主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明
总结一下，租金不便宜也不贵，一平米10块，超小户型，一室30平米，二室50平米，三室70平米，每个月租金就三五七百，不要求户口，有工作且收入低于3000就行，无差别摇号申请，不可转租，住够5年可以低价购买部分产权，所谓部分是指不可转让买卖出租，想变现只能卖给政府，但可继承可抵押。
优点：
1。公租房就是给那些买不起房又不够廉租标准的，所以租金要适当，太高了住不起，太低了不利于回笼资金，其实这部分人不光是城市中低收入家庭和中收入农民工，大学刚毕业的小白领也不少，网上叫得最欢的那批人，所以这个搞起来网上安生不少，消除一个社会不稳定因素。
2。小户型又不能出租，保证了只有中低收入人口才住这里，收入高了想住得大点就自己买房搬走了，当然咋发现转租的是个问题，不过如果公租房能充分供给，转租的市场自然也就没了。
3。低门槛，不要求户口，这点很有气魄，收入稍微高点的外地打工者也可以住，就可以融入这个城市了。不过北京上海实现这点太难，人口压力太大。
4。5年后可购买部分产权，这样政府方面可以回笼资金，住客可以得到安全感，其实老百姓为啥非要买房子，无非就是个安全感，再也不用漂泊了，至于转让买卖出租那些东西都在其次，自己有了安全感一般也希望下一代也安全，所以规定可继承。既然可以把房子卖给政府变现，抵押自然也是可以的咯。如果钱不够呢，还可以一点一点买，比如50平米的房子可以先买10平米的，再交剩下40平米的房租，等有钱了再买剩下的。
重庆这政策才实行一年，肯定还会出现不少问题，但这些规定还是很值得各地借鉴的。
看一下北纬42度讲的重庆的要点。
这有本质差别。
公租房不能像福利一样分发，而是要作为经营城市的一个经营项目。
薄熙来在大连的时候，最早提出的是“经营城市”。
很多城市到那里取经。但取回来的不是经营城市，而是“经营银行”“卖空城市”
希望能切合老百姓的需求。
这本质上仍然是政府无条件持有，因为即便出售了，私人业主随时可以卖还给ZF，如果某种特定情况下，大多数私人业主一起向政府卖还，政府就必须敞开收购，这类似于银行挤提，是个信誉问题。
而我的意见，是有本质区别，就是政府一次性放手，通过优惠价，换来一些对私人业主的约束，包括养老基金和若干年后才允许上市交易（这个若干年，其实可以变，比如像股票认购证一样，变得对私人有利，就是大大缩短）。
我的想法，和重庆模式或其他模式比，哪个更好，不是我关心的，我只是提个想法，四不一没有嘛。
月租一平米10块，10年才1200块，都是高层建筑，还给简单装修，所以靠这点租金想把建筑成本拿回来都难，重庆的基本思路就是尽量拿回建筑成本，土地政府免费给，重庆政府号称手里囤积了大把土地，财政不差这点地钱。不过土地紧张的地方这么干就难了。
我也认为以后是老龄化社会了，过去十年的经验不能生搬硬套。事情可能会起变化，做事，特别是做大事，要留后手。
不过本大好像把保障房就当成廉租房了，其实不是的，没有5000万套廉租房那么恐怖。看看十一届全国人大四次会议通过的《政府工作报告》的说法：今年1000万套保障性住房的构成是，廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套，以及各类的 棚户区改造415万套。此外，还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。
保障房的大头是棚户区改造，占了40%多，这个不需要另外找销售市场，就是专门安置原来的棚户区居民的。按照我的理解，棚户区改造主战场不在东南沿海，那疙瘩房地产市场繁荣多年，就算曾经有棚户区也早都被开发商给开发了，现在的项目应该主要在东北和内地的老工业基地。
