主题：闲聊，为啥小区业主自管创业没人鼓励？ -- 子玉

物业管理不是说收了物业费，雇人搞卫生看门就行的事。

说点我知道的，北京市一个普通的住宅小区，就算那种均价1万的普通住宅小区好了，正常的管理（国家一级标准），2.4或者3块钱的物业费，85%以上的收费率，不够开销，也就够这个小区的管理人员工资和吃饭。其他水电、物料等等都没地找。

但这并不意味着物业公司在赔本经营。正常来说，条件不差的新小区，头两年必定能盈利，往后都是靠边边角角，零敲碎打来的钱过日子，经营的好，能有些利润，经营不好就赔，这世上没有真好赚的钱。

物业管理是需要专门来经营的，不是几个业主用业余时间组织下，就自己能搞定的。

做菜的人看到的菜和吃菜的人看到的菜是不一样的。

我觉得wizbe的帖子没什么问题

小区物业绝对不是抄抄表，扫扫地那么简单。里面利益纠葛得太多了

最初的一年把物业费从2.8降到2.然后根据第一年的预算执行情况，召开业主大会表决确定升降。

你说的那个边边角角，恰恰是多数小区的弊端。物业的保安就是利用边角赚灰色收入，无心工作，搞的乌烟瘴气。而到了这种时候，他们一家老小的生活就在这个晦涩收入上，要换物业他们就跟你拼命了。

董事们（业主）觉得总经理（物业)干得太差，而且有时董事还要受总经理的欺负，所以董事就直接兼任总经理了。理论上，这样肯定能解决问题，但是现实永远比理论还要复杂。

举个实际的例子：

北方地区冬季是要取暖的，除了统一供暖的以外，还有很多是分散供暖，两三栋楼合用一个锅炉房，物业给烧的时候，大家都不满意，觉得交了很多取暖费，但是供暖温度却不高。

经过讨论，大家决定解雇物业公司，自己烧。按照你的设想，这样应该会更好，毕竟大家的利益都是在一起的。但一到实际操作，问题就来了。不可能200户人家一起去买煤，总要选几个代表出来。首先，这几个代表是可能有私心的，在买煤过程中可能吃回扣，或者用高价买劣质煤从中贪污，这样到了冬天供暖可能一样糟糕。这几个代表虽然家里一样不热，但是他们可以从贪污的钱里拿出一部分来用空调取暖。即使这几个代表不会贪污，但难免也会被其他人怀疑，最后造成纷争。

另外，还会有其他麻烦，业主们的需求是有差异的。有的家里有老人，希望一天多烧几遍，24小时都保证足够的温度，多交点儿取暖费也能接受；有的是年轻的上班族，只有晚上在家，只要晚上温度够就行，白天最好少烧，这样可以少交一点儿取暖费。这样的矛盾就很难调和，业主自管的结果往往就是不欢而散。

根本原因，董事往往是很多个，也可以是很多个，但总经理只能有一个，否则多头管理事也没法办了。无论那个董事当总经理，都很难保证他没有私心，也很难保证其他董事不怀疑他有私心。

