主题：闲聊，为啥小区业主自管创业没人鼓励？ -- 子玉
家园 闲聊，为啥小区业主自管创业没人鼓励？ 闲聊，弄不明白，咱只能瞎聊。以我之昏昏，怎么也得把你给弄昭昭，是吧？
这个大学生创业，倍鼓励，有创业园区，有零成本注册，有创业基金天使基金，有指导有教练，有拉着一帮子公司让大学生练摊帮着卖他们的产品，....
这个4050，也有诸多政策，成立什么街道的服务社，挂靠之下就能免税什么的。也是鼓励创业啊！
这个小区要自管，那也得创立公司啊，那也是一种创业啊，为啥没人鼓励。不但不鼓励，还净是泼凉水的，或者是给乱指方向的。
请问大爷南京路外滩怎么走？哦，诺，把手一指，给指到闵行去了。
我琢磨这，这个业主创业实际上是天底下最容易的创业公司了。我觉得这个股份公司，最早在美国就是一群业主在自己的小区给创建的。这个咱就不多说了。
为什么说业主自管是最容易的创业？因为这个公司不需要盈利，只需要花钱，只要把钱花在一个预算的范围里，怎么花的大家伙高兴你怎么花。大家伙高兴了，就继续往这个公司交钱，因为你不交给自己的公司你交给别人，那你不也得交不是？
所以这个是最容易的创业。如果连不挣钱光化钱的公司您都办不了，您说这创业还怎么搞？
唉，你说政府鼓励各色人等创业，他就不鼓励业主小区自管创业，你说怪不怪？
闲聊， 咱是不懂，看不明白，咱昏昏，你们昭昭了吗？
家园 刚开头肯定是各种问题一大堆，但不能指望鼓励 真有生命力，那自然也不怕政府不鼓励。事实上正相反，很多产业倒是从政府、外资的各种打压下在夹缝里顽强成长起来的。——就连咱们这个国家不也是在打压下站起来的么。
这个业主自管涉及到城市社区自治，是进步的，在社会管理、经济、文娱等很多领域都能填补体制空白。但是发展得怎么样，政府不方便动手，只是观察，对此的调查研究也有一些。事关城市居民的生活方式，中国政府一向谨慎，要其明确作结论什么形式的业主自管好、值得鼓励，暂时还到不了那个阶段。
得待第一批人闯过，成功和失败的经验都比较充足后，大概的结论就会由政府居民商家打工者等社会各方面达成共识，那时候鼓励措施才会出台。总之，你若想干这个，就是开创者，得面对比后继者多得多的困难。
家园 事情并非如此简单 物业管理不是说收了物业费，雇人搞卫生看门就行的事。
说点我知道的，北京市一个普通的住宅小区，就算那种均价1万的普通住宅小区好了，正常的管理（国家一级标准），2.4或者3块钱的物业费，85%以上的收费率，不够开销，也就够这个小区的管理人员工资和吃饭。其他水电、物料等等都没地找。
但这并不意味着物业公司在赔本经营。正常来说，条件不差的新小区，头两年必定能盈利，往后都是靠边边角角，零敲碎打来的钱过日子，经营的好，能有些利润，经营不好就赔，这世上没有真好赚的钱。
物业管理是需要专门来经营的，不是几个业主用业余时间组织下，就自己能搞定的。
- 复 事情并非如此简单
家园 这个我们测算过，我们自管规划.... 最初的一年把物业费从2.8降到2.然后根据第一年的预算执行情况，召开业主大会表决确定升降。
你说的那个边边角角，恰恰是多数小区的弊端。物业的保安就是利用边角赚灰色收入，无心工作，搞的乌烟瘴气。而到了这种时候，他们一家老小的生活就在这个晦涩收入上，要换物业他们就跟你拼命了。
家园 说句不好听的 只要是业主测算出来的物业费，按此实际操作，哪怕物业费100%的收上来，这钱也必然不够花。
不信等着瞧。
- 复 说句不好听的
家园 绝对够用，我们是打了50%的余量的。 跟你没必要打口水仗了。我不再回复了。你自便。
家园 没有其他经营收入，物业费仅够开工资吃饭 这是整个物业管理行业当前的实际情况。
