主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

以色列当初就是公社模式。

目前的实践看，由互助组发展而成的人民公社模式，（类似的以色列那个什么公社，苏联的集体农场，朝鲜的乏社，还有古巴的公有农业），有强大的生命力和创造力。

公有制限制了削剥和压迫，反人类的动物性，和几千年的私有制传统冲突，需要成员有相对应的知识和觉悟。在资强社弱的总体形世下，公有制受到了很大挫折。

目前农村的确权，往前一步是集体股份制，往后一步是私人土地集中。不好说。

如果先进的生产力无法匹配这种生产关系，那注定破产。

现在我们只能无奈地接受一个现实：现阶段资本主义仍然是先进的，能推动人类社会进步的制度。

该知乎文作者估计就是一个刚工作不久的小青年。 道听途说的多， 没有亲身体验。

新建组屋价格不跟随原有组屋的市场价格

根据新加坡建屋局官方说法： https://www.hdb.gov.sg/about-us/news-and-publications/publications/hdbspeaks/Keeping-BTO-Flats-Affordable

1） 新建组屋价格的增长与居民家庭收入的增长相匹配。

2） 2022年，非成熟区推出的98%的4房式组屋定价在40万新元以下（未计房屋津贴）。

3）2022年，超过80%的新房屋业主拿到新组屋的钥匙时，用于偿还其组屋贷款家庭收入比低于25%。这意味着他们可以使用公积金缴纳每月贷款分期付款，几乎没有或没有现金支出。

4）新建组屋购房者的房价收入比通常在4到5左右。这意味着组屋价格在购房者年度家庭收入的4到5倍之间。这比世界其他主要城市低得多（伦敦、洛杉矶、悉尼为9-13倍；香港为18倍以上）。

5）此外，首次购房者还可以获得高达8万新元的购屋津贴，对低收入购房者提供更多帮助。

新建组屋的价格和其相同社区的转售组屋价格

购屋津贴

我也赞同新加坡模式可以参考借鉴，但不能照搬，因为国情不同。

大凡一国如果面临激烈的国家间竞争或者生存威胁，为了争取民众的支持，国家的财政支出政策会体现出很强的公共性，也就是说，更多考虑和照顾大多数人的利益。新加坡的公共住屋制度（即组屋制度）即为一例。

组屋制度实际上和新加坡的政治和财政制度高度相关，或者可以说是制度的一部分，这可以从新加坡政府专门成立住房建屋局(HDB)这个政府部门来负责组屋的建设，分配，维护，更新，和重建就可以看出来。

作为一个市场经济发达的国家，新加坡的组屋制度却是由政府主导，而非完全的的市场化。特别是一手组屋的出售，完全由政府控制，以低于市场的价格销售给公民，但规定一户只能拥有一套，很大程度上体现了按需分配的原则。为了帮助普通民众拥屋，政府根据申请者的收入及其他情况提供数额不等的补贴，但同时又有种种规定限制拥屋者出售组屋获利的自由度和数额。为了防止同一族群的人聚居一处，设立固打制（Quota)制，规定一座楼中同一种族的户主比例上限。新加坡虽然釆取西式选举制度，本质上是一个儒法国家，因此某些规定带有强烈的儒家色彩，比如通过提供更高数额的津贴鼓励子女住在离父母近的街区。事实上很多组屋政策都属于新加坡特色，是其他地方无需或无法借鉴的。

二手市场相对市场化，为公民提供了一个变现的机会，能够分享一部分的经济增长成果。但政府仍然施加各种限制，防止市场的过度投机，比如一手屋住满五年方可出售，购屋时获取政府津贴则一定年限内售屋时政府有权分润，组屋用于出租时租客人数限制等等。

经过多年的发展，针对组屋的各种政策层出不穷，且经常调整。虽然主要目的是为了保证公平，但也因规定过多造成一般民众很难完全搞清楚，不得不向专业人士(如房产代理)求助。

组屋制度的成功施行有一些必要条件:

