主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

一头，是卖地经济的气泡得继续吹下去，否则地方财政就可能破产；一头，高房价的骂名满天下，但是不敢打开发商，因为开发商和政府、银行有密切关系。

只有从打击炒房者入手了，这是相对来说阻力最小、收益最大的一条路。至于对房价是否有抑制作用，也会有一些的。房产税一出，二手房的供给首先会大增，价格也会下来。长期来看，新房也会有一些下降，但不会那么直接。

如果手里有个3 4套房子的也叫房奴的话，那么房奴就不是现在这个含义了

这种房奴 死也死得活该

物业税的实际后果只会成为刚需的房奴负担。

对投机者成本增加很少，因为地价上涨的收益远远高于物业税成本。

也就是说这是跟价值增值无关的税种。

可是目前的物业税，明显是要从增值的部分来抽税，就像股票升值时征收的资本利得税一类的东西。但是股票是股东持有的，土地所有权从理论上跟房屋所有人没有关系。现在国家已经有房屋转让时的营业税了，还要再征物业税，相当于对股票市场里面持有股票的人除了征收资本利得税以外，再征收一个股票持有税。

给那些准备收物业税的人出个主意，可以借鉴西方模式，把土地使用权也证券化，一个小区或者大型物业的土地使用权以有效期内的租金贴现后计价折合成证券转让。自住也要交租金，然后以自己拥有的土地使用权份额分红。也就是不存在自住，都是租客，但你可以通过拥有的土地使用权份额分红。然后由大家共同炒卖，一方面可以名正言顺地征收资本利得税，还可以对它的炒卖征收印花税，这远比前面的资本利得税收得多。这样中国就创新出来一个交易品种，土地使用权交易。

自住购房者多数是可以免税的，只要要求不太离谱。

对投机者来说，持有多处房产所要缴纳的税，仅税率就是累进的，负担会比较重，如果配合利率政策，会起到一定打压效果。

前段时间北京的二手房交易突然火爆，就是有消息的炒房者趁着地王的风头加快出货的缘故。

这种事情太繁琐了，国企购房给本单位干部职工做福利倒是多一些。

中国的房产税要征收的话，不会从增值部分抽税，收的是持有房产的税。我看到的几个方案，要么是按合同购房价扣除土地成本分摊，要么是按面积。首先要理解中国的房子和地是剥离的，增值部分体现在土地成本上。。。

那时候房价才2500-5000，而且还没开始出现像样的封闭社区，现在看看那时候盖得房子实在是不怎么样，不封闭、绿化不够、车位不够，但是现在这样的房子也要10000~15000了。

根本没必要的。房子卖给谁都是有案可查的，谁买谁付税呗，这还不简单。

亚历山大的法子也许才是最近的路。

有了土地出让总价、规划建筑面积、单位地价、容积率一出来，楼面地价就出来了，加上建安成本、配套费用、相关税费等自然可以大致匡算出楼面价格，但是这种匡算数是很粗的，用到税务扣减上要面对千家万户，有点难。

综合性物业的地价在不同用途房产间分摊是土地估价行业的一个研究课题，国内不同的机构对香港、台湾、日本等的技术路线有所借鉴，加上国内土地使用权为有限年期，且不同用途年期不同，结果至今没有一个大家都认同的标准分摊方法。

如果简单采用已交出让金直接抵扣物业税的方法，对仅有一套市中区住宅的平民家庭冲击很大，从目前个人出租住宅房产税（租赁收入12%）实际征收来看，情况很不乐观。

所以，我估计，会由难到易，先非住宅后住宅，先豪宅后普通住宅。个人可能给一个免税面积，减轻单套市中区普通住宅平民家庭的负担。

如果鼓励假离婚，那肯定是恶法，必砖之。

给个人均免税面积，问题不大，户籍制度管在那里，而且一人只有一次机会，一家用到一处，买第二套房就要慎重考虑了，反正肉烂在锅里，无所谓。

我在想你前面提到的，征收物业税可以使房价下降。如果土地价格一直上升，国企有动力有能力推波助澜。

税收转嫁不会影响炒房者，只会影响最终购房者。

我的困惑主要是：征收物业税还是一个加大贫富分化的过程，是不是不道德？为什么还要征收？