五千年(敝帚自珍)

主题:《茗谈》五十八:中国式组屋 -- 本嘉明

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家园 重庆公租房我看不错

总结一下,租金不便宜也不贵,一平米10块,超小户型,一室30平米,二室50平米,三室70平米,每个月租金就三五七百,不要求户口,有工作且收入低于3000就行,无差别摇号申请,不可转租,住够5年可以低价购买部分产权,所谓部分是指不可转让买卖出租,想变现只能卖给政府,但可继承可抵押。

优点:

1。公租房就是给那些买不起房又不够廉租标准的,所以租金要适当,太高了住不起,太低了不利于回笼资金,其实这部分人不光是城市中低收入家庭和中收入农民工,大学刚毕业的小白领也不少,网上叫得最欢的那批人,所以这个搞起来网上安生不少,消除一个社会不稳定因素。

2。小户型又不能出租,保证了只有中低收入人口才住这里,收入高了想住得大点就自己买房搬走了,当然咋发现转租的是个问题,不过如果公租房能充分供给,转租的市场自然也就没了。

3。低门槛,不要求户口,这点很有气魄,收入稍微高点的外地打工者也可以住,就可以融入这个城市了。不过北京上海实现这点太难,人口压力太大。

4。5年后可购买部分产权,这样政府方面可以回笼资金,住客可以得到安全感,其实老百姓为啥非要买房子,无非就是个安全感,再也不用漂泊了,至于转让买卖出租那些东西都在其次,自己有了安全感一般也希望下一代也安全,所以规定可继承。既然可以把房子卖给政府变现,抵押自然也是可以的咯。如果钱不够呢,还可以一点一点买,比如50平米的房子可以先买10平米的,再交剩下40平米的房租,等有钱了再买剩下的。

重庆这政策才实行一年,肯定还会出现不少问题,但这些规定还是很值得各地借鉴的。

家园 我觉得你说来说去,还不如重庆的方法好。你未得要领

看一下北纬42度讲的重庆的要点。

这有本质差别。

公租房不能像福利一样分发,而是要作为经营城市的一个经营项目。

薄熙来在大连的时候,最早提出的是“经营城市”。

很多城市到那里取经。但取回来的不是经营城市,而是“经营银行”“卖空城市”

家园 这个看起来挺好

希望能切合老百姓的需求。

这本质上仍然是政府无条件持有,因为即便出售了,私人业主随时可以卖还给ZF,如果某种特定情况下,大多数私人业主一起向政府卖还,政府就必须敞开收购,这类似于银行挤提,是个信誉问题。

而我的意见,是有本质区别,就是政府一次性放手,通过优惠价,换来一些对私人业主的约束,包括养老基金和若干年后才允许上市交易(这个若干年,其实可以变,比如像股票认购证一样,变得对私人有利,就是大大缩短)。

我的想法,和重庆模式或其他模式比,哪个更好,不是我关心的,我只是提个想法,四不一没有嘛。

家园 花你,保障房建设需要集思广益啊
家园 其实重庆那个福利性还是很强的

月租一平米10块,10年才1200块,都是高层建筑,还给简单装修,所以靠这点租金想把建筑成本拿回来都难,重庆的基本思路就是尽量拿回建筑成本,土地政府免费给,重庆政府号称手里囤积了大把土地,财政不差这点地钱。不过土地紧张的地方这么干就难了。

家园 本大这个风险对冲的立意非常好

我也认为以后是老龄化社会了,过去十年的经验不能生搬硬套。事情可能会起变化,做事,特别是做大事,要留后手。

不过本大好像把保障房就当成廉租房了,其实不是的,没有5000万套廉租房那么恐怖。看看十一届全国人大四次会议通过的《政府工作报告》的说法:今年1000万套保障性住房的构成是,廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套,以及各类的 棚户区改造415万套。此外,还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。

保障房的大头是棚户区改造,占了40%多,这个不需要另外找销售市场,就是专门安置原来的棚户区居民的。按照我的理解,棚户区改造主战场不在东南沿海,那疙瘩房地产市场繁荣多年,就算曾经有棚户区也早都被开发商给开发了,现在的项目应该主要在东北和内地的老工业基地。