1)政府主导。己述不表。

2)土地国有。新加坡国有土地占比90%，如此方能以较低地价压低成本。

3)政府控制房地产市场。HDB既是政府部门，又是新加坡最大的房地产开发商，控制80%的市场，因此可以控制屋价。中国要是这么干，不知道会有多少反对的声浪。

4)大多数民众接受。目前这种半官方半市场的机制，既保证大多数人相对体面的居住环境，又提供普通民众分享经济增长成果的途径。同时留出20%的市场给私人地产，使较富裕的人有机会升级居住条件。因此能够得到大部分人的支持。

前面提到HDB低价售屋，事实上组屋的维护，保养，修理，升级亦极廉宜，通常户主只需支付实际价格的10%，其余由HDB承担。也因此HDB每年都产生数十亿新元的赤字，这就产生了成本由谁承担的问题。实际上不能孤立地看待组屋制度，而应该把其视为新加坡政府施政的一个组成部分，而从整体而言，政府是不做亏本生意的。或许可以将组屋制度类比中国高铁，虽然本身亏损，但因其能产生强大的正外部性而有其合理性。当然，政府也未尝没有以此阻断私营资本介入组屋经营的想法。

新加坡的组屋制度至今运行良好，但也面临一些挑战。

1)二手组屋市场能够维持并为一手屋主提供利润，有赖于经济的持续增长和人口数量的维持。显然这两者都不是理所当然的。特别是新加坡的人口出生率逐年下降，现在只有百分之一点几，要靠引进外来人口来维持，而外来人口大量引进又会带来其他社会问题甚至政治问题。这个问题至今无解。

2)屋契问题。组屋是99年屋契(大多数私人公寓也是)。如何屋契到期后的问题非常考验政治智慧。政府目前的态度似乎是到期的组屋由政府无偿收回，但又没把话说死，一副可以商量的样子。新加坡立国时间虽短，但有些组屋的建设时间甚至早于建国，剩余年限己经不长，是到了政府必须考虑的时候了。

总之，新加坡的组屋制度己经深入嵌入新加坡的社会，文化和国民心理，成为政府合法性来源的一部分。他国并非不能借鉴，但显然应当根据自身情况进行增删修订，不能照搬。

有些话言简意赅，新加坡这个小国确实很有特色。

还有几个问题想向您请教一下

1.听您的描述，新加坡似乎是有意让HDB亏损的。我看HDB的财年报告，土地成本高达60%，作为基本为国有土地的新加坡，这个数据怎么看不太正常。

2.新加坡引进的外来人口都有永居权么，也就是经过一段时间后都可以被纳入组屋的购买者么？

还是说，其实很多外来人口从事的是低端服务业，就是底层打工人拿不到永居呢？

如果是后者，他们的住房问题是怎么解决呢？

3.我看有些介绍，转售组屋价格甚至高于周边私宅。

如果是这样，组屋与私宅，一旦都处于上市流通，其实只是土地所有权的区别？

4.新加坡有类似学区，等跟房产所在绑定的，居民所必须考虑的资源么。

5.组屋需要缴纳房产税么。

6.私人土地占10%，意思就是，基本上政府不可能有新批准的私人土地，也就是不卖地？不然的话，新加坡就那么大，哪怕每年卖一点点，90%的国有土地也就无法维持了。

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问题比较杂乱，如果您时间方便，希望可以听您讲述更多的信息。

国内二次房改肯定是要启动了，这个政策影响很大，比新医改影响还大，涉及泼天的财富。但一直到现在，对于热议的国家版《意见》，居然到现在都没有看到爆料的政策原文（这种政策文件，政府内相当多的人是可以接触到的，如果是放在以前，早就有【消息人士】拿到拍照的版本放到海外媒体上了）。

中国历史上有个400年大乱世——三国到隋唐。这次乱世各种政治理论都一一验证，最终脱颖而出的是北方的隋唐。史学上就有著名的南朝北朝出口之争。

南朝北朝之争最底层的命题就是权大，还是钱大的问题。权大则以军事实力为整个社会的设计目标，即武德设计，而钱大则以财富为整个社会的设计目标，即钱德。武德的极致是毛泽东思想，走人民路线，调动一切可以投入军事斗争的力量，打造武德充沛的社会。钱德的极致是犹太金融资本主义社会。看上纷繁复杂，但是幕后金主岿然不动。

