主题：再说物业税 -- 炎言

个人愚见，租金的提高跟商铺的出租率不能说没有关系，但是关系却也没那么严重。

我想可以从三个方面再进一步说明：

第一，我们知道，租金水平的确定，其实是多种因素共同作用的结果。它当然跟出租率有关系，但这个关系不是绝对的，是在一定条件下形成的。个人觉得，决定租金水平的至少还跟以下几个因素有关，即：商铺的销售价格（这个决定了投资人获利的要求），业态类型（餐饮业态、零售业态、娱乐业态，租金水平肯定是不一样的），商铺面积跟经营模式（这个好理解，大面积经营跟小商铺出租，在租金单价层面肯定存在差异）。

因此，说到租金会不会升高，并不完全受到出租率的影响，有的地方所谓“有价无市”，出租率很低，但是单价很高。所以我们经常看到有的区域出租率比较低，但是中介公司确很密集，因为中介公司所能支付的租金很高昂，投资人会很自然地选择中介公司出租，但是这种公司对商业环境完全无正面的促进意义，自然整条街的出租率上不去。

第二，物业税造成的租金上涨，是在名义层面造成的上涨。也就是说，商业租金自然增长所带来的增量，远达不到整体租金大幅提升的效果，是因为投资人要转嫁物业税的压力，必然会增加商铺租金。

大量投资人转嫁物业税增加租金的结果，导致的就是部分区域市场租金水平的上涨。这就带来一个问题，即，这种租金上涨一定会带来出租率的下降吗？小茶试着用第三点寻找一下答案。

第三，关于成交率。

关于您所说到的北京商铺出租的“困难”，这个小茶是知道的，这种困难主要体现在很多项目的“出租率”普遍不高，不过情况倒不完全是因为租金造成的。

关于低出租率，或者说高空置率的原因，小茶觉得更深层次的因素在于以下几点：

首先，供需比例的失衡，以及市场消化存量面积的过程。我们知道商铺一定是要有经营商户租的，但是北京市场商业物业面积的增量（这里偷懒，不列觉数据了），与经营商家的增量是失衡的，换句话说很多商铺盖出来了，但是没那么多商家去租。

此外，商家的数量增长，靠的不能是“新增”，也就是说一段时间的经济发展条件下，市场可发现的经营商家（品牌）总量是相对固定的，消化商业面积的因素在于商家的“扩展”，也就是分店（连锁化，或者采用直营方式或者采用加盟方式），不过这种增长需要时间，也就是市场经营客户通过扩展消化商业面积需要时间。这种时间的滞后，也在客观上造成了一定阶段内市场出租率的下降。

其次，商业物业产品的缺陷也是造成出租率下降的原因。很多商业物业 ，在产品层面就存在很多问题，或者是完全以销售为导向造成不适铺位面积过大就是铺位格局不合理，因此出租率下降时自然的。（这里也偷懒不做过多展开了。）

最后，小茶想说的一个观点是。商业物业产品跟住宅物业产品还是存在些区别的。居住产品相对居住者是生活空间，而不是生产资料，住宅用户没法通过住宅进行生产因此产生附加值；而商业物业不同，相对于商业租户来说实际属于生产资料，商业租户可以通过他的生产经营活动获得价值。

因此，反应到租金层面。住宅租金的上涨完全受到出租环境的制约，过高的租金最终带来的结果就是空置；而商铺不然，合理确定的租金水平，有其固有的价值，一旦获得市场认可就一定会存在租赁行为，并且租金水平的上涨时普遍规律，难以承受上涨水平的经营客户或会选择退租，但是总有商户能够承受上涨后的租金，这也是商业经营市场不断活跃的内在动力所在。

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思路有点乱，说得不清，请见谅。