主题：关于房子 -- MRandson
09年的帖子，预测的是2010年的3月。
虽然我是房价的死空头，目前买不起房当然希望房价跌。但最终还是希望在不远的将来能买上一套自己供得起的房子，断不会诅咒中国房价短期内暴跌，以至拖累中国经济而造成像日本那样失去的十年。
所以看到有房价暴跌的迹象之后，我也会害怕会恐慌。虽然我没有房子。
我觉得不太可能阿
2010年8月能到底，就不错了
自私一下，我希望能快快降，这样我国内的亲戚可以赶紧买房子
要缓降，今年尽量控制在20－25％；方案要等3月人大开会后才最后定。
请问是否可以大概介绍一下明珠家园这栋33的楼每一层一共几套？根据网上提供的照片，目测每层貌似有4户的样子。非常感谢提供进一步的具体的细节，这样才有机会估算数据偏差。
看来一套房子挂多家中介确实会造成对待售房数量的高估。现在特别需要有在细节上靠得住的数据来支持所有的分析。
所有分析主要基于搜房网的数据：搜房网是99年办的老网站，现在也算是中国最大的房地产网，统计的二手房挂牌量应该是比较全面的。现在主要有两个问题：一是不清楚一套房子挂多家中介会造成多大的数据偏差，1.5倍、3倍、还是10倍？二是搜房网上找不到期历史数据，所以不得已才参考房价网。光从房价网的数据来看，年前二手房挂牌量是10万不到，现在也有62万套了(我昨天看也只有58万套)。
官方的房地网虽然有二手房合同网上备案系统，但现在都是要成交的时候才去备案，所以上面的二手房挂牌量统计也信不过。
上海住宅房屋建筑竣工面积2001-2008按平均2500万平方米，每套按100平来算，每年就算只有25万套新进市场，9年就是225万套。如果算上30%到50%的空置率，就是70万到110万套之间。
http://news.163.com/09/1202/10/5PH67U7M000120GR.html
“粗略估计，如果以相近增长速度计算，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米”，接近16万套的房子。
为何跟上面的计算差这么多？在这里要注意一个问题，就是国外的空置房既有新房，也有旧房。而国内的空置房仅指新房，是指在开发商手中已竣工但一年到三年或以上都还没有卖出或者租出的房屋。中国压根就没有二手房空置率的统计数据。
http://vip.book.sina.com.cn/book/chapter_101539_72905.html
中国商品房空置率的概念不能反映真实的状况
我国目前只有商品房空置面积的数据，没有全部存量房的空置情况的数据，空 置面积统计非常不全面；对空置商品房定义完全没有考虑商品房的正常销售周期。按照现行国家统计报表制度，空置面积是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的 商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。”
…
目 前，国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积 除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况 及商品房积压变化情况。但这种计算方法也有许多明显的缺点，它并不是一个严格的空置率指标。
…
缺少二手房空置率。到目前为止，相关的统 计部门没有设计出一套二手住房市场空置率的统计办法，也没有把二手房市场的住房空置率纳入政府决策的参考数据。二手住房空置问题已是不争之事实。二手房市 场状况直接关系到房地产一级市场，市场的联动效应随着二级市场的扩大，将逐步显现。西方发达国家房地产市场是以存量为基础统计空置率的,反映的是房地产市 场的使用状况。而国内以新建商品房作为统计基础的,空置率指标是用来反映新建商品房销售状况
今年年初，上海统计局公布了一组惊人数据，2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。
以上是这个链接中关于空置率的数据，提到60.2%的部分根本就不是讲总空置率的。
再按你说的“粗略估计，如果以相近增长速度计算，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米”，接近160万套的房子。
每套房子10平方米？这是住宅还是厕所？
国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况及商品房积压变化情况。
上海住宅竣工面积平均每年2500万平方米.
预计上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米.