我并不是说自己干总经理。我们的自管方案是：

业主成立公司都是股东。业主直选董事会。董事会用物业费聘物业经理。

物业经理在预算内执行。物业费就是预算标准。

收缴率体现出物业经理的水平和能力。但是因为业主都是股东，在这个体制下业主不交费的可能不大。

物业经理执行预算必须把各项开销做成预算，董事会批准执行。采购大项需要董事会签发。

物业经理跟业主有纠纷由董事会、业委会、业主大会三级调停。

你追问外边物业比自己会干得更好？

我只能回答：这是一个实践问题，一千次实践有一千个答案，干得好还是干的坏谁知道呢？

反正我觉得不管谁干，我前面提到的那些问题都回避不了。

你下面提出的那个方案，俺的看法是太复杂，放到实践中还是会出很多问题。

只说一点：业主直选董事会。

现在在城市的小区，在一起住了好几年不知道对门姓啥非常普遍，给你选票你知道选谁吗？选了之后你真的信任他吗？如果你不信任他你能信任他选择物业经理吗？

一堆的麻烦等着呢

业主们就继续好啦。没有人用暴力逼着他们自管不是？

再说你买不买股票，你知道买的股票那公司是干啥的随时董事长盈利不盈利？你不还是买了？

业主在自己的小区受物业的气，自管了，成立公司。就怎么简单。你说不如物业，这个恐怕说不过去吧。好了，我不再跟您辩论了。我自说自话去了。

我不知道你们小区的具体情况，仅就我们当初考虑自治时遇到的问题提醒一下。

1. 电梯谁来维修，资质如何。如果因为电梯故障出事，谁来承担责任（业主应该去告谁）？

2. 水泵，公共电路，公共消防，监控系统，谁来维修，资质如何，如何安排维护计划。如果因维护原因出现安全事故或者重大公共资产损失，谁来承担责任（业主该去告谁）？

3. 业主在小区公共区域正常活动（玩耍，走路）等因设施原因造成意外伤害，谁来承担责任（业主该去告谁）？

4. 如自雇保安，则如保安出现安全问题（比如被警察发现其系在逃犯，或者工伤，出现严重疾病），应找谁做责任人？

5. 假设我们在业主投票时将各种可能性写的足够明确，比如（物业费2块，一周扫一次地，两块二，一天扫一次，等）如在确定物业费和服务标准的问题上，业主大会发生重大分歧怎么办，比如1/3的人想享受2.5块的高标准，1/3要2块的中等，1/3要1.8快的低标准。

6. 即使一切顺利，如果因为部分业主不缴费，造成资金流困难，而打官司需要时间，在这段时间内，资金量无法按照质量提供服务，造成其他业主不满，怎么办？

没别的意思，以上都是我们曾经开会讨论而无法解决的问题，希望你们能找到更好的办法。

多说两句，至于物业的增值收入，我们在换物业的时候做了明确规定。物业的任何合同外收入，都必须与业委会签署三方协议。如果使用了小区的公共资源，比如停车场收费，或者外墙广告，必须业委会拿大头（60%）以上。如果不使用业主的资源，比如提供擦车服务，则必须首先提出申请，由业委会考察业主意见决定是否适合在本小区开展。

业委会做出上述判断的一个很重要依据就是计算物业的盈利情况。大家都知道小区的缴费率不可能100%，而物业利润不够，要提供同等服务质量必然要找财源。与其让他们自己瞎找，不如管理起来。我们每年都会计算物业盈利能力，然后在公共区域收入（地上停车等）上作出合同的收紧和让步，原则是，饿不着，吃不饱，努努力还能吃好点。几年下来，还是比较和谐的。当然，这只是我们自己的情况，各家差别太大，不足以作为依据，只是参考。

也就是说是一个物业公司。其股东是业主，至少是50%以上甚至更高。原则上是每个业主都可以自愿参加。你说的：

1. 电梯谁来维修，资质如何。如果因为电梯故障出事，谁来承担责任（业主应该去告谁）？

这都属于厂商维修。没有一个物业公司是有资质自己维修的。你可以看看物业服务收费标准，故障造成的损害绝对不包含在服务范围。资产是属于业主的。物业不包含防范个人伤害。

2. 水泵，公共电路，公共消防，监控系统，谁来维修，资质如何，如何安排维护计划。如果因维护原因出现安全事故或者重大公共资产损失，谁来承担责任（业主该去告谁）？

你这里罗列的有的属于公共事业，监控属于物业技防操作范围。维修都属于厂商。您不至于认为物业公司是全能的，包打天下所有设备？谁维护谁负责。

我也好奇问您：你们的物业包所有你提出的责任伤害事故吗？好奇，您给个准信。

3. 业主在小区公共区域正常活动（玩耍，走路）等因设施原因造成意外伤害，谁来承担责任（业主该去告谁）？

这个要看什么具体情况。服务标准里如果没有做好，比如水泥地上有一坑物业没补上，造成老人摔倒，那是物业的责任。您得说具体了。还得说很多赔偿的责任立案律师也不清楚，您清楚？

保安以通过安保公司提供为最好。您说的问题都是安保公司的问题，业主自管只是从安保公司购买公共服务。

您那儿的物业是怎么向您保证的，不放说来大伙听听。希望您不要拒绝。

那本来就是大火表决过50%就执行。难道外来公司不需要确定一个服务标准让大家表决吗？政府对于服务标准和收费都有文件。按照文件标准根据小区的实际情况改一改，业主大会表决。向您说的30%30%30%,那是因为你们业委会的表决提案不对头。你那提案，我很感兴趣你怎么通过的？

很简单。自管物业入不敷出，就散伙。大家另找。