主要针对大城市外来人口的廉租房和公租房加起来还不到40%，系统性风险主要在这一块。剩下20%其实是政府出面搞的商品房，立马就要变现的。
我对国内的方针，很多细节了解得不够。大家随便看看就行了，以免被误导。
以同事的角度看这个两室一厅真是太符合他的需求了
全屋基础装修、卫生间/厨房器具全部到位真是只需自己配上家具、电器等即可拎包入住。所有的五通是各大运营公司直接到楼下设点办理非常方便快捷。每个月几百块的房租也陪都的租房情况下算便宜的。房租宣讲说是定向充当银行贷款利息。
5年后可以申请购买自己摇中的公租房，价格学海外经验浮动物价、财政根据基础造价结合实际市场定期公布，价格实时变化。比较好玩儿的是购买可以按照面积分期，比如说50㎡的房间，俺先买个25㎡，没买的面积继续交租金。房屋购买后不能出租啊转让啊赠送啊之类的是明确的只能继承、抵押。还特别注明抵押面值不得超过原购买价格的70%。当然如果你要卖也只能卖给政府，回购价格原价+活期利息。
首先这个棚户区改造确实是非常应该上马的，我看央视记者到东北的棚户区采访，老房子没有通暖气，冬天烧柴取暖，年迈的阿婆每天都要出门砍柴，非常艰辛，好在为他们建的新房子已经快要完工了，很快就能搬进去，苦日子就快到头了。
因为我也是在北方不通暖气的房子里长大的，所以非常能够理解这个改造工程的必要性，国家既然有钱了，415万套棚户区改造这样的民生工程就该增加投入。
392万套出租房主要是针对大城市中低收入群体的，可以减轻生活负担，193万套经适房和限价房我查了一下，现在的售价一般是3000-10000元/平米，主要针对中等收入群体，由于建安成本总所周知，这个肯定是赚钱的。
我认为一套经适房和限价房要几十万元，一般家庭还是依靠银行贷款，还是要花明天的钱。本大的组屋模式是房地产和养老金联动，有存钱防老的功用，正好和贷款买房的主流做一个对冲，以应对以后的老龄化社会出现的新问题。还是非常有启发性的想法，把一部分经适房和限价房的份额拿来做这个项目很有意义。
这里面有两个“对冲”。国家层面，是国家持有廉租房和国家出售“组屋”（或者叫限价商品房）之间的对冲；居民个人层面，是按揭买房（今天花明天的钱）和强制“养老基金”（明天花今天的钱）的对冲。
对冲，意味着你不能赚到最大的利润，但同时也保障你不会面对最大的损失。中国人赌性太重，需要强制性对冲。
日本有强制养老基金，每个人40岁以后必须缴纳，折算过来大约每月几千人民币。这在中国无法一刀切执行，只能靠组屋让利销售来诱导，等养老基金成规模了，其他人就可能主动参加了。
特别是一二十年后，六七十年代出生的人都进入退休年龄，这是中国历史上第一次进入老龄化社会，十几亿人的老龄化社会，这种全新的状况该怎么应对，恐怕从政府层面到家庭层面准备再多预案都是不够用的。
另外，我正在申请西西河认证，请本大过去支持一下，先谢啦！
（一）
我看了任志强先生的几篇博文，显然任先生对于3600万套保障房规划，大大地不以为然，而且从专业的角度，从成本，产能，资金各方面予以驳斥。
按住建部的口径，保障房的建造均价是13万（我们算75平米一套），而任总的估计，是翻一番，因为市政配套你得算上。而且“重庆的公租房将（申请人）人均收入的标准从2000元提高到5000元，即一个家庭的月收入在万元左右，这就是在向中产阶级倾斜，而非对困难群体的保障，让保障房失去了保障的意义，并扩大了贫富的差别。”
我们不要弄那么多细节，用丰田方法来查一查，问题的本质在哪里呢？
本质在，房地产行业如果是一匹马的话，现在是“又要马儿好，又要马儿不吃草”。任总作为马尾巴，必须起到马尾巴的正常功能，就大声疾呼，既然要马儿好（多干快跑，拉动经济，解决就业），就一定要多吃草（房价随市场而动，该涨就涨）。而据说广大屁民不答应，不许吃草。
这个“广大”，我看堪疑，因为百分比应该有限。问题是这波“不答应”，大部分是早上七八点钟的太阳，国家不要说阳光普照，就是孵小太阳，也是他们的神圣任务，这么一看，权重就大了。