主要针对大城市外来人口的廉租房和公租房加起来还不到40%,系统性风险主要在这一块。剩下20%其实是政府出面搞的商品房,立马就要变现的。

家园 多谢指教

我对国内的方针,很多细节了解得不够。大家随便看看就行了,以免被误导。

家园 集团陪都舵的同事还真有运气好抽中了号的

以同事的角度看这个两室一厅真是太符合他的需求了

全屋基础装修、卫生间/厨房器具全部到位真是只需自己配上家具、电器等即可拎包入住。所有的五通是各大运营公司直接到楼下设点办理非常方便快捷。每个月几百块的房租也陪都的租房情况下算便宜的。房租宣讲说是定向充当银行贷款利息。

5年后可以申请购买自己摇中的公租房,价格学海外经验浮动物价、财政根据基础造价结合实际市场定期公布,价格实时变化。比较好玩儿的是购买可以按照面积分期,比如说50㎡的房间,俺先买个25㎡,没买的面积继续交租金。房屋购买后不能出租啊转让啊赠送啊之类的是明确的只能继承、抵押。还特别注明抵押面值不得超过原购买价格的70%。当然如果你要卖也只能卖给政府,回购价格原价+活期利息。

通宝推:本嘉明,
家园 本大公租房不是只租不卖啊?是5年后才有购买资质
家园 瑕不掩瑜吧

首先这个棚户区改造确实是非常应该上马的,我看央视记者到东北的棚户区采访,老房子没有通暖气,冬天烧柴取暖,年迈的阿婆每天都要出门砍柴,非常艰辛,好在为他们建的新房子已经快要完工了,很快就能搬进去,苦日子就快到头了。

因为我也是在北方不通暖气的房子里长大的,所以非常能够理解这个改造工程的必要性,国家既然有钱了,415万套棚户区改造这样的民生工程就该增加投入。

392万套出租房主要是针对大城市中低收入群体的,可以减轻生活负担,193万套经适房和限价房我查了一下,现在的售价一般是3000-10000元/平米,主要针对中等收入群体,由于建安成本总所周知,这个肯定是赚钱的。

我认为一套经适房和限价房要几十万元,一般家庭还是依靠银行贷款,还是要花明天的钱。本大的组屋模式是房地产和养老金联动,有存钱防老的功用,正好和贷款买房的主流做一个对冲,以应对以后的老龄化社会出现的新问题。还是非常有启发性的想法,把一部分经适房和限价房的份额拿来做这个项目很有意义。

家园 您总结得非常好

这里面有两个“对冲”。国家层面,是国家持有廉租房和国家出售“组屋”(或者叫限价商品房)之间的对冲;居民个人层面,是按揭买房(今天花明天的钱)和强制“养老基金”(明天花今天的钱)的对冲。

对冲,意味着你不能赚到最大的利润,但同时也保障你不会面对最大的损失。中国人赌性太重,需要强制性对冲。

日本有强制养老基金,每个人40岁以后必须缴纳,折算过来大约每月几千人民币。这在中国无法一刀切执行,只能靠组屋让利销售来诱导,等养老基金成规模了,其他人就可能主动参加了。

家园 就是这个样子

特别是一二十年后,六七十年代出生的人都进入退休年龄,这是中国历史上第一次进入老龄化社会,十几亿人的老龄化社会,这种全新的状况该怎么应对,恐怕从政府层面到家庭层面准备再多预案都是不够用的。

另外,我正在申请西西河认证,请本大过去支持一下,先谢啦!

家园 中国式组屋-5

(一)

我看了任志强先生的几篇博文,显然任先生对于3600万套保障房规划,大大地不以为然,而且从专业的角度,从成本,产能,资金各方面予以驳斥。

按住建部的口径,保障房的建造均价是13万(我们算75平米一套),而任总的估计,是翻一番,因为市政配套你得算上。而且“重庆的公租房将(申请人)人均收入的标准从2000元提高到5000元,即一个家庭的月收入在万元左右,这就是在向中产阶级倾斜,而非对困难群体的保障,让保障房失去了保障的意义,并扩大了贫富的差别。”

我们不要弄那么多细节,用丰田方法来查一查,问题的本质在哪里呢?

