主题：长沙模式 -- 陈经

最近几年，“重庆模式”名气非常大，宣传很成功，本来是个不错的操作。薄书记手笔很大，拉来了大钱，国开行、外资，都不少。2011年GDP破了万亿，势头很猛。今年因为薄王事件，势头下去了。张德江说，根本就不存在重庆模式，城市农村人均收入都低于全国平均。即使有重庆模式，也不可复制，拉不来那么多钱。

从数据上看，还有一个“长沙模式”。长沙人均GDP超过一万美元，高于上海、杭州，省会中排第二，仅次于广州。2011年GDP总额5619亿，由于人口相对少，在全国城市排名15位左右，但爬得比较快。2011年长沙城市居民人均可支配收入26451元，全国26个省会城市中排第6位。

这个“人均GDP第二”当然是吹的，GDP统计是个糊涂事，容易吹，也容易瞒。从全国来看，东部一些省市倾向于低调，中部城市都在大吹。吹的地方不少，长沙能这么吹，还是有些相对优势。长沙有两个显著特点，一是房价比较低，二是工业集群搞得不错。

长沙的房价在中部甚至全国省会都算低的，比较奇怪。市场数据，高端一万出头，低端3000，均价大约6000。约相当于一线城市的四分之一，二线城市的一半。可能只比贵阳这样的最落后省会高一点，低于南昌、合肥这样档次相近的城市。考虑到长沙的人均GDP、人均收入并不低，这是比较突出的一点。长沙城区并不大，建成区只有300多平方公里，即使住房偏一些，交通问题也不大。普遍的反应是，群众买房压力在全国算低的。一家三口，可支配收入8万元，凑个10万首付，总价40万的80平的中低档房子，月供1800元，压力真的不大。重庆买房比长沙要难一些，主要是公租房建设名气大。

长沙工业最有名的就是三一重工、中联重科的机械产业集群。这几年抓住机会做大了，产值上千亿，出了首富。增长快了有泡沫问题，根基还不稳当。但在中国当前的政经局势下，做大到这种程度，就是国家级的的产业集群了，不可能放弃，会有各种支持。目标是卡特皮勒这样的行业巨头，不超过不算完。机械产业的需求其实还可以，有困难也可以解决，相比之下光伏产业要麻烦得多。江西人均GDP最高的是一个叫“新余”的小城市，因为有赛维LDK，产值特别大，麻烦也特别大。长沙的机械工业千亿产业集群还是比较实在的，在中西部省市很突出。

有优势产业，再搞几个开发区，拉进百家左右全球、国内500强，工业发展带动经济的路线就有了。

一般来说，汽车肯定是要搞的，而且要当支柱产业，本地本省需求就不少，如果搞起来了，规模就不会小。长沙有个本地的长丰汽车，行业产值今年会是400亿，20万台车，还不算大。但是广汽、北汽等几家都进来了，马上投产，明年会有很大的增长。搞起来的标志是年产百万台、千亿产值，长沙有希望在三年内做到。出现第二个千亿产业，就相当不错了。

再拉几家来搞家电电子，都是必然的，长沙本来就有远大集团。长沙还有个名气不错的白沙烟，是全国单品牌销量最高的。

武广高铁经过长沙，京广也通了。横向的沪昆高铁再通，长沙会是高铁枢纽城市，交通状况大大改善。到武汉1小时，广州2小时，上海3小时，北京5小时。从地缘看，广汽把长沙做成第二基地很合理。

有了这些基本配置，长沙的经济发展前景看上去就不错了。理论上说就是地价低、房价低、工业基础好，以工业发展带动整体经济良性循环发展，这样一个“长沙模式”。

2012年，长沙工业产值将达8000亿，去掉水分也不错了。传统上认为武汉的工业实力比长沙强很多，人多地盘大企业多，2006年工业产值是长沙的2.3倍，今年只多25%了。从数据看，另一个表现较好的是合肥。

各地常见的是房地产拉动经济增长的模式，问题很多。就是把房地产当成支柱产业，经济发展依赖地产销售。当然，能够招商引资拉来工业实体，肯定也愿意。但事情有难有易，房地产是比较容易搞的，炒作简单，可以超前发展，会搞到和其它实体经济脱节的程度。

长沙的经验是，房地产也大力发展，但大搞低成本集资房、工业化超级大盘，多销售少炒作。据当地人说，感觉到处都是房子，也有温州炒房团来团购，但炒不上去。许多人批评中国各地政府，控制供地，人为制造供求紧张，把房子当资本品炒。那么长沙确实是另外一种模式。

中国土地面积很大，各大中小城市，其实到处都是地，比四小龙日本宽松多了。哪怕是摊大饼，北京五环外也到处都是地。如果畅开来供应，炒不太动。但从香港的地产发展经验来看，控制供地进行炒作，政府财政上容易平衡。当然搞工业也是好的，所以就试图在不影响工业发展的前提下，尽量炒地皮。