空置率按照第一种算法为1600/2500/10=6.4% （从2000年算起）
空置率按照第二种算法为1600/2500/3=21.3%
空置率按照第三种算法为1600/2500=64%
空置率这个概念相当不靠铺呀。三种算法分子一样，分母差那么多。
http://house.focus.cn/news/2006-03-20/191001.html
“难度太大了。我们曾就空置率问题做专门研究，但最后不了了之。”
作为一家以研究的专业性见长的房地产经纪公司——北京中原地产的市场研究部主管，徐超不会不知道这个数据的准确性对决策部门来说有多重要。
他和他的团队苦于官方数据不够高的说服力。2005年12月，全国多家媒体报道了一个“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%。
包括北师大教授董藩在内的一批学者对这个数据的指导意义表示质疑，并认为按照正确计算方式计算，中国商品房空置率绝不会超过3%。但七彩尾房超市副总经理陈延称，去年来房价涨得最快的北京依然有相当可观的尾房房源，他们专门做过一项调查，北京的空置率确实不低。
在各种版本的说法中，空置率成了一个谜。
空置率到底怎么定义是一个争吵不休的话题：分子一般都认为是没人住的房子，但是分母呢？是按全部住宅，按3年来竣工面积，还是按当年竣工面积？
按你后面写的帖子，
“上海住宅竣工面积平均每年2500万平方米,三年7500万平方米.
预计上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米.
即空置率为1600/7500=21.3%”
是按3年来竣工面积做分母，但是这和你前文的
“上海住宅房屋建筑竣工面积2001-2008按平均2500万平方米，每套按100平来算，每年就算只有25万套新进市场，9年就是225万套。如果算上30%到50%的空置率，就是70万到110万套之间”
所说的空置率根本就不是同一个“空置率”的概念。
在之前的帖子里面补充了一些内容，解释了一下这个问题。
回到一开始的问题
其实俺一看就知道这数据靠不住，为啥，上海市每年住宅竣工在2500万到3000万之间，每套按100平算，每年就30万套新进市场，北京也差不多这数，上哪找160万套或者60万套房子卖去。写这数据的人编也不会编得像点。
上海老本地人这几年一户人家买2-3以上套房子的不在少数，多出来的作为投资房，或留给子女，或者是买了改善房之后剩下的。按照现行国家统计报表制度，这些房产不被统计在空置房内。但是在房屋价格下跌的时候，这些房产是完全有可能被抛售的。
我提到的二手房空置率，就是为了大概估计这种房屋数量的比例。可惜二手房空置率在中国没有任何统计数据，暂时也无法估算，30%-50%只是一种凭空假设。
这意味着2003年来投入市场的新房每2套到3套房子中就有一套不是用于自住，而是被投机需求买走了。那么，现在还搞什么经济适用房廉租房限价房，直接调控二手房交易市场就完了。甚至，新建商品房也不用保持每年2500万的规模了，直接调到2000万以下都能满足需求。
这种不负责任的凭空假设，根本就看错病。房地产市场到底是自住为主还是投机为主，是一个基本判断。如果认为是自住导致的供需失衡，应该加大廉价住房供应量；如果是投机导致的，那ZF啥都不用做，静等泡沫破裂就行。把房地产市场认为主要是投机导致的去调控交易而不是加大廉价房廉租房建设力度，会害死未来几年买房的人。
目前每年2500万平的建设量，即便不考虑外来人口迁入的影响，按人均30平计算，上海北京的2000万人口需要6亿平，也就是24年——即2003年算起的2027年，这对于大部分人是等不起的。这已经很紧张了，再往错误的方向引，房价只会越调越高。
要相信党！
共产党是有产阶级的先锋队，凡事先从他们做起！
非也非也。
对于我们目前的各地ZF而言，卖地收入已经倒果为因了。
经济学是啥，是研究经济现象的，按老话说是要从实践中来到实践中去不断发展变化的。
他的历史行情用的数据并不是二手房栏目里面的挂牌数, 相差还是很大的.
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1月17日，上海市二手房房价(均价) 19100元/㎡，环比上周不变，环比上月涨幅2.2%。
二手房挂牌量73361套，环比上周涨幅6.1%，环比上月涨幅7.3%。
http://sh.fangjia.com/zixun-0-year
年收入在8w左右，现在正在为买房子的事发愁，40w的房子，全付也可以，可是就没有流动资金了，很想付20w，贷20w，以后伺机提前还款。
按照现在的走势，都看好通胀，这样肯定要加息，那贷款的利息就要多付了，这样是否划算呢？若果加息，是否要提前还款呢？请指点!
去年10月份买了间学区房，搜房上看见有便宜的，打电话到挂出去的中介，回答是早就没了，然后给你推荐他手里的其他房源，他就是继续挂着好吸引人来询问，还包括同一间房N个中介挂牌的
这个52万80万怕就是这么来的