主题：闲聊，为啥小区业主自管创业没人鼓励？ -- 子玉
家园 3这一条也挺有意思... 3. 业主在小区公共区域正常活动（玩耍，走路）等因设施原因造成意外伤害，谁来承担责任（业主该去告谁）？
这个要看什么具体情况。服务标准里如果没有做好，比如水泥地上有一坑物业没补上，造成老人摔倒，那是物业的责任。您得说具体了。还得说很多赔偿的责任立案律师也不清楚，您清楚？
家园 自管物业是一个独立法人... 也就是说是一个物业公司。其股东是业主，至少是50%以上甚至更高。原则上是每个业主都可以自愿参加。你说的：
1. 电梯谁来维修，资质如何。如果因为电梯故障出事，谁来承担责任（业主应该去告谁）？
这都属于厂商维修。没有一个物业公司是有资质自己维修的。你可以看看物业服务收费标准，故障造成的损害绝对不包含在服务范围。资产是属于业主的。物业不包含防范个人伤害。
2. 水泵，公共电路，公共消防，监控系统，谁来维修，资质如何，如何安排维护计划。如果因维护原因出现安全事故或者重大公共资产损失，谁来承担责任（业主该去告谁）？
你这里罗列的有的属于公共事业，监控属于物业技防操作范围。维修都属于厂商。您不至于认为物业公司是全能的，包打天下所有设备？谁维护谁负责。
我也好奇问您：你们的物业包所有你提出的责任伤害事故吗？好奇，您给个准信。
家园 不是你觉得如何就如何的 真出了事，要看法官如何说。放狗搜一下“电梯事故 物业”就能知道。厂商肯定跑不了，但物业，也绝对不是扔给厂商就行的。
不要给我断章取义，没意义。真出了事，事主当然不会只告物业，会把厂商，物业一起告的，而且物业多半逃不了责任。大的物业公司，有足够的法律资源去事先做准备事后应诉。退一万步，就算真赔，也赔的起。而只负责一个小区的物业，有多少容灾能力呢？
我们的做法就如同上面说的，第一找相对正规的物业，第二相应的保险，责任都事先说清楚，也考虑最坏情况。例如如果真有业主坐电梯摔死了，分各种情况，下来谁该做什么，都先说清楚。
还是那句话，我说这些不是贬低你的努力，更多的是希望你不要承担自己承担不了的责任。你说服我没用，说服自己更没用，关键是说服现实。
家园 是啊，真要是除了事，大不了就是自管公司关门... 自管公司不就是话自己的物业费为自己服务。赔不了就关门，也是有限责任。
家园 只要是公司，就得有法人，就是出了事被绳之以法的人 如果你认为“有限责任”就真的有限了，大不了解散，那你也确实把中国的法律现实理想化了。如果真出了大官司，法官怎么着也得找个理由让你有限不了。
我能体谅你被物业折腾的痛苦，但因此就把自管理想化了，不是办法。说真的，按您这脾气，刚开始做肯定都被周围的人捧着，跟革命领袖似的，但真要有什么责任，想想有多少人会跟您一起担当，想想吧。
自管我帮不上忙，但要是说走常规渠道，成立业委会，慢慢跟物业开发商磨，办法也是有的，呵呵。咱们也是当年三环堵过车滴。。。
家园 参加业委会工作五年了，这个问题我有发言权 我们小区比较典型，在朝阳区，不大，没多少回迁，现在差不多两万多一平了。当初搞业委会原因很简单，开发商是个国企，让自己下属一个老国企的人干了物业，实在不行，于是一些业主就自发搞了业委会，后来物业换了，也闹过上街上访，打过官司接过威胁电话，折腾了好多年，总之报纸上能看到的各种事都经历了一遍，有惊无险，现在一切都还好，大的矛盾没有，小的事基本都属于内部矛盾了。