以武德出发，就有各种顶层设计包括你说的人民公社。人民公社就是现代的均田府兵制。以俄乌战争和这次以色列哈马斯之战看，从拿破仑战争开始的动员兵制度已经玩不转现代战争了。但是纯粹的专业募兵有人员太少不够填兵线。现代战争急需一种鉴于两者之间的新兵制。至少能一年到二年训练掌握各种现代兵器使用，之后每年定期操练，并周期性与专业精兵一起进行大兵团合练。这就必须在生产关系上做出改变，以人民公社为经济基础，培养一支能进行现代化作战的填线兵团可能是未来强国的必备条件。

关于南北出口论，我有空再写一篇文章。这个真的很有意思。中华文明与犹太文明可以说是全面南辕北辙的文明。

利用各种工具：不动产、股票、基金、比特币（这些往往是顺周期的）、债券、国债、贵金属、现金（这些往往是逆周期的），原则就是分散风险。

既然马克思用生产资料来对人群分类，写出了资本论，理论上讲，有人可以用房产对人群分类，也写个房产论，也是可能的吧？

如果阶级这个词被马克思的理论所垄断，作者也可以顺你的意，把房产论里面的两类人的斗争，叫阶层斗争就是。

但是与居民收入强相关。

新加坡是个发达国家，说是新加坡税后平均月薪排名全球第二，高达3.5万RMB/月，比北京高太多了。

按这种房价收入比，新加坡组屋的购买压力相对全球其他地区确实不大。

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我现在比较期待的，是第一个按国家政策意见，以【建安成本+微利】来配售的保障房上市。不过即便是以前包含了土拍地价的低价保障房也快要上市了，深圳大鹏新的配售人才房，价格到了14000。而深汕合作区马上上市的保障房，价格约7000，是周边商品房的约1/3（今年商品房降价了变成约1/2了）。

只有切实的将这种房价降下来且基本在一万以下，特别是北上广深这种地方，那才算是真正要彻底解决房地产的标志。

从目前的公开信息来看，未来中国房地产格局应该是公租房、保障房和商品房三分天下，其中保障房为主体，做为实体经济的重要组成部分，而房地产则完全去掉金融属性。

保障房的定价应该不会太低，其价格会把一部分低收入和刚工作不久的年轻人逼向公租房，而商品房的定位则是纯粹的中高端消费市场。

如果以2015年房价作为参考价，2019年左右房价差不多翻倍见顶，而2000年的房价大约是2015年的1/4~1/5。也就是说，如果2000年房价为1的话，2015年为4，2019年为8。

以资产价格年均5%的增速计算，每15年翻倍，2015年的房价应该是2， 2015年房价泡沫为100%，到2030年才可以把泡沫做实。

如果2030年把泡沫做实，房价回到2015年，则意味着2019年买在最高位的人不得不接受房价腰斩的事实。而此时的房价正好回落到5%增速的长期趋势线上，也就是说，2030年又将是一个最佳买点。

随着未来房地产失去金融属性，资本的目标会转向长租房，如果在2030年房价底部大量买入，一方面能享受到房租上涨的收益，另一方面还能享受资产升值的收益，政府应该也会推出相应的配套政策配合资本布局，这也很可能是未来十年股市的又一个风口，当然，有些资本会提前抢跑，比如深圳白石洲出租房改造，要提早拿到入场券，同时也担心别人提前布局。

影响房价的另一个主要因素是政府的产业布局，未来的产业布局和资源投放应该会向内地倾斜，与其他省会城市相反，西安最近收紧了落户政策，这很可能意味着未来中央政府会在西安投入大量资源，资本为了抄底而刻意利用政策打压挖坑。

如果信任建立很难，破坏很容易，就好比公孙家什么闭穴神功，一辈子吃素来练，嘴里一沾血全完。那还不如不练这破玩意儿呢。

我看哪，现在群众对中央的信任还是有的，不是什么党性什么阶级，而是美帝亡我之心不死。一旦美帝倒下，西方集团崩溃，那么这点信任马上灰飞烟灭，而执政集团恐怕比我们想得还快得多的速度堕落。

只怕我们还撑不到这轮三百年周期，看人挑担不吃力，嘉靖万历，康熙乾隆，说不定这才是能撑三百年的关键。