第二呢，普工要就业，多开工程是需要的。这么两下一凑，中央就觉得，这马以前夜草偷吃太多，不像话，现在必须减肥。
现在想的办法是这样，派一头驴（保障房）来，陪着马劳动，劳动完了，驴不吃草。于是CCTV现场报道，真不吃草了（前面省略主语），一个大特写镜头，大家只看见个驴嘴，还以为是马嘴，在那儿干嚼。
但问题很多。首先，驴的体量比马小，这是正常，不过伟光正说，我整个特大驴（3600万套），马尾巴们一听，反而不会吓晕过去，这特大得不正常嘛，肯定黄掉，到时候还是我马儿垄断。
其次，马英俊啊，威风啊，你见过丈母娘同意新娘子坐毛驴过门的吗？
马跟驴，压根不是一回事。硬说驴不吃草，马也能“被不吃草”，甚至于说“驴不吃就等于马不吃”，那是马虎大家的智商。
如果是一匹马，那么“又要马儿好，又要马儿不吃草”是死结，打不开的，总要其中一方让步。
但如果，你把这马，不要看成一匹，而是10匹的一群呢？
（二）
如果你每天上班路上，在报摊买一份报纸，1块钱，很正常，对吧？
其实编排印刷发行一份报，成本远高于1块，靠广告压低零售价。那么假设重庆市委宣传部下文，纯洁心灵，不许登靡靡之音的广告了，每天的报价提高到6块钱，你会不会买呢？
这个开销太大了，那么我们可以有几种办法：
一， 我隔天买。
二， 每天买，几个人轮流，带到办公室大家分享。
但如果这几个法子都不可操作，怎么办呢？你仔细回想一下，会发现，其实自己每天只特别想看报纸的一部分，比如今天有大新闻，想看看拉登是咋死的；昨天想找工，主要想看看招聘广告，等等吧。为了一个主要目的而买报纸，买也买了，顺便看看其他版。
那么换个思路，报社能不能，把每天的报纸拆开卖呢？整份报纸60版，6块钱。你今天只买时事副刊和分类广告，那就2块钱。
这个按下不表，再说回房子的事。
如果我们把房产业看成10匹马，就是细分，那么就会发现，可以轮班，7匹马干活，干完吃掉9匹马的草料；3匹马不干活，只分吃1匹马的草料。这样，还是10匹马，CCTV只要强化报道那减肥的3匹马就行了，不算撒谎。
换句话说，有些人买商品房，他单住，不打算结婚，或者小夫妻不打算有孩子，那这一区的小学能不能上，跟他没关系；有的是海归，拿公司津贴在私人医院看病，没有保健卡没关系。现在的商品房，涉及到户口，小孩上学，医疗，所有的本市社会保障网络，对你一网打尽，强制套餐化。加了那么多功能，房价不贵都不可能。
那么，我们推出“第二商品房”，棚户区改造，造10个小高层，7个给原拆原建的居民回住，3个拿来作“中国式组屋”，符合条件的（比如双高学历北漂），可以申请，不过讲清楚，小学啊什么，这几样是没有本地户口待遇的，你只拿北京绿卡，要不要买，想清楚。买了入住了，过几年收入高了，想法变了，要孩子了，行，把这个房卖了，去买正规的商品房，入户口；或者不搬，额外付择校费，作为外地生入学。
这个政策一出台，估计N多洋留学生会给一个熊抱：“太好了大麻，我这就写只瓢给你------不瞒你说，我们俩是同心联。”
总之，如果你去麦当劳买个套餐，是套餐的吃法；如果单买个汉堡拿起走，那是汉堡的享受程度。房子这点事儿，跟吃汉堡填肚子，有很大的区别吗？
第一，假如是大批有改善住房要求的人要求卖房，而去买商品房的话，如果有足够的商品房让他们买，那政府又有啥担心的呢？
第二、如果大批人向政府出售产权套现，但是又要继续租住下去。有租金做担保，到银行融资总还是可以的吧。
如果是最坏的条件，ZF被挤兑了，而且束手无策。那tg就垮台了，没啥好玩的了。但是如果tg真垮台了，那老百姓就应该把房子据为己有，没有卖的道理，所以也不太说的通。所以zf被挤兑的可能性不能说没有，但是也不必看的太重。能力强一点的领导应该是可以想到办法应付的。
至于其他模式，倒是可以在其他地方试点一下。我认为没有最好的模式，只有最合适的模式。集思广益，多搞些花样，未必就是坏事。