但实际情况，发展工业与房地产有矛盾。香港是彻底放弃了工业，所以炒地皮最坚决，有很多变态的政策，是货真价实的地产霸权。弄到这个程度，可能也是互为因果，想摆脱这个路线的董建华被哄下台，一条道跑到黑了。另一个特殊的是北京，第三产业经济资源太好，一些传统工业可以不要了，有强烈的意愿进行严格的供地控制。从蚁族笼民房租暴涨这类新闻来看，北京和香港有点类似了。

全国其它城市，哪怕是上海，肯定还是要大力发展工业的。这不是愿不愿意的事，而是想继续炒地皮没条件了。一是中央不让，二是也没有特殊资源，以空对空炒地皮难以为继。比如二线城市控制供地，房价高企，成本上升。在目前全国各地大力招商引资的情况下，交通物流配套都跟得上，选择很多，企业很容易就搬走了。

我认为全国二三线城市是在转向长沙模式。各地经常传出低价楼盘大卖的消息，少有高价楼盘抢购的事发生。可以判断，全国性的房地产炒作热潮是过去了，地产销售上升的原因是以价换量。只有香港和北京继续是高价楼不愁销售，二手房价格也大涨，这两个地方太特殊。以前认为上海和北京是差不多的，现在看来上海周边的选择很多，和北京基本面不同。

由于起点远远高于其它城市，北京与香港仍然有“人往高处走”的心理效应，人口增加，高价地产模式得以继续。但也产生了某些反向的心理效应，例如明白香港同等收入生活水平远远低于内地，在北京混不下去生活毫无希望。当各地城市的经济发展水平逐渐提高，可能产生某种崩溃式的心理效应，香港北京的人口不再增加，甚至减少。人口减少或者不再增加的情况下，房地产价格会有较大幅度的下跌。

这个前景现在也说不清，是不是多年以后精英人士还是觉得要到北京香港来买房发展。从各国情况来看，莫斯科、纽约、伦敦、巴黎、东京、汉城等中心城市，人往里进的效应非常厉害。这是超大城市效应，有些东西只有超大城市发展得出来，这些城市在本国没有竞争对手。

中国不太一样的是，有上百个人口超百万的城市，美国只有10个。中国人口超千万的城市可能会发展出20个以上，比如长沙人口增加一倍就上千万了。这在全球是独一无二的。众多千万人口的城市如何竞争经济资源，是很有趣的问题，没有先例。

例如人均收入倍增的问题。可以确认的是香港增不了，多年来就没增加过，因为没有发展出优势产业，房地产是自己玩贫富分化，不增加收入。北京的收入增加得慢一些，而长沙增加得快一些，和产业是相关的。北京也有收入快速增长的行业，如IT、金融、文化。但也在玩房地产贫富分化，早买晚买穷富差异极大。在长沙早买晚买房子，不会有实质性差别。

如果因为国家政策调整、竞争力变化等因素，产业增长停滞，北京也会面临香港类似的问题。中央政府对北京和香港的扶持力度是最大的，后续政策不好说。香港是扶都扶不起了，北京也是问题一堆。我认为政策风险不小。例如忽然说挤得受不了，要强行减少北京人口。忽然觉得香港没意思了，内地全面开放，人民币国际化，香港的中介功能崩盘。

总的来说，长沙模式会是全国的发展方向，工业带动经济发展。发展有好有坏，但不再走房地产拉动的老路，全国性的地产泡沫有望扭转势头，慢慢消化。香港和北京两个特殊城市，走向不太一样，要具体分析。但只是局部性的泡沫，不能代表中国整体的情况。

（完）

因为房地产的核心是区位，关键是经济能力。

长沙确实不错，实体经济是关键，中国的经济发展还是要靠科技和工业。

不过，北京的地位特殊，房价下降不容易。

中部地区，山西、河南、安徽北部，都是比较传统的中原地区，重视土地，人种民族也相对中原化，农性较强，因此房价是不可能低的，安徽南部人则一直向往长三角，房价也是不可能低的。

湖北传统上离中原较近，而且也是大河文明，因此和前几者有重合的地方，另外，近代以来，武汉地位上升较快，导致这个地区一部分人喜欢意淫，因此房价低了，反而不符合他们的自大心理。

江西虽然是赣文化，但很多江西人都是中原移民，因此性格中保守的那一面也居多，所以虽然经济一般，房价也不会低的。

唯独湖南，本来一大部分居民就非中原，有西南夷的血性和勇猛，地理上和文化上都和中部其他地区差异较大。接触过相当多的湖南人，总体感觉他们做事比较极端，随心所欲，不受拘束，因此爱好玩乐，又因为先天不低调，所以对安全感不是很在乎。爱好娱乐，必然导致消费额大，最终导致物价偏高；不怕死，说明不缺乏安全感，没必要为一套房子影响人生，所以房价相对较低。