这几年的经历我总结小区物业这个随着中产阶级拥有了不动产之后造成的新生事物有如下的挑战。
1. 责权利不对等。业主是一种非自愿的利益共同体。这不像一个公司，你加入公司的时候必然要考虑公司的同事，进去之后，不承担工作义务没工资。而业主们更多考虑的是自己的权力，对于义务和责任就很难去承担。简单说就是，占便宜OK，吃亏Forget it。尤其是小区一旦大了（超过10W平米），就很麻烦了，成立业委会都难。
2. 政府做壁上观。要把几百上千户的利益，权力综合在一起，就等于管理一个小的国家。而国家最重要的是什么？”暴力机器“。民主可以，可民主结果得国家机器在后面盯着才可能有用。否则就是，投票乱投，有便宜就占，有义务就多，而业委会，给大家挣来了利益能赚几句好话，稍微让一些业主出让一些利益（比如缴纳业委会费）就能被骂死。在政策层面，很多时候业委会告状都得以个人身份。这时候，实际上国家就应该站出来，把业委会的规章纳入国家机器的控制范围，毕竟，业委会的章子是政府批得。可是，没有用，国家在这个问题上态度很明确：你们有业委会了啊，有麻烦就自己解决吧，别打扰政府了。
3. 小区有利益，有利益就有人窥觊。熟悉中国革命史的都知道，基层开始闹革命的，流氓痞子居多。事实上业委会也是一样，开始跟开发商闹的最凶的，有一些是有自己私利在里面的。一般业主呢，处于前面的原因，大部分业主的心态都是，巴不得有别人替他出去闹，反正有好处我占，吃亏我就赖呗。而当业主运动发展到一定程度，业主的意见被尊重，小区的利益，例如自治权，共有设备运营费用等到了一定量，就会有人窥觊。于是乎，就有人要闹着自己成立物业。这样的物业，和那些有正规资质的物业是不同的，后者你可以赖，反正不缴费就是了，这样的物业，属于本土的小帮派，吃的就是自己的小区，那时候，那些觉得自己可以赖的人，在面对每天锁眼里的502，车门上的划痕时，就赖不起来了。同样，政府在这个问题上，只要不出人命，一律说：”这是你们业主之间的问题，自己解决“。
我的感觉是，国家设计了个业委会，本意是期望达到两件事，第一，业主搞个业主大会，自己制定规章，自己遵守。第二，对物业公司不满意，就换。可实际上，没国家机器加法制约束，谁也不会拿规章当回事。而物业管理利益牵扯太多，根本也不是做个决定就能OK的事。
家园 那您的体会就是还是让外边的物业管着业主好一些？ 还有业委会是痞子居多？还有自管物业就是占小区业主自己的便宜？是吗？
家园 子玉这话有点断章取义 做菜的人看到的菜和吃菜的人看到的菜是不一样的。
我觉得wizbe的帖子没什么问题
小区物业绝对不是抄抄表，扫扫地那么简单。里面利益纠葛得太多了
家园 我没针对自管物业发表意见，只是说做业委会不易 不过既然说到这里，我在另一个帖子回了一篇。小区管理，业主看到的只是保安，日常维修，清洁这三部分。但实际上重大设备的维修，安全责任这些都很容易被忽视，但这些恰恰是出了问题无法弥补的。所以，我们也讨论过自管自治，但最终还是认为，业余性质的业委会承担不了上述责任。
至于痞子问题，痞子的存在不是问题，而是现有的法律环境以及业主对责任和权力的不对等心态造成痞子容易钻空子。
至于”外面的物业“，”自管占便宜“，我觉得您有点想编词扣帽子了，回帖就是尊重，上十几年网了，就别说这没意思的话了。
家园 您的帖子在那，我编词？... 这个您就相信读者的水平吧。
家园 这个花钱的难度不比挣钱的难度小 99%的业主都一个想法，就是花钱越少越好，得到的服务越多越好。当保姆的伺候一个主人还经常落埋怨呢，你开物业公司伺候一堆主人就更难了。
