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主题:【原创】当房东的规模效应 -- 克雷

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家园 【原创】当房东的规模效应

到生活板看到有人在问买房问题,有感而发。

经过我这5,6年在国内,美国和法国的观察,我发现中国人(包括台湾同胞)不管到哪里都喜欢买房子,做房东。而且基本上是只有一套房子出租的小房东(甚至半套,因为自己也合住)。

这样做的最大问题是没有考虑到房子的管理成本(一两个月一次的小修小补,每年一两个月的空置期),风险成本(租客拖欠房租),和机会成本(钱投到其他地方的收益)。这样的小房东很容易就变成一个兼职甚至全职工作:这份工作的时间用在别的地方也能赚钱啊。

我老婆以前在国内就做过几年这样的房东,痛苦不堪,07年终于解套卖掉了。现在我们在国外也是租房子,是40,50套连在一起的apartments. 做房东要做到这样的规模才值得考虑,因为上到50套左右才有资金可以专门雇人来管理,摊平空置期风险,如果地段,时机好的话,才可能获得长期稳定的现金流收益和升值收益(多年平均下来,可能也就在6%到8%左右)。

在美国,做这门生意做得大一点的有些都成上市公司了。但是我接触过当房东的朋友(包括一个经济学博士在内)都几乎没有朝这这方面想过。小农经济意识还是根深蒂固。

关键词(Tags): #房东#经济学
家园 如果是现金买房,房子不一定是最好的投资。

贷款买房,资金杠杆最少是5倍。收支平衡的话(租金=月供+维持开销)。房价不变的情况下,15年拿到房子,你本金的收益是10.7%左右。和历史道琼斯的收益差不多。 房价变动的话,你的收益变动就很大了。

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外链图片需谨慎,可能会被源头改

你要是1990年27万买入放5.5万定金,到2005年收45万的房。收益就是15.2%。同期道琼斯从3000点到了12000点。同样资金在房产上涨了8。2倍,股票上是4倍。现金买就只是2倍。

家园 好像有专门替人打点出租房屋的公司
家园 事情没有这么简单的

说到底就是没有资金,和小农意识不小农意识一点关系没有。40,50套的规模,哪里来的capital?从一套两套作起来是非常不容易的,连环抵押的话风险很大,只要有一套的现金流不顺,就会整个垮掉。

我个人在美国最大的感受就是深切体会到了什么是资本,什么是无产阶级什么是有产阶级。钱可以生钱啊!

家园 没有足够的capital也可以参与4,50套的房产投资

甚至几百,几千套。具体办法就是用股票买专门做房地产投资的基金:Real Estate Investment Trust. 这个东西前几年在美股的牛市里取得了比大盘更好的平均收益,火得不得了,现在估计应该很惨。但几十年平均下来,拿到6%-8%的平均收益应该不难。摩根,高盛这些投行也有一部分资金在全世界做房地产投资,说明集约性的房地产投资确实是可以盈利的(他们主要做的是商业房地产,但做地主收租的性质没变,只不过把租户从个人变成公司)。

你说的连环抵押我不太熟悉,听起来像是小农经济的放大版(我不是贬低小农经济,见下文)。小农经济的主要特征是“一套,两套”的慢慢做大,并且每一套都亲历亲为的经营。缺点就是我前面所说,没有规模效应。

REIT这种东西有规模效益,资本不多的个人投资者也可以参与,确实是资本主义发明出来的好东西,但REIT在中国应该是很难搞起来的,原因是没有全社会对契约的尊重,没有法律和道德的制约,任何新鲜名词都容易变成骗局,投资人会被掌握实际经营权的基金经理们玩死。在这种情况下,小农经济是自保的手段,虽然慢一点,浪费一点,但比交给别人管还是要安全些。在这种情况下,小农意识既是小农经济的原因,又是它的结果。

家园 投资房产和自己作房东两回事吧

我的意思是说人人都知道“做房东要做到这样的规模(40,50套连在一起的apartments)才值得考虑”,问题是要做到这样规模的房东很难。

至于投资房产Trust,完全是另一回事了。

投资房产和自己作房东两种情况,完全不同的体验,完全不同的风险,完全不同的收益。

家园 国内可以托管给我爱我家之类的

一般会按市场价一年定一个价格,他会收1个月到2个月房租作为管理费。剩下就不用管了

家园 以后会有REITs推出来

那更简便了

家园 托管服务的问题

这种公司我们当房东时也联系过。他们的问题是:

1.房市不好时很难找到愿意收房的公司,比如SARS期间;

2.他们收房的价钱通常明显低于自己出租的价钱,即比市场价低10%-20%左右(可能是吃了差价),因此除了1-2个月的房租的摆在明处的管理费外,还有1-2个月的摆在暗处的成本;

3.存在不良的“房屋银行”公司卷款潜逃的风险;

4.收房的价钱每年会调整。根据一个朋友反映(她将房子委托了7,8年了),通常房市好会上调一点点,房市不好就下调很多;

总之,省事的代价是房租收入减少20-30%左右,并且存在一定的风险。

我以前住的小区因为有40多套公寓,房东专门请了一个管理员全职管理。但重要的决策还是房东自己处理的,比如审查租户的信用记录,调整房租,或者更换几百元以上的设备。管理员的作用在于小型的维修(换灯泡,修马桶等等),接待人看房,小区清洁(外包了一部分)等等。

基本上我觉得靠收租养房子发不了大财。房地产投资最终还是要看“土地”升值的潜力(这个小区处于硅谷核心地段,从80年代到现在土地升值了很多倍)。

家园 中国房价太高了

炒房的收益远远高于出租的收入。所以只可能是零星房东集中起来,委托一个公司搞

在国内做房东确实痛苦,以前曾把房子租给了两个mm,结果被人举报说是在卖x,实际也无非是年轻人喜欢聚众玩玩而已。所以现在宁可每月少一千,也要留住优质房客,实在没精力折腾。

家园 原来中国也有“金融科学家”啊

哼哼

家园 国内当房东有这么累么?奇怪

这样做的最大问题是没有考虑到房子的管理成本(一两个月一次的小修小补,每年一两个月的空置期),风险成本(租客拖欠房租),和机会成本(钱投到其他地方的收益)。

一两个月一次的小修小补,似乎我租房子的时候,房东只负责收钱,有点小毛病,都是让我找物业。

每年一两个月的空置期,好像退房必须提前一个月提出。否则房东是不退那个一个月的押金的。一个月怎么也有房客了。

租客拖欠房租??这里房租是附三押一,到时候,你欠一个月试试,押金没有了,抵那个月的房租了,房门被撬。你还想住??

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