不是要跟你打口水仗，只是提醒一下，事情不是你想得这么简单。
当真你们降价20%还能打50%的余量出来，而且光靠物业费收入就够管好小区，不用搞其他多种经营，那这物业管理行业可真是暴利中的暴利了。
而事实上呢？钱是一点一点抠出来的。
在一个小区考察过，物管员告诉我的情况是，他们在社区的小会所里引进一个足球游戏桌，都是经过反复测算讨论，每天能有几个人来玩，算好大约2年能回本，才买来，而实际情况是真的2年刚好回本了。真有您想得那么厚的利，至于吗？
听到不同意见就当吵架，就这种心态，您还是别涉足服务行业的好。
家园 除了费用，你们是否还考虑过如下的问题 我不知道你们小区的具体情况，仅就我们当初考虑自治时遇到的问题提醒一下。
1. 电梯谁来维修，资质如何。如果因为电梯故障出事，谁来承担责任（业主应该去告谁）？
2. 水泵，公共电路，公共消防，监控系统，谁来维修，资质如何，如何安排维护计划。如果因维护原因出现安全事故或者重大公共资产损失，谁来承担责任（业主该去告谁）？
3. 业主在小区公共区域正常活动（玩耍，走路）等因设施原因造成意外伤害，谁来承担责任（业主该去告谁）？
4. 如自雇保安，则如保安出现安全问题（比如被警察发现其系在逃犯，或者工伤，出现严重疾病），应找谁做责任人？
5. 假设我们在业主投票时将各种可能性写的足够明确，比如（物业费2块，一周扫一次地，两块二，一天扫一次，等）如在确定物业费和服务标准的问题上，业主大会发生重大分歧怎么办，比如1/3的人想享受2.5块的高标准，1/3要2块的中等，1/3要1.8快的低标准。
6. 即使一切顺利，如果因为部分业主不缴费，造成资金流困难，而打官司需要时间，在这段时间内，资金量无法按照质量提供服务，造成其他业主不满，怎么办？
没别的意思，以上都是我们曾经开会讨论而无法解决的问题，希望你们能找到更好的办法。
多说两句，至于物业的增值收入，我们在换物业的时候做了明确规定。物业的任何合同外收入，都必须与业委会签署三方协议。如果使用了小区的公共资源，比如停车场收费，或者外墙广告，必须业委会拿大头（60%）以上。如果不使用业主的资源，比如提供擦车服务，则必须首先提出申请，由业委会考察业主意见决定是否适合在本小区开展。
业委会做出上述判断的一个很重要依据就是计算物业的盈利情况。大家都知道小区的缴费率不可能100%，而物业利润不够，要提供同等服务质量必然要找财源。与其让他们自己瞎找，不如管理起来。我们每年都会计算物业盈利能力，然后在公共区域收入（地上停车等）上作出合同的收紧和让步，原则是，饿不着，吃不饱，努努力还能吃好点。几年下来，还是比较和谐的。当然，这只是我们自己的情况，各家差别太大，不足以作为依据，只是参考。
家园 要是有人给我这么尽心回帖，我会非常感激 家园 说到底您没明白业主自管不是业主自己干... 您还是仔细看看我的文章，咱们再讨论好吗？
自管小区DIY（20）：业主成立自管公司
http://www.ccthere.com/article/2556750
家园 6 谁开的物业都不能亏本经营 很简单。自管物业入不敷出，就散伙。大家另找。
家园 第5条就更奇怪了 那本来就是大火表决过50%就执行。难道外来公司不需要确定一个服务标准让大家表决吗？政府对于服务标准和收费都有文件。按照文件标准根据小区的实际情况改一改，业主大会表决。向您说的30%30%30%,那是因为你们业委会的表决提案不对头。你那提案，我很感兴趣你怎么通过的？
家园 4 保安的问题 保安以通过安保公司提供为最好。您说的问题都是安保公司的问题，业主自管只是从安保公司购买公共服务。
您那儿的物业是怎么向您保证的，不放说来大伙听听。希望您不要拒绝。