比如05年买一套100平的房子，当时的价格是50万，到10年的时候，按照市价计算的话，这套房子市值是100万，增值了50万；可是实际情况却是这套房子不仅没有生出一套房子来，反而变旧了，它应该贬值才对，那这增加的50万是怎么回事呢？要知道这套房子是死的，根本没有创造出任何价值啊，不是像工厂里用于生产的机器一样，可以创造出新的价值；是不是也可以这样理解啊，这其实不是房子升值了，实际上是通货膨胀了，货币贬值了，或者说房子只是产生了泡沫，根本没有升值？

往前就要靠洞察、视野和想象力了。。。

政府投了很多钱来建周边的各种设施，以及民间自发形成社区，这些会使房子的内在价值上升。最明显的是学区房。

另外还有心理效应。比如人就觉得西湖边上、天安门边上住着高兴。进一步上升到城市整体。虽然是在北京上海香港蜗着，但感觉在大城市了。这种整体的心理效应也会产生交易价值。

说到底是心理效应。

比如周边设施的完善（工厂、商业、道路、医院、学校、商场等）和人口流入带来的原有房产的价值提升。人口从农村、小城镇往大城市的聚集也会造成大城市的资金富集和货币的区域相对实物的贬值。

关于货币贬值，几年前吃一碗砂锅面5元，现在同样一碗要9元到10元。

矛盾在于，资源和权力的集中完全不适应这么大的规模。

感觉最近一线城市的房价还是蠢蠢欲动啊，和陈大的看法不一致。

名声太臭，没人给你贷款，房价自然上不去，为啥？有点钱都到火宫殿吃了。。。。长沙领导不想炒高房价才怪，实不能也！

所谓颠倒黑白指鹿为马，脸皮比城墙厚咱算见识了，送花。

北美的不明白，就想想一个地方都是信用值在200以下的西班牙裔，看着他们每天拿着福利，吃吃喝喝的，还好意思推广？

当然，你做那种收牛奶卷卖啤酒生意的另说。

长沙人，吹牛之前还是想想怎么把自己的名声弄好再说吧，不然吹得越牛，越可笑。

但应该只是暂时的权宜之策。另外，集中不是问题，现代社会是日趋复杂的系统，统一集中还是更有效率些。美式的相对分散优势曲线或许在现代条件下已经过了最高点。当然这还需要较多论证，但很多当前现象已提示了这样的可能性。集中与分散，一如人的中枢神经系统控制与草履虫简单分散。

所以，问题不在集中，而在集中的结构和层次，以及在不同结构和层次上集中的度或者说分散的度。

机会收益和地的利用价值差不多，原来这块地种不了庄稼，自然地租不会有多少。然后地下发现了石油，地租就会一下子涨上去。地还是这块地，利用方式改变造成价值改变。用劳动创造价值论也可以说得通，就是要绕很大一个圈子，先按下不表。

劳动力的机会收益，和一般理解的生产资料不一样，属于劳动生产正反馈的泛生收益。一座正在招工扩建的工厂，即使不被直接招进工厂的劳动力也是能从工厂的扩建中受益的。把城市看成大集团，多样化的工厂，就会得出城市居民身份本身就是有价值的结论。居民身份价值的升值大部分就是体现在城市地租收益上而不是居民本身劳动力的升值上。一个反证明就是，居民会被政治压力，经济压力驱逐出城市的地方，地价地租绝不会高。孙志刚死于捍卫低房价的政治不正确。当然另一个政治不正确是城市居民没有当上把身份价值的升值套现的食利阶级而不满。拆迁就是合法的身份价值套现。当钉子户是不是属于有价值的劳动是值得马列主义专家公开讨论的东西。反正现代资本国家都不认为是，不然早就该出现钉子户一条龙服务业了。极端自由主义是支持钉子户的，不过极端自由主义是哲学的政治延伸，没有极端自由主义经济学，因为极端自由主义是无法自圆其说的。

所谓城市身份，无非就是公共服务获得的资格。所以如果把公共服务作为未来经济发展的关键，是抓住了真正的要点。把城镇化作为要点，明显是别有所图。国家再有潜力，也经不起一连20年的胡折腾。

房子所增加的这些值并不是实的，而是虚的，就像泡沫一样，最终都是要破灭的。

并且你的第一段话对某些地段的房子增值的情况并不适用，比如建在风景区里的房子，这些房子的房主根本不希望在房子周边建配套设施和社区之类的，他们需要的是自然的优美的周边环境和新鲜的空气，最好是居住在周边的人越少越好，环境越接近大自然，越原始越好，这样的房子反而会升值的越快，这是不是和人们的从众心理以及个人的喜好有关，有的人喜欢热闹，他们喜欢居住在市中心，有的人更喜欢安静，喜欢接近自然，他们更喜欢居住在远离市中心的地方。