主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

你真想复杂了。比如对于一个纯住宅项目，土地出让金除以总销售面积不就行了，然后把这个数乘以每户的销售面积，不就知道每户要扣掉多少了。这个也只是作为计税的基价，还要乘税率呢。综合项目，比如商住混合就有计较了，但也是有分摊的。

这样做的最大好处就是不同性质的房子大致可以在同一基础上征税了。

当然，按面积计算其实更简便了。。。

国企的事情先不说。持有房产越多税负越重，自住型购房者绝大多数是免税的，这怎么会是加大贫富分化呢？

对于最终从炒房者手中购房的自住购房者来说，炒房者已缴纳的税负会转化为一次性购买成本，但按持有年限最多也不过几万块，跟房价相比那是微不足道的。而且随着炒房者大量出货，二手房的价格会下跌。

至于国企炒房，还真没听说过哪个国企去炒商品房的。很简单的道理，住宅业主登记谁啊？

局部看我们的房地产危如累卵，但是这可能也是国内政策和国外热钱共同作用的结果，如果政策制定和执行者们能够因势利导地把各种因素引导到一个合理的模式下，完全有可能化解这场危机。

也许，现在有太多的人光想着局部的危险，没有看到其中孕育的机会。比如看到房价涨了，马上想到的是抑制房价，这完全是用堵的方法治水。必然是积累矛盾直到最后大爆发，为什么不能疏呢？

我觉得井底望天兄的建议很有可取之处。既然美国增发美元，大搞流动性扩张，向他国输出通胀。中国政府为什么不能因势利导让中国大多数人的收入水涨船高，也许外来的压力和我们自身积累的风险能够化解于无形。中国人的固有思维就是要勤俭持家，尤其是认为由俭入奢易，由奢反俭难，总是轻易不肯放弃廉价劳动力带来的实惠。但是任何思维一旦僵化，特别是走到极端，必然是谬误。中国应该到了提高劳动力工资水平的时候了。以前咱们一直是制造业大国，但是从来不是大市场。如果我们借此机会，跟美国一起成为共同的大市场，甚至超过美国的大市场，那该是一种怎样的态势呢？这个过程我们可能会付出很多，但是我们得到的一定更多。看看上个世纪美国走过的路，我们不应该妄自菲薄。我们不是日本，也不是俄罗斯。

当然，这个过程说起来容易做起来难，即需要远见，更需要胆识。想到这个过程的艰辛和对领导人的高度要求，我现在只能双掌合十祈求上苍保佑了。

苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，等等。

就算是王安石、蔡京等人，也不算白给。

以俺所在的成都为例，现行规划技术标准，二类城镇居住用地可以自动兼容20%以下的商业，如经规划批准，可以兼容20%以上50%以下的商业。

从成都近几年新建住宅项目来看，90%以上的沿街裙楼都是商业用途，同时，现在的住宅小区，一般都有独立的公用建筑（同一栋楼内的公共建筑面积已摊到每一户了），所以，分摊是个普遍现象。同时，对于商业地产来讲，可能还涉及到不同楼层间的分摊（商用物业的地价是各层均摊还是有楼层差异，这个是有分歧的。）

由于国内物业的土地使用权性质有划拨和出让的差异，如果非要考虑交了出让金的纳税户的权益，俺觉得可能简单的对所有土地使用权性质为出让的住宅给一个减征比例，比如：减征30%。

当然，这中间肯定也有不够公平的地方，比如，在成都，房改房的土地使用权性质均为划拨，如果你想变成出让，补交出让金就成，比例是：二环路内按指导房价的1.5%交，二环路外按指导房价的1%交。这样的话，二环路内100㎡交个4、5千块钱就成了，你就可以和人家现在近百万买的房享受同样待遇。

我是分想把户口落户在农村。

出让金上涨很快，而建安成本及其他费用倒是变化不大，简单划定一个比例更不公平。

我说了那么多，其实就是我看到的一个方案，自己觉得比较合理。真正执行起来，估计会是一个很简单而且好操作的东西（所以我感觉，从政府的角度肯定愿意选按面积征税的方案）。反正也快了，大家拭目以待。

我也想，因为有宅基地。。。

可惜政府只愿意把人从农村赶出来，不会放你去农村。

物业税是政府作为国家机构行使税收职能；土地出让金是政府作为产权所有者收取使用费（可以认为是土地租金一次性缴纳）。

在物业税税收关系中，政府和业主是不平等的关系，纳税人没有讨价还价的权力；在土地出让金收取上，政府和土地使用者理论上是平等的市场主体，所以，时不时出现土地招拍挂流拍的现象。

香港就是出让土地使用权，最长99年，也收物业税（叫差饷），新加坡地契有99年，也有999年的。英国，也有类似情况。

让人为本身不拥有的东西交税，不奇怪呀，假如你拥有一个地区的全部物业，那么你自然可以把全部税负转嫁到你的租客头上，只不过是因为你居于垄断地位，议价能力特别强而已。

比如，雪兄知道不，开发商能在89㎡建筑面积里做出四室二厅双卫的电梯公寓，实际使用面积和一百三的普通住宅差不多。

那地方政府就任何改变的动力都没有，继续卖高价地。

美国的地方政府征这个税都是为了从老百姓手中分杯羹，中国政府也概莫能外，这是利益出发点。

130的住宅，就算公摊20%的话使用面积也得100。当然130的住宅房布局不一定合理，我看过的一个户型有近20平的过道，房间小得像鸡窝，然后厨、卫里管道都占很大地面。不如89的公寓也是很正常的。

是为了阻止投资－投机者拥有更多的房产，释放出更多房源给自住型购买者，实际上打的是炒房团。

忙总已经解释的很清楚了，现在不让地方政府卖地，几乎就等于让它们破产。

89的公寓，四个卧室，最小的使用面积8㎡，最大的16，客厅、餐厅连通，30㎡以上，入户花园……，套内的实际使用面积都已经一百多平方。

成都还有个楼盘，广告叫空中别墅，产权面积不到100，实际面积超过200.

这一切，无他，行话，偷面积而已。

很好奇，北京的商品房只会搞面积讹诈。

某些单位搞的集资房倒可能出现类似的情况。