主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王
new comer, seems not qualify for sending flower yet,sorry...
1,how to get the 'bao', is it like a lotto?
2,does the bao mean some cash that i can spend? for instance, to 'buy' a title here?
对不起，刚看到您那帖子。我常有时候不能下河，回来后总发现好文来不及看，和度假回来几百个伊妹儿等着的情况类似，所以常常看漏了。这个您还多担待。
对房地产投资，我还属于那种光摸石头不过河的，远没有您走得远，所以这请教二字不敢当啊。临时再去查了些资料，结合以前知道的一些东西，凑篇回复。不过您别当真，全是FYE不是FYI，出了问题我概不负责。真要搞您还得找挂牌会计师。
“1) 这15万是怎么算的？是毛收入吗？还是扣除401K什么的净收入？”
这个15万是指modified AGI，算法和AGI差不多，但是不包括一些项，比如这个房地产投资的收益或亏损。所以投入401k的钱是不算在内的。
“2) 假设我有10个房产，每个成立一个LLC，我是只分红不领取工资的。。。。”
LLC在报税的时候可以选则是sole proprietorship或是corporation（c-corp或s-corp）。前者的话税责直接计入你的个人税表。所以我的理解是这种情况下不管多少个LLC，起作用的是它们的收支总和。如果LLC按照corporation比如S corp报税的话会有些额外的好处，也可以单独或者grouping结算（不过定了就不能改，以后年份也要一样报法），具体最好您去找专业律师和会计师。IRS有些文件可以作为研究咨询的出发点。
如果你房地产上的投资不盈利或者干脆亏钱，的确不用为这一行为缴税。但是能否用这个亏的钱来减少你其他收入，以达到少交总的税的目的就不一定了。比如你的账面亏损来自depreciation，但是你的modifiedAGI超过15万，那多半就不行了。
是否售AMT影响也是一样，虽然不是我最初担心的肯定是，但也不是肯定不是，要具体看。不过好消息是似乎多数情况不受它影响。
3）
这个我没什么把握。我的印象是如果你以后再不干这个了，那么税责就要当年结清报告。capital loss可以一直用下去offset你以后年份的收入，一年3000。但是如果你又买了房干房东勾当，这个就可以算exhange。这样这些profit/loss就可以继续carry forward。
也是成交量萎缩，价格上不去了，有的买家一砍就是八万，十万的。
美国之外的河友也想发财...
92年左右进中国。那时候基本上都是合资。
当时的定价和现在几乎一样，所以对于那时候的工资水平来说简直是天价啊。之后几年亏得一塌糊涂也就不奇怪了。但是肯德基坚持下来了，99年开始大幅盈利，2004年一年就在国内开了300多家新店。
可惜的是，合资中方在赢利前都撤出了（反面典型），只有上海，杭州，苏州和无锡坚持了下来。杭州目前是全国盈利最高的。
地点的重要性怎么强调都不过分。想象一下，如果只有您一家可以在纽约时报广场卖饮料；或者只有您一家在香榭丽舍大街卖法国红酒；或者全中国人民都去爬喜马拉雅山，而只有您一家在山脚下卖氧气瓶。。。
选个什么地儿好呢？不一样的生意对于地点的要求不尽相同。不过什么珠宝店啦、大商场啦，都不是山而王这等升斗小民开得起的，我关心的就是哪儿适合开个饭馆、加油站、洗衣店什么的。我满世界找，据说麦当劳是选地点的行家，可是网上并没有具体写人家的算法是什么(废话，那是人家压箱子底儿的)。终于有一天，皇天不负有心人，让我找到了这个：
http://www.dultmeier.com/pdfs/StartWash.pdf