本质在,房地产行业如果是一匹马的话,现在是“又要马儿好,又要马儿不吃草”。任总作为马尾巴,必须起到马尾巴的正常功能,就大声疾呼,既然要马儿好(多干快跑,拉动经济,解决就业),就一定要多吃草(房价随市场而动,该涨就涨)。而据说广大屁民不答应,不许吃草。

这个“广大”,我看堪疑,因为百分比应该有限。问题是这波“不答应”,大部分是早上七八点钟的太阳,国家不要说阳光普照,就是孵小太阳,也是他们的神圣任务,这么一看,权重就大了。

第二呢,普工要就业,多开工程是需要的。这么两下一凑,中央就觉得,这马以前夜草偷吃太多,不像话,现在必须减肥。

现在想的办法是这样,派一头驴(保障房)来,陪着马劳动,劳动完了,驴不吃草。于是CCTV现场报道,真不吃草了(前面省略主语),一个大特写镜头,大家只看见个驴嘴,还以为是马嘴,在那儿干嚼。

但问题很多。首先,驴的体量比马小,这是正常,不过伟光正说,我整个特大驴(3600万套),马尾巴们一听,反而不会吓晕过去,这特大得不正常嘛,肯定黄掉,到时候还是我马儿垄断。

其次,马英俊啊,威风啊,你见过丈母娘同意新娘子坐毛驴过门的吗?

马跟驴,压根不是一回事。硬说驴不吃草,马也能“被不吃草”,甚至于说“驴不吃就等于马不吃”,那是马虎大家的智商。

如果是一匹马,那么“又要马儿好,又要马儿不吃草”是死结,打不开的,总要其中一方让步。

但如果,你把这马,不要看成一匹,而是10匹的一群呢?

(二)

如果你每天上班路上,在报摊买一份报纸,1块钱,很正常,对吧?

其实编排印刷发行一份报,成本远高于1块,靠广告压低零售价。那么假设重庆市委宣传部下文,纯洁心灵,不许登靡靡之音的广告了,每天的报价提高到6块钱,你会不会买呢?

这个开销太大了,那么我们可以有几种办法:

一, 我隔天买。

二, 每天买,几个人轮流,带到办公室大家分享。

但如果这几个法子都不可操作,怎么办呢?你仔细回想一下,会发现,其实自己每天只特别想看报纸的一部分,比如今天有大新闻,想看看拉登是咋死的;昨天想找工,主要想看看招聘广告,等等吧。为了一个主要目的而买报纸,买也买了,顺便看看其他版。

那么换个思路,报社能不能,把每天的报纸拆开卖呢?整份报纸60版,6块钱。你今天只买时事副刊和分类广告,那就2块钱。

这个按下不表,再说回房子的事。

如果我们把房产业看成10匹马,就是细分,那么就会发现,可以轮班,7匹马干活,干完吃掉9匹马的草料;3匹马不干活,只分吃1匹马的草料。这样,还是10匹马,CCTV只要强化报道那减肥的3匹马就行了,不算撒谎。

换句话说,有些人买商品房,他单住,不打算结婚,或者小夫妻不打算有孩子,那这一区的小学能不能上,跟他没关系;有的是海归,拿公司津贴在私人医院看病,没有保健卡没关系。现在的商品房,涉及到户口,小孩上学,医疗,所有的本市社会保障网络,对你一网打尽,强制套餐化。加了那么多功能,房价不贵都不可能。

那么,我们推出“第二商品房”,棚户区改造,造10个小高层,7个给原拆原建的居民回住,3个拿来作“中国式组屋”,符合条件的(比如双高学历北漂),可以申请,不过讲清楚,小学啊什么,这几样是没有本地户口待遇的,你只拿北京绿卡,要不要买,想清楚。买了入住了,过几年收入高了,想法变了,要孩子了,行,把这个房卖了,去买正规的商品房,入户口;或者不搬,额外付择校费,作为外地生入学。

这个政策一出台,估计N多洋留学生会给一个熊抱:“太好了大麻,我这就写只瓢给你------不瞒你说,我们俩是同心联。”

总之,如果你去麦当劳买个套餐,是套餐的吃法;如果单买个汉堡拿起走,那是汉堡的享受程度。房子这点事儿,跟吃汉堡填肚子,有很大的区别吗?

外链出处

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家园 把优惠的房子退了,那老百姓住哪儿?

第一,假如是大批有改善住房要求的人要求卖房,而去买商品房的话,如果有足够的商品房让他们买,那政府又有啥担心的呢?

第二、如果大批人向政府出售产权套现,但是又要继续租住下去。有租金做担保,到银行融资总还是可以的吧。

如果是最坏的条件,ZF被挤兑了,而且束手无策。那tg就垮台了,没啥好玩的了。但是如果tg真垮台了,那老百姓就应该把房子据为己有,没有卖的道理,所以也不太说的通。所以zf被挤兑的可能性不能说没有,但是也不必看的太重。能力强一点的领导应该是可以想到办法应付的。

至于其他模式,倒是可以在其他地方试点一下。我认为没有最好的模式,只有最合适的模式。集思广益,多搞些花样,未必就是坏事。

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