主题：中国房价不降的根本原因 -- Cipher

以前我写过《房子一定会跌》链接http://www.ccthere.com/thread/1411324 和 《压断中国房市的最后一根稻草》链接 http://www.ccthere.com/thread/1494899 。我是彻底的看空派。

可是现在股市已经跌了快1年了，国家房屋调控政策出了一条又一条，美国次级贷影响早已波及中国。可是中国楼市影响却很少，动作不是很大，没有预期中的如股市般的大跳水。也就见万科主动降价，当然了降得也不够狠了，离大家的心理预期那可是差远了，怀疑是炒作。其他房产商，甚至小房产商都没什么动作，可以把万科这个行为看成是个别企业行为。

如果用房产总价值比较大，流动性差，房价下跌没有那么快表现出来解释。可是以中国速度来说，往往任何变化在中国来说都会很快显现出来，就比如中国现在关税调整，立马就对小企业造成致命打击。再以香港股价与房价来说，房价的变动往往会推迟股价6个月而变化，感兴趣的可以把2个曲线图放在一起比较下。这么算来中国的楼价全面下跌早就应该到来了。也有可能是中国房市和股市不成熟，造成了2个投资领域互不相关。但是这种理论明显站不住脚，现在规模大点的地产商都上市了，更别提有点积蓄的普通百姓了，人手一个股票帐户，两者完全没有关系显然站不住脚。

如果以刚性需求为论点来分析，可是现在大家也看到了，虽然需求很大，但是能买得起的不多。如我以前分析的，中国楼价肯定有泡沫。

可是，泡沫为什么不破呢？这个问题我思考了很久，算尽各种因素，泡沫早就该破了才对，就算是不理性炒作，阴谋论来说，维持2年高楼价了，时间也够久了。

今天看了经济学的一个”无差异原则”才恍然大悟。

在没有特殊喜好的前提下，综合居住、环境、医疗、教育等方面的因素。以北京或者北戴河2个城市供人选择。假如北京比北戴河好，北戴河的居民肯定会搬到北京去住。大批涌入的北戴河人肯定抬高了北京的房价，也使得北戴河的房价跌了不少，便宜的房子反而成了城市的一大优势。用不了多久，两个城市要么变得同样吸引人，要么北戴河变得人走城空。这就是所谓的“无差异原则”。

那么我们中国现在处于什么状态呢，就是正在进行激烈的城市化进程，数亿人涌进城，这是一个单向的过程，并没有见多少人逆向回农村，城市化也是当今中国社会不可避免的过程。那么我们这个“无差异原则”的动态平衡并没有完成，还是在不停地单方向运行中。这也造成了中国楼价的一直坚挺的根本原因。

我们可以看看周边工作的同事，不是本地出生的有多少人？能达到50%以上吧？现在城市的规模，在10年前是什么样子？恐怕以前是农村的地方早就成为城市的一部分了吧。

高企的楼价也有一些积极因素，比如间接的控制了城市的人口数量。就比如让您去北京或者上海工作，如果不给工资double一下的话，估计很难有人会有动力去的。想想那里的高房价，拥挤的交通，多付出的生活成本，就打退堂鼓了。

现在的观点跟我以前的观点表面上有点背道而驰，好像为高房价找论据。其实不然，抓事物要抓本质，本质抓住了就可以轻松解决次要矛盾。

就比如说现在的房价，实在是太高了，要住的人都买不起么，泡沫肯定是有，但是不会如有些人预料的那样，1年内降50%。我觉得2-3年内能大概能回到07年的价格，当年海南岛那种地产崩盘是很难发生了。具体降价幅度我还是坚持我以前的观点，具体参看（《房子一定会跌》链接http://www.ccthere.com/thread/1411324）。

那么分析宏观金融问题，对现实生活有什么指导意义呢？我们不用出书立说，也不用替某个集团鼓吹吆喝。我们可以用来指导个人投资么。现在有住房需求的，看准机会可以购置；如果以投资为目的，还是再观望观望，先在其他渠道投资；对于已经有房产投资的么，也可以不必担心，房价不会崩盘。只要中国城市化进程还在进行，房市不会轻易崩盘的。

• 【原创】中国房市走向

我认为中国房产市场中，刚性需求依然是主要支撑。

中国的基本面是人多地少，资源少。于是，像房产这样的资源，价格必然升高。

做一个非常不精确的类比，美国有3亿多人，平均家庭收入是5万美元，平均房价是25万。如果这个是合理的话，房价是5倍的年收入是合理的。这是基于美国的人均资源的。而对于，中国有13亿多的人口，相当于4倍美国。而国土面积相当。那人均资源（土地）就只有美国的四分之一。合理的房价已要相应调高4倍。也就是说，中国房价是20倍年收入可能是合理的。如果，中国的家庭年收入是5-10万元Rmb，那房价就是100-200万。

当然，这个类比是不精确的。而且，关系也不一定是线性的。但是，这个说明一个问题：中国的房价要受到人均土地和其他不可再生类资源的影响。人口基数在那里放着，刚性需求还是主要的。

如果经济形势不发生恶化，个人收入保持不变，那么刚性需求是存在的。

但是如果明年的经济形势不好，失业人数增加，毕业就业人数大幅减少。那么刚性需求就会被压缩～～

前些天和朋友聊天，浙江某市2004年的楼盘，当年全部销售一空，至今为止通电的只有9户～～

最最最关键的因素是：地方政府。

一年内都没跌，那是一年内都没进入下降通道。

至于刚性需求，我觉得靠不住，也许中国人习惯结婚必须买房，可是习惯的力量在短期是扛不住经济压力的。再说了，中国人还不习惯借债呢，现在还不是哭着喊着都要贷款买房？

现在房地产已经有进入下降通道的架势了，真的要进去了，追涨杀跌的真理是颠扑不破的，到时候的成交量估计比现在还要低迷。

至于刚性需求，嗯，既然中国人都能从不负债到习惯负债，那么从买房结婚到租房恐怕也不会那么困难，只要房价在下跌中，这就不是什么问题，且不说现在空置的房子能解决多少租房需求呢。

你说的那些因素，我觉得太长远，太宏观，当然也是没错的，只要城市化进程继续，楼市当然长期看涨。只不过，如今短期的趋势，恐怕不会那么乐观。

90年代的楼市大跌也出现过，97年香港楼市也大跌过。

说刚性需求，是存在的，但不是维持现在房价高企的原因。

房价已经大大偏离了人们的消费能力，有需求也买不起了=没需求。

长远看，房价会涨，近期看，不乐观。已经疯涨了这么些年，该踩踩刹车了。

如果中国经济真的受到世界经济影响变化很大,房地产不可能独善其身的

房价涨跌的问题就是中央与地方财政平衡的问题。

大部分开发商（小潘、老任...）+地方政府+炒楼者+部分媒体+部分经济学家... VS 自住购房者+中央政府+小部分开发商（万科...）+部分媒体+部分经济学家..

中国的房价不能简单地用美国房价×5来算。

美国人买房没有70年的限制；美国家庭更习惯于买独门独院的房子，中国家庭则是鸽子笼。

大部分小城镇的房价可不高，反正我老家那边只要小两口都有工作，基本没有为买房犯愁的，好点的单位再来辆中档的车也不难。

除了玩的地方少外，我觉得那边平均生活水平比大城市都高。