虽说是用来选择自动洗车店的地点，您好好读读，咱们一块儿琢磨琢磨。这后头的道道还真不是一般的多啊。
一般人挑地方首先挑车流量大的。这并不错。可是您看看人家还有几条：
- 您店前面的马路限速是多少
限速35迈以下的大大的好
限速50迈以上的就不太好
我一想， 是啊：咱们店小牌子小，要是开在洲际高速公路边上，那得多好的眼神才能看见阿？这不是给顾客搞视力测验了吗？
- 广告牌500英尺外可见，加10分
- 您是在晚上大家开车回家的的这边路上，加3分。
这个开始我没明白。后来想想，阿，一大早出门大家都踩着点，哪里有功夫洗车阿。要洗也要等下班时候洗。这是说的洗车店。那反过来说，您要是开早点店是不是就应该开在大伙儿上班的路上呢？那么加油站呢？这个大家可以讨论。
- 要是所在的街道头上有红绿灯、STOP SIGN，加3分。
这个很明白，就是要人家在您的小店前面行行复行行，延长准顾客的滞留时间。
以上是和大马路有关的。下面是和所在的小区有关的：
- 3迈以内的人口达到每个洗车处2500人的，加25分。
也就是说对于很多生意周围的人口越稠密越好。
- 社区人口在增长， 加5分
- 2迈之内没有竞争，加10分。否则每个竞争对手减2分。
- 高尚社区， 减10分
也是，我这鸡毛小店哪儿能入那些高尚人种的法眼阿。去那儿不是给自己上眼药吗？象什么PRADA、阿曼尼可能喜欢这种地方。
还有几条我觉得对相当多的生意都适用。比如说店主亲自上阵，加5分；店主一个月露几次脸，扣5分。看来就算自动洗车店也需要精心爱护阿。店的停车场出入口越多越方便，分数越高。
还有一些就是和洗车店自身有关的了。比如说道路破烂冬天洒盐，加7分。真是种田的盼雨水、安玻璃的盼大风阿。破马路是洗车店主的心头好。
如果有考虑开自动洗车店的朋友不妨用您看上的地点算一下。要是80分以下，恐怕您就得再找找别的地点了。
尽管这个是用来算洗车店的，我时常把算法调整一下，用来观察各种生意的地点选择。比如说我家门口，有两个麦当劳，都位于同一条高速公路边，一个还紧邻着红绿灯。但是挨着红绿灯的生意就没有另一个好。这个麦当劳居然敢跟我的算法叫板！我明察暗访，结论是生意不好并非地点问题，而是由于当初投资时没有建室内儿童游乐区。我的算法需要调整。看来对于麦当劳这样的生意，小孩子是大顾客阿。这也就不难解释为什么WENDY、BURGER KING、KENTUCKY CHICKEN，在小朋友中的人气无法与之抗衡了。
我对这个算法改造游戏简直上瘾。最妙的是我家附近有个PLAZA。3年前搬来时没什么人气。扛大梁(ANCHOR SHOP)的居然是家PIZZA店和CVS。我看看那空空荡荡巨大的停车场，想：要是我就把这个停车场靠马路这边的地卖了或者出租，做个PAD SITE。过了一年，果然那里开始动土。我这个乐呀，心想：好吧，咱们动工了。盖个什么呢？我瞅瞅那块地儿，就盖个DONUTS店吧。
您猜怎么着，今年年初立了个牌子“DUNKIN DONUTS - HELP WANTED”。哈哈哈。我每天从那儿过，看着DONUTS店前稀稀拉拉就两三辆车。又想：为什么没有人气呢？店新是一个可能。那么店主的兜里要有多少钱才能撑到扭亏为盈呢？我要是店主该怎么办呢？。。。
您没事也琢磨琢磨：为什么同样的店不同地方生意就差那么远？您家附近的商场里有空余店面招租，您觉得什么样的生意对于那个地点合适？
欢迎大家都参加这个游戏。您还可以到LOOPNET。COM去猜猜哪些地产会被人买下，看看您的眼光和专业地产投资家到底有多大差距。这个游戏可比什么都好玩阿。
(有没有具体讲解地点选择的书阿？哪位给指点指点。我看过一些书，不是太笼统就是给了一大堆故事。我想要算法。刚刚看了，某FRANCHISE声称它们有9点独家秘方选好地点。呵呵。要是您有麦当劳的算法，也赶紧说出来吧。)
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