、使用期限设置一参数。

        再用制度平衡,当国有股份占比大于60%以上时土增税才按比例优惠,而私企加大税收,引导企业加盟国有集团。土地使用权其实在租借土地,当土地使用权到期(70或50年)时国家按无偿收回土地。

      • 续二
        家园 这个过程的关键一环是

        楼花也罢,现房也好,买房者接受了。使得整个循环可以继续下去。各种官商肮脏交易都被掩盖。等循环不下去的时候,就有人倒霉的。

    • 家园 不需要搞那么复杂

      价格是供需关系决定的,真的想降价,要么提高供应,要么降低需求。

      理论上讲,最好的提供供应的办法就是让供应商赚钱,于是就会有更多的供应商涌入,提高了供应,价格自然就会降下来。

      中国的麻烦是分税制,中央会分走很大一块税收,而卖地就变成地方政府很大一块收入了,所以地方政府会有动机推高房价,从而提高卖地收入,这个才是是情况变得复杂的原因。

      • 家园 用原始社会的自发思维考量金融资本主义的事

        要不懒厨兄先下个命令解决美国对华为的封锁?

        如果市场什么都能自发调节好,要政府干吗?要法律干吗?要警察要军队干吗?

        都怪分税制。前三十年本来就上缴中央,改革了税都不交了?光吃不拉?卖地的钱,有多少投入了再生产?又有多少是投到倒金融倒地产?

        @理性网民 河友: 请问权力是什么?政府是什么?由什么组成?如何行使权力?

    • 家园 【讨论】还资本立法,权力咳嗽一下,资本抖得肠子都拉出来了

      本质就是国税地税分开,国税把有钱的容易收钱的税种都拿走了,卖地成了地方财政不崩溃的唯一办法。

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