主题：【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔
我本人在深圳。
数据么，还是比较多的。
今年深将有新盘52个 新增建筑面积600多万平
2009年计划18万人落户深圳
而深圳，总人口突破1400万,户籍人口只有240万左右
仅从纸面上看，新增建筑面积人均35平米。两口之家，折合个70平米的小房，也还过得去。这里的前提是，不考虑改善型住房需求、投资及投机型需求，也不考虑深圳市非户籍人口的有效需求。但是，深圳全市范围内能供开发的土地已所剩无多。
所以，将来房地产市场的走向不问可知。至少深圳是。
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我本人老家在秦岭山中，汉水之滨，土地比较肥沃。我爱人老家在江汉平原。应该说在全国范围内的农村还是比较有代表性的。两地老家都出现了空心化问题，年轻人都出门打工，至多逢年过节回家一趟。可是，最近几年的趋势是逢年过节回家的人越来越少。
我们俩老家县城都空心化了。大片大片的空置房。甚至所在的地级市，也是比较萧条。县、市经济破败，已经没有能力运转起一个具备造血功能、财富正常流转的微循环经济体了，目前仅能靠年轻人打工汇款+政府财政支出来苟延残喘了。
我不是专门搞学术的，要我拿出城市化人口统计比率，我的确是拿不出来。但从山区到平原，如果农村都是我所见到的这种状况，那么我想我说的结论是成立的。
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笨狼说空置1亿套房，我相信这个数据有他的依据。但，1、这个1亿套，有多少是在一线城市，有多少是在二三四线城市尚待核实；2、空置房业主中，07年之后负债投机的人已经很少了。换句话说，目前空置房业主一般都已经回本，普通调控手段已经起不到效果了。3、空置房数据中，有一部分是豪宅。同样，我没有做过专门研究，没有自己的数据，但私下里从地产中介处得来的数据是普通住宅20%-30%左右，豪宅在60%左右。
但，这和我的结论没有关系。
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我的结论是，1、一线城市土地和供应是不足的。2、未来的城市化进程中，二三线城市持续破败，一线城市人口是持续增加。所以，3、一线城市房地产市场是长期看涨的。
有时候也和同事讨论过，怎样解决深圳的房地产问题？在惠州、东莞与深圳之间修建几十条地铁与快速路，高速路也凑合，然后两地大规模建造住宅。这个办法简单而直接，问题是完全是在ＹＹ。
不管信贷后面隐含着怎样的政策性的背景，即便是在08年大注水期间，信贷的规则仍然是一样的，也就是信贷员在贷款前要充分证明项目的第一性还款来源（项目自身收益）和第二性还款来源（各种担保或补充）的可靠性，外加敏感性分析（压力测试）。来年和去年差别无非是在于审批时严格些或者放松些，规模多一些或者少一些。
因此即便是在商言商的角度，项目贷款（大都是中长期贷款）的自偿性也还是有的，当然也有部分项目经不起推敲，但是总体而言，都过得去。有些项目，譬如地铁，谁都知道地铁本身是亏本的，靠车票和商业店面收入要及时还款那是有难度的。这就是第一性还款来源的不足，但是地铁几十公里周边的土地可就升值的飞快了，地铁项目公司本身不够富有，不代表项目公司背后的政府的现金流不够。地铁比方说5年修完，到第三年第四年的时候，沿线的土地早就高价拍卖完了吧。。。同样的，大桥、医院、学校甚至基本没收入的公园等基础建设也都是差不多的情形。
那么在商不言商的话，江湖虽大不过江山一隅，所谓经济不过是社会的一个环境，其实也别用小账房观念的算计，来解释或评判国家政策的寓意。无利不起早是对的，但是狭义上的“收益”，远远小于更高层面的“利益”。
我们学经济的，却也不会把经济看成大过天。
银行为了自身的任务和指标完成，往往把某些央企的钱压在账面上两三天，结果银行自身的考核通过了；那个倒霉的央企老总被考核资金归集率……
事情的结果是，央企也对国有银行人盯人……
尤其对于大城市，有买方需求的人不是买不到房而是买不起房，以目前的趋势现在买不起房的人，基本上以后也买不起房，所以计算需求时不应算在内。
我觉得建筑用钢和建筑总量是宏观对应的。总建筑面积中还有很多公共建筑和商业建筑。不过我认为总的空置套数还是数量极大的。尤其是很多老房子，只有30多平米就是一套。我们家老房子就是这样。
现在正在人口普查，估计可以普查出大概的人口和房屋对应关系。等看人口普查结果。
呵呵 已然被楼上的同学歪楼了。
的确，在不可知论者眼中，statistics这种东西是不严谨的推理。
但是在未来有太多未知不可把握的情况下，还是做一个温和的怀疑论者吧：既还是相信从过去可以大体模拟未来——这是我辈仅有的手段了。
看来除非经济大环境突变，两个还款源都还不上钱的项目应该还是少数的。
在通常各种建筑中，住宅的用钢量最低，多层一般25公斤，小高层大约30-35公斤。99米的高层也不过四五十上下。而商业和办公的用钢量基本都在80-100公斤晃悠，国内的各种体育馆、影剧院更是可以达到200公斤以上。如果考虑极端例子，cctv的用钢量简直可以算极限了，土建成本就上万了。
以建筑市场的整体用钢量为标准，住宅建筑的建设量可以说是各种建筑中最难估算的。
今年特别紧张样
------------其实往年也紧张，但下级向上级能争取，今年好像特别控死了，连考核都剔除因为规模不能放的贷款投放任务
不光是民用建筑用钢，甚至构筑物也用钢。去年我们小区边上有一小段道路整修，两车道带慢车道的，100来米长，现场施工人员说用了8吨钢筋。
可以想见，大规模的道路、桥梁等建设，公建用钢量仅仅占到20%是不是太简单了？
已经考虑进去了
6540万套数据出来的时候，按照官员说法，几年来每年也至少20亿平米建筑
我算的时候是按公用建筑占20%
看到的天涯帖子明确说明，1/4钢产量用于建筑不算桥梁、高铁等
农村住房用钢很少
多层砖混用钢也不多
其他用钢大户——汽车、造船、机械，加起来也没有建筑直接用钢多
汽车、造船、机械用的钢品种和建筑、桥梁等明显不同
还有什么大头？
另外一般老房子价格便宜配套好，往外租比较容易
除非确实钱多，否则空着去也不去可能性微乎其微，开开空调就不止1度
这个答复包括对公建用钢的解释
地方政府融资平台倒得稀里哗啦的，房地产倒得稀里哗啦的，重灾区海南、上海浦东等地，到处都是半拉子项目，烂尾楼。随后就是银行不良资产多得稀里哗啦的。
老朱下重手的结果。如果老朱不下重手，就没有过去10年的经济快速发展的基础。
但是20年一轮回，又回到90年代初期到中期的格局。
这次谁来下重手，谁来收割？