业主的需求不一样，要求就不一样。
有车的业主希望停车方便，没车的业主反对乱停乱放；
喜欢动物的业主想在草地上遛狗，不喜欢动物的业主看见狗就生气；
老人希望安静，年轻的喜欢热闹；
有钱的业主在乎服务不在乎钱，没钱的业主在乎钱不在乎服务；
…………
就拿你说的预算来说，预算额怎么确定，预算的钱怎么花，业主意见上很难统一。有的在乎环境，让你多种树多养花；有的喜欢干净，让你一天收三遍垃圾扫五遍地；有的没安全感，非让多雇几个保安日夜巡逻。众口难调，你收的那点钱无论是打酱油还是买醋，都有不满意的。
家园 您说的每一样... 都是物业的通则。我的问题，给你：这些如果业主自管的话，会比外来的物业做的差吗？
再问你一个问题：一个不需要挣钱的公司，会垮吗？
家园 我理解你是这个意思 董事们（业主）觉得总经理（物业)干得太差，而且有时董事还要受总经理的欺负，所以董事就直接兼任总经理了。理论上，这样肯定能解决问题，但是现实永远比理论还要复杂。
举个实际的例子：
北方地区冬季是要取暖的，除了统一供暖的以外，还有很多是分散供暖，两三栋楼合用一个锅炉房，物业给烧的时候，大家都不满意，觉得交了很多取暖费，但是供暖温度却不高。
经过讨论，大家决定解雇物业公司，自己烧。按照你的设想，这样应该会更好，毕竟大家的利益都是在一起的。但一到实际操作，问题就来了。不可能200户人家一起去买煤，总要选几个代表出来。首先，这几个代表是可能有私心的，在买煤过程中可能吃回扣，或者用高价买劣质煤从中贪污，这样到了冬天供暖可能一样糟糕。这几个代表虽然家里一样不热，但是他们可以从贪污的钱里拿出一部分来用空调取暖。即使这几个代表不会贪污，但难免也会被其他人怀疑，最后造成纷争。
另外，还会有其他麻烦，业主们的需求是有差异的。有的家里有老人，希望一天多烧几遍，24小时都保证足够的温度，多交点儿取暖费也能接受；有的是年轻的上班族，只有晚上在家，只要晚上温度够就行，白天最好少烧，这样可以少交一点儿取暖费。这样的矛盾就很难调和，业主自管的结果往往就是不欢而散。
根本原因，董事往往是很多个，也可以是很多个，但总经理只能有一个，否则多头管理事也没法办了。无论那个董事当总经理，都很难保证他没有私心，也很难保证其他董事不怀疑他有私心。
家园 你还是没有回答我的问题：外边物业比自己会干得更好？ 我并不是说自己干总经理。我们的自管方案是：
业主成立公司都是股东。业主直选董事会。董事会用物业费聘物业经理。
物业经理在预算内执行。物业费就是预算标准。
收缴率体现出物业经理的水平和能力。但是因为业主都是股东，在这个体制下业主不交费的可能不大。
物业经理执行预算必须把各项开销做成预算，董事会批准执行。采购大项需要董事会签发。
物业经理跟业主有纠纷由董事会、业委会、业主大会三级调停。
家园 我的回答 你追问外边物业比自己会干得更好？
我只能回答：这是一个实践问题，一千次实践有一千个答案，干得好还是干的坏谁知道呢？
反正我觉得不管谁干，我前面提到的那些问题都回避不了。
你下面提出的那个方案，俺的看法是太复杂，放到实践中还是会出很多问题。
只说一点：业主直选董事会。
现在在城市的小区，在一起住了好几年不知道对门姓啥非常普遍，给你选票你知道选谁吗？选了之后你真的信任他吗？如果你不信任他你能信任他选择物业经理吗？
一堆的麻烦等着呢